광주지방법원 2017.7.14.선고 2016나6824 판결

1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 10,161,250원 및 이에 대하여 2014. 9. 7.부터 2017. 7. 14.까지는 연 5% 의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급 하라.

2. 원고의 나머지항소를 기각한다.

3. 소송 총비용 중 60 % 는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.

청구취지및항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 40,645,000원 및 이에 대하여 2014. 9. 7.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5% 의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

이유

1. 기초 사실

이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결 제3쪽 제7~8행의 "증인 허●●, 임미 □의 각 증언 " 을 "제1심 증인 허●●, 임□□의 각 증언"으로 고치는 것 외에는 제1심 판결 이유 1. 전제사실 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이 를 그대로 인용한다.

2 . 당사자의 주장

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 청구원인으로, 다음과 같은 이유를 선택적으로 주장한다.

1) 공인중개사인 피고가 이 사건 매매를 중개함에 있어 매수인인 원고에게 이 사 건 토지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 사실을 설명하지 않음으로써, 이 사건 토지에 공장 건물을 신축하면서 그 쓰레기 등을 처리하는 비용을 지출하는 손해를 입었으므 로 , 피고는 원고에게 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있다.

2) 피고는 원고에게 ' 이 사건 매매에 관하여 중개상의 과실이 있음을 시인하고, 그 에 따른 민사상의 일체의 책임을 질 것을 약속한다'는 내용의 확인서를 작성 및 교부 함으로써 원고가 이 사건 토지에 공장 건물을 신축하면서 그 쓰레기 등을 처리하는 비 용을 지출하는 손해를 배상하기로 약정하였으므로 , 피고는 그 약정에 따라 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있다 .

나. 피고의 주장

1) 피고는 원고가 아닌 허●●에게 이 사건 매매를 중개하였으므로, 원고에 대하 여 손해배상책임을 질 이유가 없다.

2) 이 사건 매매 당시 허●●는 매도인으로부터 이 사건 토지에 쓰레기 등이 매립 되어 있다는 사실을 설명받았다.

3 . 손해배상책임의 발생

가. 관련 규정과 법리

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰 받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고 , 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신 고에 관한 법률 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 상 태 · 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령 이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중 개의뢰인에게 성실 · 정확하게 설명하고 토지대장 등본 · 등기사항증명서 등 설명의 근 거자료를 제시하여야 할 의무가 있음을 명시하면서, 그 제2항에서 중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인 · 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있음을 규정하고 있으며, 같은 법 제30조 제1항은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.

나 . 판단

1) 위와 같은 규정과 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들, 갑 제17호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다 ) 의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① ① 이 사건 매매계약서에는 이 사건 토 지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 문구가 기재되어 있지 않고, 이 사건 매매 당시 교 부된 '중개대상물 확인 · 설명서' 의 어느 부분에도 이 사건 토지에 쓰레기 등이 매립되 어 있다는 문구는 기재되어 있지 않은 점, ㉡ 원고는 공장 건물을 신축하기 위해 이 사건 토지를 매수한 것이므로, 이 사건 토지 지상에 건물을 신축하는 데 장애가 될 만 한 사정이 있는지는 중요한 사항이었던 점, Ⓒ 원고가 이 사건 매매 당시 이 사건 토 지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 사실을 알았더라면 매매대금의 감액요청을 하는 것 이 경험칙상 예상되는데도 위와 같은 사정을 이 사건 매매계약서 등에 기재하지 않았 을 뿐만 아니라 매매대금을 감액하여 달라거나 매립된 쓰레기 등의 현황을 정확히 알 려달라고 요청하였다고 볼 만한 객관적인 자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매 당시 원고 또는 허●●는 이 사건 토지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 사실을 정확하게 설명받지 못한 것으로 보이는 점 , ② 임□□은 제1심 법정에 출석하여 ' 이 사 건 매매 당시 피고에게 이 사건 토지에 쓰레기가 매립되어 있음을 알렸고, 이러한 사 정을 매수인에게 설명해 달라고 요청했다' 는 취지로 증언한 점, ③ 피고는 2014. 11. 9. 임□□에게 '매도인이 쓰레기 치우고 농사를 짓고 있고 남은 일부 쓰레기가 있으면 치 우고 건물을 신축하면 될 것으로 생각하여 중요하게 생각하지 않고 소홀히 하였다' 는 내용의 각서를 작성하여 교부한 점(피고는 제1심 법정에서도 ' 이 사건 토지에 쓰레기가 묻혀있는 것이 중요하지 않은 것으로 생각했다' 는 취지로 진술하였다), ④ 피고는 2014. 11. 11. 원고에게 '이 사건 매매 중개 당시 이 사건 토지에 다량의 생활쓰레기 등 폐기물이 묻혀 있는 사실을 알았는바(매도인으로부터 설명을 들었음), 매수인에게는 이를 설명하지 아니하고 중개를 하였고, 이에 본인은 이 사건 토지에 관하여 중개상의 과실이 있었음을 시인하고, 그에 따른 민사상의 일체의 책임을 질 것을 약속한다'는 내 용의 이 사건 확인서 및 한국공인중개사협회 공제증서를 교부하였고, 새로운 소송을 하는 데 필요한 변호사 선임료 명목으로 2,200,000원을 원고에게 송금한 점, ⑤ 만일 원고나 허●●가 위와 같은 사정을 피고로부터 제대로 설명받았더라면 이 사건 토지를 매수하지 않거나 적어도 이 사건 매매계약서상의 조건으로 이를 매수하지 않았을 것으 로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 토지에 다량의 쓰레기 등이 매립되 어 있다는 사정을 알면서도 이를 원고나 허●●에게 제대로 설명하지 않음으로써 쓰레 기 등 처리작업 없이 이 사건 토지 지상에 공장 건물을 신축할 수 있다고 착각한 원고 로 하여금 이 사건 매매계약 체결에 이르게 한 것으로 보이고 , 이는 피고가 구 공인중 개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등에 따라 업무상 부담하는 선량한 관리 자의 주의의무를 가지고 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 행 위라고 봄이 상당하다.

2) 이에 대하여 피고는 원고가 아닌 허●●에게 이 사건 매매를 중개하였다고 주 장하므로 살피건대, 앞서 본 증거들, 갑 제23, 24호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 허●●는 이 사건 매매계약서의 매수인란 에 '허●● 외 1인'이라고 기재하였고, 이에 임□□이'1인' 이 누구냐고 묻자 허●●는 '동생'이라고 말하였는데, 원고는 허●●의 동생인 점, ② 원고는 앞서 본 바와 같은 경 위로 2014. 3. 26. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 점, ③ 원고는 2014. 3. 26. 이 사건 토지를 담보로 서광주농업협동조합으로부터 대출받은 2억 원 등으로 이 사건 매매 잔금 2억 3,100만 원을 임□□에게 본인 명의로 송금하였고, 2014. 3. 31. 이 사건 매매 중개에 대한 중개수수료도 피고에게 본인 명의로 송금한 점 , ④ 피고가 2014. 11. 11. 원고에게 '이 사건 토지에 관하여 중개상의 과실이 있었 음을 시인하고, 그에 따른 민사상의 일체의 책임을 진다'는 내용의 이 사건 확인서를 작성 · 교부하였고, 새로운 소송을 하는 데 필요한 변호사 선임료 명목으로 2,200,000원 을 원고에게 송금한 점 등에 비추어 피고도 이 사건 매매를 허●●를 포함한 원고에게 중개하였다고 여겼던 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 원고에게 이 사건 매매를 중개하였다고 봄이 상당하므로(앞서 본 사정들에 의하면, 피고는 허●●와 원고 의 위임을 받아 이 사건 매매의 중개를 시작하였다가 매수인이 원고로 확정되면서 원 고만을 위한 중개를 한 것으로 봄이 상당하다), 피고의 위 주장은 이유 없다.

3) 따라서 피고는 원고에게 위와 같은 주의의무 위반으로 인하여 원고가 입은 손 해를 배상할 책임이 있다.

다 . 책임의 제한

민법상의 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해의 발생에 관한 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려 는 것이므로 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인을 이루 었다면 피해자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있고, 피해자에게 과실 이 인정되면 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어서 이를 참작하여야 하 며 , 배상의무자가 피해자의 과실에 관하여 주장하지 않는 경우에도 소송자료에 의하여 과실이 인정되는 경우에는 이를 법원이 직권으로 심리· 판단하여야 한다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다30113 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 사정들에 의하면 임□□이 농경지로 이용하고 있던 이 사건 토지 지상에 공장 건물을 신축하려고 한 원고와 허길수로서도 이 사건 매매 당시 중개인인 피고로부터 쓰레기 매립에 대한 가벼운 말을 들었으므로 피고 등 에게 이 사건 토지 지상에 공장 건물 신축이 가능한지를 상세히 문의하거나 현장답사, 현황조사 등을 통하여 이를 명확히 확인하여야 할 주의의무가 있음에도 불구하고 이를 게을리하고 섣불리 이 사건 매매계약을 체결한 과실이 있다고 할 것이고, 원고의 위와 같은 과실은 이 사건 손해 발생 및 확대에 기여하였다고 보이는바, 이러한 원고의 과 실 등 제반 사정을 피고가 배상하여야 할 손해를 산정함에 참작하면, 피고의 과실비율 은 25% 로 정함이 상당하다.

4. 손해배상책임의 범위

피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액에 관하여 보건대, 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라 면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것 이고, 갑 제3, 4, 5, 7 내지 16호증의 각 기재 또는 영상, 제1심 감정인 이■■의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 , 이 사건 토지에 매립된 쓰레기 등을 처리하지 않고 이 사건 토지 지상에 건물을 신축하는 경우 부동침하로 인한 건물 균열 발생 등 이 예상되는 사실, 제1심 감정인 이■■은 원고가 감정사항에서 특정하고 있는 수량과 원고로부터 제출받은 현장사진을 기초로 이 사건 토지에 매립된 쓰레기 등의 처리비용 합계가 42,372,000원에 달한다는 의견을 제시한 사실, 원고가 이 사건 토지에 매립된 쓰레기 등을 처리하는 비용으로 40,645,000원을 지출한 사실을 인정할 수 있고, 위 인 정 사실에 의하면 원고가 피고의 이 사건 토지 매매 중개상의 과실로 입은 손해는 원 고가 지출한 쓰레기 등의 처리비용 합계 40,645,000원으로 봄이 상당하다.

따라서 피고는 원고에게 원고의 손해액에 대한 피고의 책임비율 25% 에 해당하는 10,161,250원(= 40,645,000원 × 0.25) 및 이에 대하여 그 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2014. 9. 7.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일인 2017. 7. 14.까지는 민법이 정한 연 5% 의 , 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다(원고의 청구 중 일부만 받아들 여지는 이상, 나머지 선택적 청구인 약정에 의한 손해배상청구를 판단하여야 하나, 설 령 피고에게 그 책임이 인정되더라도 앞서 본 바와 같은 이유로 위 인정 범위를 초과 하지 않음은 명백하므로 더 나아가 판단하지 아니한다).

5. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원 고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위 인정 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고 피고에게 위 돈의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 기각한다.