[청구번호]조심 2017지0707 (2017. 10. 12.)

[세목]취득[결정유형]기각

[결정요지]임대의무기간 기산시점을 쟁점임대주택의 취득일로 볼 경우 동 주택의 매각은 임대의무기간 내의 매각이 되고 「임대주택법 시행령 」제13조 제2항 제2호 및 제3호에 따른 분양전환이 아니라 같은 조 제2항 제1호에 따른 임대사업자에게 매각한 경우에 해당하여 「지방세법 시행령 」제13조 제1항의 추징이 제외되는 임대의무기간 내의 분양 등에도 해당되지 않는 점 등에 비추어 쟁점임대주택이 임대의무기간 내에 매각된 것으로 보아 청구법인에게 기 감면한 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

[관련법령] 「지방세특례제한법」제31조 제2항

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구법인은 2015.11.26. OOO외 335호(이하 “이 건 임대주택”이라 한다)를 취득하고 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에 따른 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 부동산’으로 하여 처분청으로부터 취득세 등 합계 OOO을 감면받았다.

나. 처분청은 청구법인이 이 건 임대주택 중 101동 104호 외 94호(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 임대의무기간 5년 이내인 2016년 3월경부터 11월경까지 제3자에게 매각한 사실을 확인하고 2017.3.10. 청구법인에게 기 면제한 취득세 등 합계 OOO을 <별지>와 같이 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.6.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 지방세특례제한법령에서 임대주택에 대한 감면을 규정하면서 임대의무기간을 정하고 있고, 임대의무기간에 관하여는 임대주택법령을 따르도록 하고 있으므로 해당 임대사업자가 임대의무기간을 충족하였는지에 관한 해석은 임대주택법령상 제반 규정의 해석을 통하여 판단하여야 할 것이다.

임대의무기간이란 임대주택의 임대사업자로 하여금 임대주택법령에서 정한 기간 동안 매각을 할 수 없도록 제한하는 기간인데, 그 예외로 「임대주택법 시행령」제13조에서 임대의무기간 이내에 매각할 수 있는 경우를 열거하고 있고 그 중 하나로 제3호에 ‘해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우’를 규정하고 있는 것에 비추어 ‘임대의무기간’이란 임대주택의 임대인에게만 적용되는 것이 아니라 임차인에게도 적용된다 할 것이며, 대법원은 ‘임차인 을은 자신의 입주지정일로부터 5년이 경과하면 임대주택법령에 따라 임대사업자로부터 우선적으로 분양받을 권리가 있다고 전제한 뒤, 병이 종전 갑의 임대아파트에 관한 임대사업자의 권리와 의무를 포괄적으로 승계받았으므로 병이 을에게 임대아파트를 우선적으로 분양할 의무가 있다(2006.8.25. 선고 2006다14103 판결)’고 보아 변경된 임대사업자가 임대사업자 등록을 한 날로부터 임대의무기간을 새롭게 산정하지 않고 기존 임대사업자의 임대차계약에 따른 입주지정일을 기준으로 5년의 임대의무기간을 산정하였으므로 임대의무기간은 기존 임대사업자의 임대기간을 승계하여 적용하는 것이 명확하다 할 것이다.

(2) 처분청 스스로도 「임대주택법」제21조 제1항의 ‘임대사업자가 임대의무기간이 지났을 것’을 전제로 하여 2016.11.3. 청구법인에게 쟁점임대주택 중 44세대에 대하여 분양전환을 승인하였음에도 이러한 분양전환 승인 사유와는 정반대로 ‘임대의무기간이 경과하지 않았음’을 이유로 기감면한 취득세 등을 추징하였는바, 이는 처분청의 분양전환 승인과 이 건 취득세 부과처분은 그 전제를 달리하는 것이므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세특례제한법」 제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대하여 지방세를 감면하나, 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하면서, 「임대주택법 시행령」 제13조 제2항 제2호 및 제3호에 한하여 임대의무기간 이내에 매각할 수 있는 경우를 제한적으로 열거하고 있으며, 행정자치부는 ‘임대사업자가 임대주택을 임대의무기간 내에 매각하더라도 감면된 취득세를 추징하지 않는 예외 규정에 해당되지 아니하고, 해당 임대주택을 취득 후 5년 내에 제3자에게 매각하였다면 임대의무기간에 매각한 것에 해당되어 감면된 취득세를 추징하는 것이 타당하다’고 해석(지방세운영과-3448, 2013.12.20.)하고 있다.

(2) 지방세특례제한법령에서 임대사업자의 지위승계 시 종전 임대사업자의 임대기간을 합한 것으로 한다는 등 별도의 규정이 없는 한, 임대사업자의 임대의무기간 계산 기산일은 해당물건 임대주택의 납세의무자이며 감면대상자인 해당 임대사업자의 취득시점부터 각각 계산되어야 할 것이고, 청구법인은 「지방세특례제한법」 제31조 제2항, 같은 법 시행령 13조 1항, 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 규정한 임대의무기간 내 매각할 수 있는 예외 대상에 해당하지 아니하고, 쟁점임대주택의 취득일인 2015.11.26.부터 임대의무기간(5년) 내인 2016년 3월경부터 2016년 11월경까지 쟁점임대주택을 매각하였으므로 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

임대주택 등에 대한 감면을 받은 쟁점임대주택이 임대의무기간(5년) 내에 매각된 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 일부개정되기 전의 것)제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔( 「주택법」 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호·제2호·제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

②제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 「임대주택법」 제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 임대주택법 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4.제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 임대주택법 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년.(후단 생략)

2.그 밖의 임대주택 : 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2.임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가

3.법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 임대사업자등록증, 매매계약서, 등기사항전부증명서 등의 심리자료에 의하면 다음의 내용이 확인된다.

(가) 건설임대사업자인 OOO은 2011.1.25. 이 건 임대주택을 건설하여 원시취득하고, 입주지정일을 2011.2.16.로 하여 이 건 임대주택을 임차인들에게 임대개시하였다.

(나) 청구법인은 임대사업자(2010.10.26. OOO등록)로서 2015.11.3. OOO과 이 건 임대주택(336호)에 대하여 매매대금OOO은 ‘국민주택기금 근저당 총액 및 임차보증금 총액을 승계하고 임대주택법령·국민주택기금 융자조건 및 임대조건과 임대차계약서 등에서 정하고 있는 임대사업자의 권리·의무를 포괄승계’하는 것을 내용으로 하는 매매계약을 체결하였으며, 2015.11.26. 취득하여 OOO에 임대주택 변경 등록(2015.11.12.)을 하였다.

(다) 청구법인은 2016년 3월부터 2016년 11월까지 이 건 임대주택 중 쟁점임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였는바 그 쟁점임대주택(96세대) 중 44세대는 처분청으로부터 분양전환 승인을 받았으나 임차인들의 사정으로 분양전환이 안된 채 매각되었고, 나머지 51세대는 분양전환 승인 없이 매각되었다.

(라) 처분청은 2016.11.3. 청구법인의 이 건 임대주택 중 임대아파트 분양전환 승인신청에 대하여 「임대주택법」제21조에 따라 아래 <표>과 같이 분양전환을 승인하였다.

<표> 분양전환 승인 내역

(마) 쟁점임대주택은 2011.2.8. OOO앞으로 소유권보존등기 된 후 2015.11.27. 매매(2015.11.3.)를 원인으로 청구법인에게 이전등기되었으며, 2016.11.8. 매매(2016.10.18.)를 원인으로 제3자에게 소유권이전등기되었다.

(2) 「지방세특례제한법」제31조 제1항·제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항, 「임대주택법」제16조 제1항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호·제3호를 종합하면, 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 일정 면적 이하의 공동주택을 최초로 분양받은 경우에는 취득세 등을 감면하되, 임대의무기간(5년) 내에 임대사업자의 부도, 파산 등의 사유로 시장·군수 또는 구청장의 분양전환허가 등을 받아 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 또는 임대개시 후 임대의무기간의 2분의 1이 지나 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의하여 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하도록 하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 OOO이 지정한 입주지정일(2011.2.16.)부터 임대의무기간 5년을 경과한 시점(2016.2.15.) 이후에 매각하였으므로 추징대상이 아니라고 주장하나, 지방세특례제한법령상 임대사업자의 임대주택 취득에 대한 감면 및 추징 규정과 관련하여 임대사업자가 종전의 임대사업자의 지위를 승계취득한 경우에 임대의무기간(5년)을 산정함에 있어 통산한다는 규정이 없으므로 각 취득자별로 임대의무기간을 산정한 후 추징배제요건(분양전환 등)을 충족하는지에 따라 추징 여부를 판단하여야 하는 것으로 보이는 점, 더욱이 쟁점임대주택의 건축주는 건설임대사업자에 해당하고 청구법인이 그 지위를 승계받았다 하더라도 건축주로부터 쟁점임대주택을 취득함에 따라 지방세특례제한법령상의 매입임대사업자에 해당하므로 건설임대사업자와 매입임대사업자의 서로 다른 지위에서 각각 임대의무기간을 산정하여야 할 것으로 보이는 점, 이와 같이 임대의무기간 기산시점을 쟁점임대주택의 취득일로 볼 경우 동 주택의 매각은 임대의무기간 내의 매각이 되고 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 및 제3호에 따른 분양전환이 아니라 같은 조 제2항 제1호에 따른 임대사업자에게 매각한 경우에 해당하여 「지방세법 시행령」제13조 제1항의 추징이 제외되는 임대의무기간 내의 분양 등에도 해당되지 않는 점, 청구법인이 제시한 판결문은 임대사업자의 지위승계와 관련하여 임차인의 우선 분양대상 여부는 임차인 보호를 위하여 최초 입주지정일부터 임대의무기간을 기산하여야 한다는 것으로서 임대사업자에 대한 조세감면과 관련된 이 건에 그대로 적용하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점임대주택이 임대의무기간 내에 매각된 것으로 보아 청구법인에게 기 감면한 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.