임대주택 등에 대한 감면을 받고 취득한 쟁점부동산이 임대의무기간(5년) 내에 매각된 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부

OOO시장이 2017.6.12. 청구법인에게 한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 부과처분은 임차인에게 한 ＜별지1＞ 기재 임대아파트의 분양전환을 「지방세특례제한법」제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따라 추징대상에서 제외되는 임대의무기간 내의 분양으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2015.11.26. OOO(이하 “이 사건 임대아파트”라 한다)를 취득하고, 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 임대주택사업자가 임대할 목적으로 취득하는 부동산으로 하여 취득세 등 OOO을 감면받았다.

나. 처분청은 청구법인이 2016년 12월부터 2017년 2월까지 이 사건 임대아파트 중 ＜별지1＞ 및 ＜별지2＞ 기재 임대아파트(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한 사실을 확인하고 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 추징사유[임대의무기간(5년) 내의 매각]가 발생한 것으로 보아 2017.6.12. 청구법인에게 ＜별지3＞ 기재 취득세 등 합계 OOO(가산세 포함)을 부과․고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.9.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

지방세특례제한법령에서 임대의무기간과 관련하여 직전 임대사업자의 임대기간을 승계하는지 여부에 관하여 규정하지 아니하고 ‘ 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간’이라고만 규정하고 있으므로 임대의무기간은 「임대주택법」에서 정한 바에 따라 해석해야 하고, 「임대주택법」상 임대의무기간이란 임대사업자로 하여금 임대주택법령에서 정한 기간 동안 임대주택을 매각할 수 없도록 제한하는 기간으로, 대법원은 임차인의 경우 자신의 입주지정일로부터 5년이 경과하면 임대사업자로부터 우선적으로 분양받을 권리가 있다고 전제한 뒤, 종전 임대사업자로부터 임대사업자의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 새로운 임대사업자는 임차인에게 임대아파트를 우선하여 분양할 의무가 있다고 판단(대법원 2006.8.25. 선고 2006다14103 판결)하였으며, 이는 임대의무기간과 관련하여 변경된 임대사업자가 임대사업자 등록을 한 날로부터 임대의무기간을 새롭게 산정하지 않고 기존 임대사업자의 임대기간을 승계하여 5년의 임대의무기간을 산정하여야 한다는 것을 명확히 한 것이다.

임대사업자가 변경된 경우 임대의무기간이 새로이 갱신되는 것으로 본다면 ① 임대주택법령에 임대사업자의 임대사업자 등록일을 기준으로 하여 그 때부터 다시 5년의 임대의무기간이 지나야만 임대주택을 양도할 수 있다고 하는 문구가 없는데도 근거 없이 임대주택법령을 납세자에게 불리하게 축소해석하는 것으로 조세법률주의에 반하고, ② 임차인의 입장에서는 임대사업자의 변경이라는 사정으로 자신의 입주지정일로부터 5년이 경과하였음에도 분양전환을 받지 못하고 다시 새 임대사업자가 임대인의 지위를 승계한 날로부터 5년 뒤에 분양전환을 받을 수 있게 되는 불합리한 결과가 발생하게 되며, ③ 처분청은 임대의무기간이 지났음을 전제로 쟁점부동산에 대한 분양전환 승인을 하고도 임대의무기간이 경과하지 아니하였음을 사유로 감면된 취득세 등을 부과․고지한 것이 되므로 부당하다.

나.처분청 의견

청구법인은 이 사건 임대아파트의 종전 임대사업자인 OOO종합건설㈜의 지위를 포괄적으로 승계하여 이 사건 임대아파트를 취득하였으므로 쟁점부동산의 임대의무기간을 산정할 때에도 종전 임대사업자의 임대기간을 포함하여야 한다고 주장하나,

청구법인은 「지방세특례제한법」제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항 및 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 규정한 임대의무기간 내 매각할 수 있는 예외 사유에 해당하지 아니하고, 지방세특례제한법령에서 임대사업자의 지위 승계시 종전 임대사업자의 임대기간을 합한 것으로 한다는 등 별도의 규정이 없는 한 임대사업자의 임대의무기간 계산의 기산일은 임대사업자별 취득시점부터 각각 계산되어야 하는 것이며, 청구법인의 주장대로 임대의무기간을 판단할 때 기존 임대사업자의 임대기간을 합산하여 계산한다면 임대개시일로부터 5년이 경과한 미분양 임대주택을 다른 임대사업자가 승계 받으면서 취득세를 감면받은 후 바로 매각하여도 취득세를 추징할 수 없는 결과를 초래하게 되므로 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 규정한 “ 「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간”이란 임대사업자별 취득시점부터 계산하는 것이 임대주택 감면 취지나 목적에 부합한다 할 것으로, 청구법인은 쟁점부동산의 취득일인 2015.11.26.부터 임대의무기간인 5년 내에 쟁점부동산을 매각하였으므로 취득세 등 추징대상에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대주택 등에 대한 감면을 받고 취득한 쟁점부동산을 임대의무기간(5년) 내에 매각한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부

제31조【임대주택 등에 대한 감면】① 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔( 「주택법」 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호·제2호·제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26837호로 일부개정되기 전의 것)

제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 「임대주택법 시행령」 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 임대주택법(2015.8.28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것)

제16조【임대주택의 매각 제한 등】① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 임대주택법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 전부개정되기 전의 것)

제13조【임대주택의 임대의무기간 등】① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2 제1항 및 이 영 제8조의2 제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

4. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정한다)을 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제21조 제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

③ 임대사업자가 제2항 제2호 나목 및 다목에 따라 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장·군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표

3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이 100분의 20 이상이고, 같은 기간 동안 특정한 임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류

④ 임대사업자는 제2항 제2호 가목 및 나목에 따라 임대주택을 분양전환할 경우에는 법 제21조 제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토교통부령으로 정한다.

1. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택

2. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택

3. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구법인이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) OOO종합건설㈜는 건설임대사업자로서 2011.1.25. 이 사건 임대아파트를 건축․취득한 후, 2011.2.16.(입주지정일) 임차인들에 대하여 임대를 개시한 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 2015.11.26. OOO종합건설㈜로부터 이 사건 임대아파트를 OOO에 취득하면서 임대주택법령 및 임대차계약서 등에서 정하고 있는 임대조건 및 임대사업자의 권리, 의무를 포괄승계하였고(매매계약서 제3조 등), 2015.11.12. 이 사건 임대아파트 366세대를 임대주택에 추가하는 것으로 임대사업자등록사항을 변경(변경전 244세대, 변경 후 580세대)하였으며, 2015.11.27. 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 취득세 OOO을 감면받았다.

(다) 청구법인은 2016.11.3. OOO시장으로부터 이 사건 임대아파트 중 285세대에 대한 분양전환 승인을 받은 것으로 나타나고(거제시 건축과-57257, 2016.11.3.), 그 주요내용은 ＜다음＞과 같다.

＜다음＞ 분양전환 승인 통보

(라) 청구법인은 위 분양전환 승인에 따라 2016년 12월경부터 2017년 2월경까지 쟁점부동산(79세대) 중 ＜별지1＞ 기재 78세대를 임차인에게 우선분양하고 ＜별지2＞ 기재 1세대를 타 임대사업자에게 매각하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 쟁점부동산 중 다른 임대사업자에게 매각한 ＜별지2＞ 기재 부동산에 대하여 살피건대,

지방세특례제한법령상 임대주택의 취득에 대한 감면 및 추징 규정과 관련하여 임대사업자가 종전 임대사업자의 지위를 승계취득한 경우 임대의무기간(5년)을 산정함에 있어 종전 임대사업자의 임대기간을 통산한다는 규정이 없으므로 취득자별로 임대의무기간을 산정한 후 추징배제요건(분양전환 등)을 충족하는지에 따라 추징 여부를 판단하여야 할 것인 점, 더욱이 쟁점부동산의 건축주는 건설임대사업자이나 청구법인은 그로부터 쟁점부동산을 취득한 매입임대사업자라 서로 다른 지위에 있으므로 각각 임대의무기간을 산정하여야 할 것으로 보이는 점, 청구법인이 제시한 판결은 임대사업자의 지위를 승계한 자가 임대의무기간 경과 후 ‘임차인에게’ 주택을 우선 분양할 의무가 있는지 여부와 관련하여 임차인의 보호를 위하여 최초 입주지정일부터 임대의무기간을 기산하여야 한다는 것이라 ‘다른 임대사업자에게’ 임대아파트를 매각한 이 건에 그대로 적용하기는 곤란한 점 등에 비추어 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 ‘임대의무기간’의 기산일은 청구법인이 쟁점부동산의 임대사업자로서 임대를 개시한 날로 보아야 할 것이다.

청구법인이 쟁점부동산을 취득한 날부터 5년 내에 다른 임대사업자에게 매각한 것은 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 규정한 추징사유인 임대의무기간 내의 매각에 해당하고, 이는 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 및 제3호에 따른 분양전환이 아니라 같은 조 제2항 제1호에 따른 임대사업자에게 매각한 경우라 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항의 추징대상에서 제외되는 임대의무기간 내의 분양 등에도 해당되지 아니하므로 처분청이 청구법인에게 기 감면한 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 쟁점부동산 중 임차인에게 분양한 ＜별지1＞ 기재 부동산에 대하여 살피건대,

「지방세특례제한법 시행령」 제13조 제1항 및 「임대주택법 시행령」 제13조 제2항 제3호는 ‘임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 분양전환 신고 후 임차인에게 분양전환하는 경우’에는 취득세 등의 추징을 배제하고 있고, 임대주택법령의 각 규정, 국민 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택 건설에 대한 각종 지원 및 제한을 규정한 「임대주택법」의 입법취지 등에 비추어 임대사업자는 임차인에게 해당 임대아파트를 우선적으로 분양하여야 하며, 최초 건설임대사업자 또는 그 지위를 승계한 임대사업자는 최초의 입주지정기간 종료 후 5년이 되는 날 임차인에게 해당 임대아파트를 매각할 의무가 있는바(대법원 2006.8.25. 선고 2006다14103 판결 참조), 임차인은 해당 주택의 최초의 입주지정기간 종료 후 5년이 되는 날 이를 우선적으로 분양받을 권리가 있다 할 것이다.

따라서 위 부동산은 최초의 입주지정일인 2011.2.16.부터 2년 6월이 경과한 2013.8.16. 「임대주택법 시행령」 제13조 제2항 제3호의 임차인에 대한 분양전환의 요건을 갖추었다 할 것이고, 청구법인이 2016.11.3. OOO시장으로부터 분양전환의 승인을 받은 후 우선분양 대상자인 임차인에게 분양한 위 부동산은 「지방세특례제한법」제31조 제2항, 같은 법 시행령 제13조 제1항 및 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제3호에 따라 ‘임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 분양전환 신고 후 임차인에게 분양전환하는 경우’로서 취득세 등의 추징 배제사유에 해당한다 할 것이다.

(다) 따라서 이 건 취득세 등의 부과처분 중 처분청이 ＜별지1＞ 기재 부동산에 대하여 기 감면받은 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제4항과 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문