2016가합110787 재건축결의무효 등 확인의 소

1. A

2. B

3. C

4. D

5. E

6. F

7. G

8. H

9. I

10. J

11. K

12. L

13. M

14. N

15. O

16. P

17. Q

18. R

19. S

20. T

21. U

22. V

23. W

24. X

25. Y

26. Z

27. AA

28. AB

29. AC

30. AD

31. AE

32. AF

33. AG

34. AH

35. AI

36. AJ

37. AK

38. AL

39. AM

40. AN

41. AO

42. AP

43. AQ

1. AR건물관리단

2. AR건물재건축위원회

2017. 6. 15.

2017. 7. 13.

1. 원고 R, AA, AF의 소를 각하한다.

2. 피고 AR건물관리단이 2015. 5. 27.에 한 별지 기재 재건축 결의 및 피고 AR건물재건축위원회가 2016. 6. 22. 임시총회에서 한 관리처분계획수립(안) 결의는 모두 무효임을 확인한다.

3. 소송비용 중 원고 R, AA, AF과 피고들 사이에 생긴 부분은 위 원고들이 부담하고, 나머지 원고들과 피고들 사이에 생긴 부분은 피고들이 부담한다.

원고 R, AA, AF : 주문 제2항 기재 각 결의의 무효 확인을 구함.

나머지 원고들 : 주문 제2항과 같다(원고들 전체에 대하여, 청구취지 1항 중 '2015. 4. 9. 관리단총회에서 한 별지 기재 결의'를 주문 제2항 전단과 같이 선해한다).

1. 기초사실

가. 당사자의 지위

1) 원고 R, AA를 제외한 나머지 원고들은 서울 강동구 AS에 위치한 'AR' 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)의 구분소유자들이다.

2) 피고 AR건물관리단(이하 '피고 관리단'이라고 한다)은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제23조에 따라 당연설립된 관리단이고, 피고 AR건물재건축위원회(이하 '피고 재건축위원회'라고 한다)는 이 사건 건물의 재건축 사업(이하 '이 사건 재건축'이라고 한다) 시행을 위하여 이 사건 재건축에 동의하는 구분소유자들로 구성된 단체이다.

나. 2015. 5. 27. 재건축 결의

1) 피고 관리단은 2015. 4. 9. 재건축 결의를 위하여 관리단집회 및 재건축 사업설명회를 개최하였다. 또한 이를 전후하여 구분소유자들로부터 신축 건축물의 설계개요, 건축물 철거 및 신축비용 개산액, 비용의 분담, 신축 건축물 구분소유권의 귀속, 재건축 사업 규약(이하 '이 사건 규약'이라고 한다)에 대한 동의 등의 사항을 기재한 재건축 결의 및 사업시행동의서(이하 '이 사건 동의서'라고 한다)를 받아왔는데, 2015. 5. 27.경까지 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 서면동의가 집적되었다.

2) 피고 관리단은 집합건물법 제47조 제2항이 정한 요건을 갖춤으로써 재건축 결의(이하 '이 사건 재건축 결의'라고 한다)가 성립되었다고 판단하였고, 이에 따라 피고 재건축위원회가 이 사건 재건축을 추진해 오고 있다.

3) 피고 관리단이 이 사건 재건축 결의 당시 구분소유자들에게 교부한 재건축 사업계획서와 이 사건 동의서의 주요 내용은 별지 재건축 결의 기재와 같다.

다. 2016. 6. 22. 관리처분계획 수립(안) 결의

피고 재건축위원회는 2016. 6. 22. 임시총회를 개최하여 관리처분계획 수립 안건을 구분소유자 과반수 출석 및 찬성으로 결의하였다(이하 '이 사건 관리처분계획 결의'라고 한다). 이 사건 관리처분계획 결의 내용은 신축 건축물의 분양면적, 회원분양과 일반분양의 분양면적 및 추산액, 보류시설의 산정, 비용분담 및 청산금 분양계약 체결 등의 사항과 재건축 자금운영계획에 관한 것이다.

[인정근거] 갑 제1호증(가지번호 포함), 제2, 4호증, 을 제3, 4, 5, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고 R, AA, AF의 소의 적법 여부

직권으로 위 원고들의 소의 적법 여부에 관하여 본다.

먼저 원고 R, AA가 이 사건 건물의 구분소유자라거나 피고 재건축위원회의 구성원임을 인정할 증거가 없으므로, 원고 R, AA의 소는 이 사건 재건축 결의 및 관리처분계획 결의의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없어 부적법하다.

다음으로, 을 제8호증의 1의 기재에 의하면, 원고 AF이 자신은 이 사건과 무관하다면서 이 사건 재건축 결의 및 관리처분계획 결의의 효력을 다투지 않고 있음을 알 수 있으므로, 원고 AF의 소는 확인의 이익이 없어 부적법하다.

3. 본안에 관한 판단

가. 원고 R, AA, AF을 제외한 원고들의 주장

1) 재건축 결의는 관리인이 소집한 관리단집회에서 이루어져야 하는데, AT은 이 사건 관리단의 적법한 관리인이 아니므로, AT이 소집한 관리단집회에서 이루어진 이 사건 재건축 결의는 그 소집절차에 하자가 있다.

2) 이 사건 재건축 결의는 집합건물법 제47조 제3항에 따른 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용(이하 '재건축 비용'이라고 한다)의 분담에 관한 사항 및 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 명확히 정하지 아니하여 무효이다.

3) 이 사건 관리처분계획 결의는 ㉠ 이 사건 재건축 결의에서 예정한 사업비를 33% 증가시키는 내용의 자금운영계획을 승인하였고, 이는 재건축 결의 내용의 변경에 해당하는데, 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 정족수 요건을 충족하지 못하였고, ㉡ 이 사건 건물 지하 1층~지상 4층 구분소유자에게는 기존과 같은 판매시설을 배정하고, 지상 5층~8층 구분소유자에게는 기존 용도와 다른 업무시설(오피스텔)을 배정함으로써 구분소유자 사이의 형평에 현저히 반하며, ㉢ 부당한 감정평가액에 기초하여 수립되었으므로, 무효이다.

나. 관련규정

■ 집합건물법 제47조(재건축 결의)

① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비 · 복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.

③ 재건축을 결의할 때에는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다.

1. 새 건물의 설계 개요

2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액

3. 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항

4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항

④ 제3항 제3호 및 제4호의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.

다. 이 사건 재건축 결의에 관한 판단

1) AT이 적법하게 선임된 관리인인지 여부

갑 제15호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, AT은 1999. 11. 16. 개최된 이 사건 건물의 임시 관리단집회에서 당시 구분소유자 340명 중 약 53.8%인 183명의 참석(의결권의 80%의 참석)과 참석자 전원의 찬성으로 AU, AV와 함께 공동관리인으로 선임된 사실을 알 수 있고, 한편 이후 다른 공동관리인으로 선임된 AU, AV는 관리인으로서 업무를 수행하지 아니하고 AT만이 관리인의 업무를 수행하여 왔으며, 이 사건 소가 제기되기 전까지 이 사건 건물의 구분소유자들이 그에 대하여 별다른 이의를 제기한 자료가 없는 점에 비추어 보면, 위 AU, AV는 관리인의 지위에서 사퇴하였다고 봄이 상당하므로(위 AU, AV가 소속 교회의 임원으로서 교회의 이사 또는 타 교회로의 발령 등으로 관리인 지위에서 사퇴하였다는 피고들의 주장에 대하여 위 원고들은 달리 반박을 하지 않고 있다), AT에 의하여 소집된 2015. 4. 9. 관리단집회가 적법한 소집권자에 의하여 소집되지 않았다고 단정할 수 없다. 또한 피고 관리단은 2015. 3월경부터 이 사건 건물의 구분소유자 314명을 대상으로 이 사건 동의서를 받아왔고, 그 동의서가 집적된 결과 2015. 5. 27.경 이 사건 재건축 결의의 정족수 요건이 충족되었는바, 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 따로 관리단집회를 소집 · 개최할 필요가 없다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결 참조).

그러므로 원고 R, AA, AF을 제외한 원고들(이하 '나머지 원고들'이라고 한다)의 이 부분 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

2) 재건축 비용 분담에 관한 사항을 정하였는지 여부

가) 집합건물법 제47조 제3항 제3호에 의하면 재건축 결의를 할 때에는 재건축비용의 분담에 관한 사항을 정하여야 하는바, 위 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다7002 판결 등 참조).

나) 앞서 본 기초사실과 갑 제4호증, 을 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 재건축 결의는 재건축비용의 분담에 관한 사항을 정하지 않은 것으로서 무효로 봄이 상당하다.

(1) 이 사건 재건축 결의에는 ㉠ 이 사건 동의서의 Ⅱ의 1항 다.목에서 이 사건 재건축 비용을 '구분소유자의 현물출자, 근린생활시설 및 판매시설의 대물 공급에 따른 청산금 및 일반 공급에 따른 분양수입금, 업무시설의 일반 공급에 따른 분양수입금, 금융기관 및 시공사로부터 조달하는 차입금' 등으로 분담한다고 정하고, ㉡ 이 사건 규약 제52조 제1항에서 '판매시설과 근린생활시설은 회원에게 대물로 지급하고 그 외 업무시설 등을 분양하여 사업비를 충당하는 것으로 한다'라고 규정하고 있는 이외에, 재건축 비용의 분담에 관한 별도의 내용이 존재하지 아니한다.

(2) 그런데 위와 같은 규정만으로는 이 사건 건물의 구분소유자들이 분양신청할 수 있는 상가의 평형 및 분양가액, 기존에 보유한 상가에 대한 평가액, 분양신청할 각 분양평수에 따라 추가로 부담하거나 환급받을 금액 또는 그 산출기준 등을 구체적으로 파악할 수 없다. 또한 재건축 완료 후의 총 수입 추산액 및 기존 상가 평가금액에 기초한 분양기준가액의 산정기준, 재건축에 따라 배당받을 수 있는 이익금, 대물 공급 또는 일반 공급에 따른 청산금 및 분양수입금의 대략적 규모나 그 추산액, 금융기관 및 시공사로부터 조달할 차입금의 액수, 이율 및 상환방법 등에 관하여도 아무런 내용이 없으므로, 위 규정들은 구분소유자들이 실제 분양을 받을 때 어느 정도의 비용을 부담하게 될 것인지에 대한 최소한의 기준이 될 수 없다.

(3) 피고들은, 이 사건 재건축은 원래 사업비 전액을 일반 분양수입금으로 충당하기로 계획되었고, 이를 구분소유자들의 분담금으로 조달하는 구조가 아니므로, 이 사건 재건축 결의에서 구분소유자들이 부담할 추가 분담금을 구체적으로 정할 이유가 없다고 주장한다. 그러나 위 주장은 이 사건 동의서의 Ⅱ의 1항 다.목에서 정한 금융기관 및 시공사로부터 조달하는 차입금 항목이나 이 사건 규약 제56조 제1항1)에서 정한 회원의 청산금 납부 의무와 배치되는바, 구분소유자들의 추가 분담금이 없다고 단정할 수 없고, 오히려 재건축 추진 과정에서 구분소유자들이 예상치 못한 비용을 부담하거나 환급을 받는 경우가 발생할 수 있다.

또한 피고들은, 이 사건 규약 제60조에 따라 청산 종결시 잔여채무 또는 잔여재산을 청산금에 비례하여 배분하게 되므로 비용 분담의 기준을 마련하고 있다는 취지로 주장하기도 하나, 청산금은 기존에 보유한 상가의 평가액과 새로 분양받을 상가의 가액 차이에 따라 납부하여야 할 돈이므로 이를 비용 분담의 기준으로 삼을 수는 없다.

(4) 더구나 이 사건 재건축 결의 당시 예정한 총 사업비는 1,550억원이었으나, 그로부터 불과 1년이 조금 지났을 뿐인 2016. 6. 22. 개최된 피고 재건축위원회의 임시총회에서 결의한 총 사업비는 2,064억원(부가가치세 별도)으로 약 514억원(33%)이 증가하였다. 이러한 사업비의 증가는 단계적, 발전적으로 형성되는 재건축 사업의 특성을 고려한다고 하더라도 통상 예상할 수 있는 범위를 현저히 벗어났다고 할 것인바, 이에 비추어 보더라도 이 사건 재건축 결의가 재건축 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하였다고 보기는 어렵다.

3) 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정하였는지 여부

집합건물법 제47조 제3항 제4호의 '새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항'은 재건축으로 축조된 건물과 대지 및 부속시설의 소유권 귀속을 뜻하는 것으로서, 비용분담에 관한 사항과 함께 재건축 참가여부의 기준이 되는 본질적 부분이므로, 재건축 결의단계에서 구체적으로 정해져야 한다.

그런데 앞서 본 기초사실과 갑 제4호증, 을 제3, 6, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 재건축 결의는 이 사건 동의서 Ⅱ의 1항 라.목에서 재건축 결의에 동의한 구분소유자가 공급받는 신축 건축물을 기존 건물과 '유사한 위치'로 공급한다는 원칙만을 정하였을 뿐, 공급방법이나 가액 결정 등의 내용을 대략적으로도 정하지 아니한 채 이를 그대로 관리처분계획에 위임한 점(더욱이 집합건물법이 규정하는 재건축 절차에는 관리처분계획이 필수적 절차가 아니고 인가를 받는 절차도 없다), ② 이 사건 규약 제52조 제2항2), 제5항3)만으로는 구분소유자들이 신축 건축물과 대지지분을 어떠한 기준으로 배분받을 수 있는지, 그 면적은 얼마나 될 것인지, 각 층별로 판매시설과 업무시설이 사실상 혼재되어 있는 이 사건 건물에서 분양받게 되는 층수는 어디인지 등을 알 수 없고, 달리 이에 관한 구체적 기준이 없는 점, ③ 특히 이 사건 건물의 5층 내지 8층 중 일부는 관련 공부상 업무시설 등으로 되어 있으나 실제로는 판매시설로 사용되고 있는데, 위 상가의 구분소유자들이 이 사건 재건축 결의만으로는 자신들이 공급받을 건축물이 업무시 설인지, 판매시설인지 알 수 없는 점(건축물의 용도가 판매시설인지, 업무시설인지에 따라 그 가치에는 많은 차이가 있다), ④ 피고 재건축위원회는 이 사건 재건축 결의 이후에야 호수구획 및 MD계획 등을 수립한 후 구분소유자들에 대한 분양기준 등을 확정하기로 하였고, 위 호수구획 및 MD계획은 그 개략적 내용도 확정되지 않았던 점 등을 종합하면, 이 사건 재건축 결의는 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정하지 아니한 점에서도 무효라고 봄이 상당하다.

4) 소결론

이 사건 재건축 결의는 재건축 비용의 분담에 관한 사항 및 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정하지 않은 것으로서 무효이다.

라. 이 사건 관리처분계획 결의에 관한 판단

재건축조합이 재건축 결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축 결의시의 의결정족수를 규정한 집합건물법 제47조 제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다. 또한 사업비 또는 분담금의 변경이 물가의 변동 등 변화하는 건축 경기 등의 상황에 따라 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과하지 않은 범위 내에서는 재건축 결의의 변경에 해당하지 않는다고 봄이 상당하나, 위 범위를 넘는 변경은 재건축 비용의 개산액과 비용 분담에 관한 사항을 정한 재건축 결의의 내용을 변경하는 것에 해당한다(대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다3864 판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2004다17924 판결 참조).

이 사건에 돌이켜 보건대, 앞서 본 기초사실과 을 제7, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, ① 이 사건 재건축 결의는 재건축 비용 항목을 철거비, 신축비, 기타 사업비용으로만 구분하고, 총 사업비를 1,550억원으로 정한 점, ② 그런데 이 사건 관리처분계획 결의에서는 재건축 비용 항목을 공사비, 용역비, 보상비, 분양비용, 제세공과금, 기타경비 등으로 세분하면서 총 사업비를 2,064억원으로 증액하고, 실제 분양금액 및 지출금액에 대한 부가가치세를 별도의 소요금액으로 책정한 점, ③ 이 사건 재건축 결의에서 구분소유자들의 분담금 등 비용 분담에 관한 사항을 정하지 않았음은 위 다. 2)항에서 본 것과 같은데, 이 사건 관리처분계획 결의는 총 사업비로 514억원(33%)을 증가시켰고, 부가가치세를 포함할 경우의 사업비는 최초의 사업비와 비교하여 약 46.5%나 증가하게 되는 점 등의 사정을 알 수 있다.

이를 종합하면, 이 사건 관리처분계획 결의는 당초의 사업비와 비교할 때 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 이 사건 건물의 구분소유자들에게 경제적 부담을 가중시키는 것으로서 재건축 결의의 변경에 해당한다고 봄이 상당하고, 따라서 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의 요건을 갖추어야 유효하게 성립한다. 그런데 이 사건 관리처분계획 결의가 구분소유자 과반수 출석 및 찬성으로 이루어진 것임은 앞서 본 것과 같으므로, 나머지 원고들의 나머지 무효 사유 주장에 대하여 더 이상 살펴볼 필요 없이 재건축 결의의 의결정족수를 충족하지 못한 이 사건 관리처분계획 결의는 무효라고 할 것이다.

4. 결론

원고 R, AA, AF의 소는 부적법하여 각하하고, 나머지 원고들의 청구는 모두 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 신동훈

판사 이이영

판사 여동근

1) 회원은 종전에 소유하고 있던 토지 및 건축물의 평가액과 새로 분양받은 건축물 등의 가액 사이에 차이가 있는 경우에는 제52조를 준용하여 회원의 청산금을 납부하여야 한다.

2) 회원에 대한 신축 건축물(판매시설 및 근린생활시설)의 배정에 있어, 회원이 현물출자한 종전 토지 및 건축물의 면적 · 위치 · 업종 · 유형 · 입지 등을 종합적으로 고려하여 종전 토지 및 건축물의 정위치 배정(제자리 배정)을 최우선 원칙으로 하되 일부 사업진행 및 사정에 따라 위치이동 · 면적의 가감 등이 있을 수 있다. 이때 회원은 대표위원회의 조정에 따라야 한다.

3) 새로 건립되는 판매시설 및 근린생활시설을 공급받지 아니하고 업무시설(오피스텔)의 배정을 원하는 경우에는 분양신청시의 종전 토지 및 건축물의 가액(이 경우 감정평가액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술 평균하여 산정한다)을 기준으로 새로이 신축되는 오피스텔의 일반분양가로 공급받을 수 있으며 그 차액은 회원이 일반분양과 동일한 조건으로 부담하여야 한다. 단, 대표위원회의 인가를 득했을 경우에만 가능하다.