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[사건번호]
조심2011중0727 (2011.08.16)
[세목]
양도
[결정유형]
경정
[결정요지]
청구인이 실지취득가액으로 주장하는 795백만원에 상당하는 금액을 지급한 것으로 보이는 측면은 있으나, 금융증빙자료상 지급액과 당해 매매대금이 정확히 일치하지는 아니하고, 지급내역이 다소 불명확한 부분이 있으므로, 실지 지급한 매매대금을 재조사하여 실지취득가액을 확정함이 타당함
[관련법령]
소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
[주 문]
OO세무서장이 2010.7.29. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 325,613,230원의 부과처분은 청구인이 2003.1.20. 취득하였다가2006.12.29. 양도한 경기도 OOO OOO OOOOO 1필지 답 2,869㎡의 취득과 관련하여 청구인이 차입금 등으로 지급하였다는 795,000,000원이 전 소유자 신OO에게 실지 지급되었는지 여부를 재조사하여 실지 지급된 금액을 취득가액으로 하여 그과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2003.1.20. 경기도 OOO OOO OOOOO 1필지 답 2,869㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가 쟁점토지가 2006.12.29. 대한주택공사에 수용되자 양도가액을 840,617천원으로, 취득가액을 950,000천원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.
나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 뒤 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 거래대금의 지급증빙이 불비하므로 대금지급사실이 입증되는 실지 취득가액이라고 볼 수 없다고 보아 취득가액을 환산가액인 95,823,419원으로 산정하여 2010.7.29. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 325,613,230원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.15. 이의신청을 거쳐 2011.2.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 거래시세에 비추어 투자가치가 있다고 판단되어 지인들의 자금을 차입하여 이를 취득하였으나 낮은 토지수용보상금으로 인한 어려움으로 양도소득과세표준신고를 하면서 취득가액을 950백만원으로 신고한 것은 잘못이라 하겠지만, 청구인은 쟁점토지를 795백만원에 취득하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다.
청구인은 쟁점토지에 대한 계약금(1억원)을 강OO에게서 차용하면서 당해 금액을 매도인인 신OO의 예금계좌로 직접 송금하여 줄 것을 부탁하여 강OO가 이를 송금하였고 당해 차용금액은 2003.1.10. 조OO에게 차용하여 이를 변제하였으며, 중도금(5천만원)은 수표로 지급하였고, 잔금(645백만원)은 손OO, OOO, OOO에게 차용하여 이를 지급한 후 서OOO OOO의 배우자 김OO를 근저당권자로 하여 쟁점토지에 근저당권을 설정하였으며, 쟁점토지의 종전 소유자인 신OO은 총 매매대금으로 795백만원을 수령하였다고 확인하고 있고, 당해 금액에서 농협대출금과 조OO에 대한 차용금을 제외한 나머지 금액이 매도인의 농협예금계좌로 입금된 사실이 입증되고 있으며, 쟁점토지의 취득과 관련하여 자금을 차입하고 근저당권을 설정하였기 때문에 쟁점토지를 양도하면서 수령한 보상금이 모두 근저당권자에게 지급한 사실에서도 청구인이 쟁점토지의 매입자금을 차입금으로 지급하였다는 사실이 입증되고 있는 바, 실제 취득가액으로 지급한 사실이 입증되는 금액에 대하여는 이를 인정하여야 할 것이므로 이 건 부과처분은 경정되어야 한다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점토지의 실제 취득가액이 795백만원이라고 주장하면서 종전 소유자의 확인서, 예금계좌거래내역, 대출금거래내역 등을 제출하였으나, 청구인이 실제로 지급한 대금지급증빙은 제시하지 못하고 있고, 계약금이라고 주장하는 1억원과 관련하여 신OO의 예금계좌로 2002.11.18. 입금되었으나 청구인이 아닌 강OO가 이체하였고, 이체일도 매매계약서 작성일(2003.1.10.)이전인 것으로 나타나며, 김OO(OOOO OOO)의 예금계좌로 입금한 1억원이 조OO에게서 차용한 것이라고 주장하지만 관련 금융증빙이 없으며, 조사관련인(조OO, OOO)은 2003년 1월이나 2월에 매매계약을 체결한 후 계약금 및 잔금을 지급하였다고 진술하고 있고, 청구인의 배우자가 작성한 확인서에서도 2003년 1월경 계약금을 지불한 것으로 진술하고 있어 계약금 1억원을 2002.11.18. 지급하였다는 청구인의 주장은 인정할 수 없다 하겠으며,
또한, 청구인은 2003.1.20. 수표와 현금으로 신OO의 예금계좌에 잔금 695백만원을 지급하였으며, 당해 자금은 조OO, OOO, OOO, OOO에게 차용한 것이라고 주장하면서 금융증빙과 차용증 사본을 제시하고 있으나, 금융증빙에는 서OO이 박OO의 예금계좌에 2회에 걸쳐 274,900천원을 입금하고, 쟁점토지의 매매계약일에 450,000천원을 인출한 내역만 나타날 뿐 손OOO OOO의 자금은 확인할 수 없고, 차용증도 서OO에게 7억원을 차용하였다는 내용만 확인되며, 신OO의 예금계좌에 입금된 450백만원과 농협대출금 변제액 50백만원, 조OO 채무변제액 150백만원이 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점토지의 실지취득가액을 얼마로 보아야 하는지 여부
나. 관련법령
(1)소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2)소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것)제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는동항 제2호의 감정가액
×
취득당시의 기준시가
───────────
양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는동항 제2호의 감정가액
×
취득당시의 기준시가
───────────
양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 뒤 작성한 조사종결복명서상 조사내용은 다음과 같다.
(가) 청구인은 2003.1.20. 쟁점토지를 매입한 후 2006.12.29. 대한주택공사에 수용되어 양도된 후 2007.2.9. 양도가액을 840,617천원으로, 취득가액을 950,000천원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였으며, 양도가액은 적정한 것으로 판단된다.
(나) 쟁점토지의 취득가액에 대하여 조사한 내용을 보면,
1) 청구인은 2007.2.9. 예정신고시 제출한 부동산매매계약서상 취득가액은 950,000천원이나 기준시가에 비하여 터무니없이 높아 조사대상자에 선정되었으며, 2010년 2월말 양도인 신OO에게 전화로 문의한바, 양도가액은 기억이 잘 나지 않는다고 답변하였지만 2010.3.3. 주소지를 방문하였을 때에는 795백만원에 양도하였다고 확인서를 작성하였으나 금융증빙은 제시하지 못하고 있으며, 양도인은 심OO과 예전부터 알고 지내던 동네지인으로 양도인의 진술은 사전연락에 의해 임의로 조정이 가능하다고 보여지며,
2) 청구인은 자녀교육목적으로 외국에 거주하고 있어 배우자 심OO에게 2008.3.25. 문의한바, 2003.1.10. 심OO과 청구인, 공동매수인 조OO(OOOOO OOOO OOO), OOO(OOOOO)과 매도인의 대리인인 이OO가 함께 부동산매매계약서를 작성하였으며, 계약금 100백만원은 당일 공동매수인이 지급하였고, 잔금 850백만원은 공동매수인이 2003.1.17. 지급하였다고 진술하였고,
3) 공동매수인에게 확인한바, 청구인의 배우자 심OOOO OOO, OOO, OOO(OOOO OOO), OOO 4명이 연이자 10%를 받는 조건으로 조OO은 1억원, 서OO 외 2인은 약 7억원(각 1/3씩)을 차용증을 받고 대여하였다고 진술하고 있으나 공동매수인들의 진술도 일치하지 않고 있으며, 추후에 금융증빙 및 당시 작성한 차용증 사본을 제출하였으나, 금융증빙은 서OO이 2003.1.17. 박OO의 예금계좌에 274,900천원을 입금하고, 2003.1.20. 박OO의 예금계좌에서 450,000천원이 인출된 내역만 확인될 뿐 손OO와 조OO의 자금은 확인할 수 없고, 차용증도 서OO에게 7억원을 차용하였다는 내용만 확인되고 있으며,
4) 자금대여인들의 진술이 달라 심OO에게 추가확인한바, 부동산매매대금의 금융증빙이 없어 당시 사실과 다른 진술을 하였고, 조OO에게 1억원, 서OO 외 2인에게 7억원을 빌려 쟁점토지를 795백만원에 매입하였다고 진술하고 있으므로,
5) 상기 내용을 종합적으로 검토한바, 심OO은 쟁점토지의 가치상승을 예상하여 투자자금을 마련하기 위해 지인인 조OOO OOO에게 10% 이자율을 보장하는 조건으로 자금대여를 권유하였고, 서OOO OOOO OOO에게 투자를 권유하여 부동산 취득자금을 심OO에게 대여해주었으며, 동시에 조OOO OOO이 쟁점토지에 2003.1.22. 근저당권(조OO 1억5천만원, 서OO 8억원)을 설정하여 채권을 보장받은 후 2006.12.29. 쟁점토지가 대한주택공사에 수용되어 보상가액을 조OO과 서OO이 직접 수령하여 손OO, OOO에게 일부 전달한 것으로 나타나므로 자금을 차용한 것은 사실로 판단되나, 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙, 계약서(제출한 계약서는 허위로 판단) 기타 증빙이 없고, 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액, 감정가액을 확인할 수 없어 「소득세법 시행령」제176조의2 제3항에 의거하여 환산취득가액 95,823천원으로 추계결정함이 타당하다고 판단된다.
(2) 쟁점토지는 「택지개발촉진법」제8조 및 같은 법 시행령 제18조에 의하여 2004.12.30. OOOOOOO개발사업지구에 편입되었으며, 대한주택공사가 2010.3.29. 처분청에 통보한 공문(OO보상판매팀-1018)에서 쟁점토지의 총 수용보상금은 840,617천원이고, 보상금 지급일은 2007.1.29.이며, 당해 보상금을 쟁점토지의 근저당권자인 서OO에게 707,888천원, 김OO에게 132,729천원을 각각 지급한 것으로 나타난다.
(3) 처분청의 세무조사시 청구인의 배우자 심OO은 2010.3.25. 쟁점토지는 2003.1.10. 신OO의 대리인 이OO와 공동매수자 김OO, OOO(OOOO OOO), OOO, OOO, OOO이 함께 매매계약서를 작성하였고, 계약금 1억원은 공동매수자 김OOO OOO이 지급하였으며, 잔금은 토지거래허가 이후인 2003.1.17. 8억5천만원을 김OO, OOO이 지급하였고, 정OO은 잔금지급시 실제로 지급한 금액이 없으며, 처음 계약체결시에는 공동매수의도이었으나 자금부족으로 추후에도 정OO이 부담한 금액은 없다는 내용의 확인서를 작성하였으나, 추후에 쟁점토지의 취득가액이 795백만원이라고 당초 진술을 번복한 것으로 나타난다.
(4) 신OO은 2010.3.3. “쟁점토지에 대하여 수표로 795백만원을 매매대금으로 수령하였다.”는 내용의 확인서를 작성하였고, 조OO은 2010.4.6. “쟁점토지의 매입시 심OO에게 1억원을 빌려주었으며, 서OO, OOO, OOOO OOO OOO와 함께 2003년 1월 매매계약서를 작성시 차용증(고정금리 10%)을 작성하고 차용증과 함께 대금을 심OOOO OOO O OOOO OOO에게 지급하는 것을 확인하였으며, 자신이 서OO, OOO OOO에게 자금대여를 권유하여 심OO에게 자금을 대여하였다.”는 내용의 확인서를 작성하였으며, 서OO도 유사한 내용의 확인서를 작성한 것으로 나타난다.
(5) 청구인이 양도소득과세표준신고시 제시한 매매계약서에는 매매대금이 950백만원이고, 계약금은 100백만원이며, 잔금 850백만원은 2003.1.17. 지불하기로 약정하였으며, 특약사항으로 거래허가 취득후 잔금을 지급하기로 하고, 근저당권말소는 잔금지급과 동시에 법무사에 일임하여 처리하기로 하였으며, 매도인인 신OO을 대리하여 이OO가 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 심판청구시에 추가적으로 쟁점토지에 대한 실제 매매계약서라고 제시한 계약서에는 2002.11.18. 신OO과 매매대금을 795백만원으로 하고, 잔금지급일을 2003.1.17.로 하며, 특약사항으로 ‘매도인은 전용허가시 허가에 필요한 서류를 매수인에게 교부하고, 토지거래불허가시 계약금을 매수인에게 반환한다.’는 내용이 기재된 매매계약서를 제시하고 있다.
(6) 청구인은 계약금을 1억원을 지급하였다는 증빙으로 신OO의 농협예금계좌(207010-52-32****)의 예금거래내역에 강OO가 2002. 11.18. 1억원을 입금한 내역과 강OO가 2010.5.13. “배우자의 요청으로 심OO에게 1억원을 대여하였으며, 신OO의 예금계좌로 이를 입금하였다.”는 내용의 확인서를 제시하고 있고, 2003.1.10. 이를 상환하였다는 증빙으로 강OO의 배우자인 김OO의 예금계좌(농협 03213-13-00****)로 입금하였다는 입금전표와 거래내역서를 제시하고 있다.
(7) 청구인은 중도금으로 5천만원을 지급하였다는 증빙으로 OO은행이 2003.1.2. 발행한 자기앞수표(바가26548634) 사본 1매를 제시하고 있고 당해 수표는 OO농업협동조합에 지급제시된 것으로 나타난다.
(8) 청구인이 쟁점토지에 대하여 잔금을 지급한 증빙으로 제시한 자료는 다음과 같다.
(가) 손OO가 2003.1.20. 서OO의 요청에 따라 150백만원을 예금계좌에서 인출하여 대여하였다는 확인서와 예금계좌(OO은행 029-372***-02-101)에서 당해 금액이 인출된 내역이 기재된 거래내역 사본을 제시하고 있다.
(나) 박OO의 OO은행 예금계좌(1002-916-60****)의 거래내역과 자기앞수표거래증명서에는 2003.1.17. 서OO이 3회에 걸쳐 7천만원을 입금하였고, 2003.1.20. 450백만원이 대체지급(일부자기앞)되었으며, 2003.2.17. 서OO이 3회에 걸쳐 204백만원을 입금한 내역이 나타나고, 2003.1.20. 발행된 1억원권 수표 4매(바다15931533～바다15931536)는 2003.1.21. 지급제시된 것으로 나타나며, 이와 별도로 각 1억원의 수표 2매(바다15931537, 바다15931538)씩 2억원의 수표사본을 제시하고 있으며, 이러한 6매의 자기앞수표에는 신OO이 배서를 한 것으로 나타난다.
(다) 신OO은 2003.1.20. OO농협의 대출금 50백만원을 상환하였고, 근저당권자인 조OO에게 149,617,608원을 지급한 내역이 대출금거래내역과 무통장입금증에서 나타나며, 같은 날 신OO의 농협 예금계좌(207010-52-32****)로 449,581,482원이 입금된 것으로 나타난다.
(라) 쟁점토지에 대하여 2003.2.24. 김OO 명의로 소유권일부(2869분의453)에 대한 소유권이전청구권 가처분등기가 이루어졌으며, 같은 날 서OO 명의로도 소유권일부(2869분의 2416)에 대한 가처분등기가 이루어졌다가 쟁점토지를 양도한 이후인 2007.1.5. 말소등기가 되었고, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 이전에 종전 소유자인 신OO을 채무자로 하여 4건의 근저당권설정등기가 되었다가 2003.1.7.과 2003.1.22. 모두 말소등기가 이루어졌으며, 서OOO OOO는 가처분등기와는 별도로 쟁점토지에 대하여 근저당권설정등기(서OO 채권최고액 8억원, 김OO 채권최고액 150백만원)을 하였다가 2007.1.3. 말소등기를 한 것으로 부동산등기부상 나타난다.
(9) 위의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점토지에 대하여 매매계약을 체결한 날(2002.11.18.)에 쟁점토지의 종전 소유자인 신OO의 예금계좌로 강OO가 계약금에 상응하는 금액 1억원을 입금한 점, 2003.1.20. 박OO의 예금계좌 등에서 인출한 금액 중 수표로 발행된 금액 4억원과 동일한 일련번호로 발행된 수표 2매의 금액 2억원, 합계 수표 6매(각각 액면가액 1억원씩)의 이면에 신OO이 이서를 하고 있는 점, 신OO이 2003.1.20. OO농협의 대출금 50백만원을 상환하였고, 근저당권자인 조OO에게 149,617,608원을 지급하였으며, 같은 날 신OO의 농협 예금계좌(207010-52-32****)으로 449,581,482원이 입금된 점, 쟁점토지에 대한 매매대금을 대여하였다는 서OOO OOO가 이를 근거로 쟁점토지에 대하여 각각 근저당권을 설정하였으며, 쟁점토지가 수용됨에 따라 수용보상금을 대위수령한 점, 처분청에서도 청구인이 자금을 차입하여 매매대금을 지급한 사실은 인정하고 있는 점 등을 감안하면, 청구인이 실제 매매대금이라고 주장하는 금액 795백만원에 상응하는 금액을 쟁점토지의 종전 소유자인 신OO에게 지급하였다고 보여지지만, 청구인이 제시한 금융증빙자료상 지급액과 당해 매매대금이 정확히 일치하지는 아니하는 점과 중도금 및 잔금으로 지급하였다는 금액의 자금출처와 당해 금액이 신OO의 예금계좌로 입금되었는지 여부가 불명확한 점이 있으므로 청구인이 제시한 금융증빙상의 매매대금 지급내역과 신OO의 예금계좌에 입금된 금액 등의 자금출처 등을 재조사하여 쟁점토지의 매매대금으로 볼 수 있는 금액을 실지 취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.