2007가합19764 조합설립무효확인등

P ( 44. 남 ) 외 61

원고들 소송대리인 변호사 김대희

D2구역 주택재개발정비사업조합

부산 사하구 D동

소송대리인 변호사 조용한

2008. 9. 25 .

2008. 10. 16 .

1. 피고 조합의 설립은 무효임을 확인한다 .

2. 소송비용은 피고가 부담한다 .

주위적 청구취지 : 주문과 같다 .

예비적 청구취지 : D2구역 주택재개발정비사업조합 추진위원회가 2005. 7. 16. 주민총

회에서 시공자를 A건설 주식회사로 선정한 결의와 피고가 2007. 4. 1. 정기총회에서

위 시공자 선정결의를 추인한 결의는 각 무효임을 확인한다 .

1. 기초사실

가. 당사자의 지위

피고는 부산 사하구 D동 842필지 ( 이하 ' 이 사건 사업구역 ' 이라고 한다 ) 에 대한 주택재개발사업을 수행하기 위하여 이 사건 사업구역 내 토지 등 소유자 861명 중 712 명의 동의 ( 동의율 82. 69 % ) 를 받아 조합설립신청을 하여 부산광역시 사하구청장으로부터 2006. 8. 11. 조합설립인가를 받은 도시 및 주거환경정비법 ( 이하 ' 도시정비법 ' 이라한다 ) 상의 주택재개발사업조합이고, 원고들은 위 사업구역 내의 토지 등 소유자들이다 .

나. 조합설립동의서 내용

피고가 토지 등 소유자들로부터 받은 조합설립동의서 ( 이하 ' 이 사건 동의서 ' 라 한다 ) 의 주요 내용은 다음과 같다 .

( 1 ) 신축건축물의 설계개요 ( 2 ) 건축물 철거 및 신축비용 개산액 ( 3 ) 비용분담사항 ( 가 ) 조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 관리처분시 가청산하고, 조합청산시 최종 확정함 ( 나 ) 조합원이 소유한 자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 평가하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담 · 배분함 ( 다 ) 시공사에 지급할 공사금액 및 사업 관련 제반비용은 주택 및 부대복리시설의 일반분양 수입금과 조합원 총회에서 결의되거나 서면동의한 조합원 분담금으로 우선 충당하고, 부족금이 발생할 경우 조합정관 및 관리처분기준에 따라

공평하게 분담함 .

다. 시공자 선정D2구역 주택재개발사업 추진위원회 ( 이하 ' 이 사건 추진위원회 ' 라고 한다 ) 는 2005 .

7. 16. 주민총회를 개최하여 A건설 주식회사를 시공자로 선정하고, 피고는 2007. 4. 1 .

정기총회를 개최하여 위 주민총회의 시공자 선정 결의를 추인하는 결의를 하였다 .

라. 관련 규정

별지 기재와 같다 .

2. 당사자의 주장

가. 원고들의 주장

① 구 도시정비법에 의하면 주택재개발사업조합을 설립하기 위해서는 사업구역 내 토지 등 소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어야 하고, 그 동의자 수는 토지와 건축물을 구분하여 각각 소유자의 5분의 4이상이어야 함에도 피고 조합은 토지와 건축물 소유자를 합산하여 그 중 82. 69 % 의 동의를 받았을 뿐이고, ② 당시 조합설립동의서는 장차 조합원들이 어떠한 기준으로 얼마를 부담하게 될지를 예측할 수 있는 비용분담사항이 기재되어 있지 않으므로 위와 같은 동의서에 기초한 피고 조합의 설립은 무효이

나. 피고의 주장 ( 1 ) 주택재개발조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의자 수를 원고 주장과 같은 방법으로 산정하여야 할 아무런 근거가 없다 . ( 2 ) ① 종래의 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 이하 ' 집합건물법 ' 이라 한다 ) 에 의한 재건축의 경우 재건축결의가 필요하지만 도시정비법의 제정으로 재건축사업이나 재개발사업을 위한 조합을 설립하기 위해서는 토지 등 소유자의 결의가 아니라 동의가 필요할 뿐이고, ② 재개발사업의 경우 주택과 토지의 소유자가 혼재되어 있고, 그 재산의 가치가 너무나 다양하여 조합 설립 이후에 시공사 선정, 관리처분계획인가의 과정을 통해 토지 등 소유자의 각 재산의 가치에 대한 개별적인 평가가 이루어진 후에야 비로소 비용분담액을 구체화 할 수 있어 재개발조합 설립 당시 비용분담액을 개략적으로 산출하는 것도 사실상 불가능하므로 도시정비법 시행령 제26조 제1항의 규정은 비용분담에 관하여 구체적인 액수까지 정할 필요는 없고 조합 설립 당시에는 사업진행에 따라 추후 정할 수 있도록 그 절차와 방법을 명시하면 족하다는 의미로 해석해야 한다. 피고 조합의 이 사건 동의서와 정관 내용 등을 종합하면, 사업진행에 따라 비용 분담액이 어떻게 결정될지 예측 가능하고, 재개발의 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정한 것이라고 할 것이므로 이 사건 동의서에 기초한 피고 조합의 조합설립동의 결의는 유효하다 .

3. 판단

가. 동의 정족수 산정이 위법한지 여부

구 도시정비법 제2조 제9호 가목, 제16조, 같은 법 시행령 제28조 제1항의 규정을 종합하여 보면 주택재개발사업조합을 설립할 경우 전체 토지 등 소유자 ( 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자 ) 의 5분의 4 이상의 동의를 얻으면 되고 이에 더하여 토지소유자와 건축물 소유자 각각의 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하는 것으로 볼 수 없으므로 원고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 .

나. 조합설립동의를 위한 비용분담사항이 정해졌는지 여부

구 도시정비법 제16조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항에 의하면 주택재개발사업조합을 설립하고자 하는 때에는 ① 건설되는 건축물의 설계의 개요, ② 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, ③ 그 비용의 분담에 관한 사항 등이 기재된 동의서에 의하여 토지 등 소유자의 동의를 받아야 하는바, 위 규정은 종래 집합건물법상의 재건축사업에 있어서 재건축결의요건에 해당하는 사항을 주택재개발사업에까지 확대하여 적용한 것으로서 그 중 비용분담에 관한 사항은 토지 등 소유자들에게 상당한 비용을 들여 재개발사업에 참가할지 여부를 결정하는 기준이 되는 중

요한 부분이므로 재개발의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 동의서는 그 효력을 인정할 수 없고 이를 기초로 한 조합의 설립은 무효라고 할 것이다 .

그런데, 이 사건 동의서에는 앞서 본 바와 같이 신축건축물의 건축연면적과 규모 , 철거 및 신축비의 전체 개산액이 나와 있고, 비용분담에 관하여 ' 조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담 · 배분한다 ' 는 등의 내용이 기재되어 있으나, 이와 같은 기준들은 조합정관의 규정을 보태어 보더라도 지나치게 추상적이어서 피고 조합 설립 동의 당시에는 토지 등 소유자들이 부담할 비용분담액을 예측하기가 어려우므로 위 내용만으로는 동의서 작성 당시 토지 등 소유자들이 자신이 분담할 비용을 산정하고 재개발에 참가할지 여부를 결정할 수 있을 정도였다고 볼 수 없고 달리 토지 등 소유자들에게 이에 관한 정보를 제공하였다고 인정할 증거도 없다 ( 피고도 이 사건 동의서 작성 당시나 그 이전에 위 동의서나 정관의 내용 외에 비용분담에 관한 사항을 알려 준 적이 없음을 자인하고 있고, 현재 재개발사업 추진 자체에 어려움을 겪고 있는 피고 조합의 상황으로 볼 때 장차 위와 같은 하자들 보완하여 새로운 동의를 받을 가능성도 없어 보인다 ) .

따라서 이 사건 동의서는 그 효력을 인정할 수 없고 이에 기초하여 이루어진 피고 조합의 설립은 무효라고 보아야 할 것이다 .

피고의 주장은 재개발사업의 특성상 조합설립 당시에는 사실상 비용분담액을 개략적으로도 산출하는 것이 불가능하고 관리처분계획의 인가단계에서 비로소 비용분담에 관한 사항이 구체화될 수 있으므로 이 사건 동의서나 정관의 내용만으로 충분하다는 것이나, 재개발조합의 설립이전에도 정비사업전문관리업자를 선정하여 자문 등을 받을 수 있어 조합설립단계에서 비용분담에 관한 사항 등을 구체화하는 것이 불가능하거나 현저히 곤란하다고 보이지 않은 점, 조합설립에 필요한 정족수 ( 토지 등 소유자의 4 / 5 ) 와 관리처분계획에 대한 의결 정족수 ( 정관상 출석조합원의 과반수 ) 는 상당한 차이가 있어 관리처분계획에 대한 의결로 조합설립당시의 하자가 치유된다고 볼 수 없는 점, 실제로 비용분담에 관한 사항을 알지 못하고 상당한 이익이 남을 것이라는 기대만으로 조합설립에 동의하였다가 결국 재개발비용을 감당하지 못하고 생활의 터전을 잃게 된 조합원들이 속출하는 현실 등에 비추어 재개발사업지역의 특성상 비용분담액을 산출하는 데 다소간의 어려움이 따른다는 사정만으로는 재개발조합설립의 동의를 받음에 있어 비용분담액을 알려주지 않아도 된다고 볼 수 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다 .

4. 결 론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 받아들이기로 한다 .

재판장 판사 이흥구

판사정재욱

판사정영호