기산베스트빌 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 신현호 외 2인)

대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 유일 담당변호사 정호길 외 4인)

2012. 5. 4.

1. 피고는 원고에게 183,600,000원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2011. 2. 16.부터, 82,600,000원에 대하여는 2012. 3. 22.부터 각 2012. 5. 17.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 원고는 포천시 (주소 생략) 소재 기산베스트빌아파트 3개동 212세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 관리하기 위하여 그 입주자들로 구성된 자치관리기구이고, 기산종합건설 주식회사(이하 ‘기산종합건설’이라 한다)은 이 사건 아파트를 시공한 사업주체이다.

나. 피고는 2006. 2. 7. 기산종합건설의 이 사건 아파트에 대한 하자보수의무에 관하여 보증채권자를 포천시장으로 하여 아래와 같은 내용의 각 하자보수보증계약(이하 ‘이 사건 각 보증계약’이라 한다)을 체결하였다.

이 사건 각 보증계약의 하자보수보증서 ‘특기사항’ 란에는 “보증기간 이전에 발생한 하자에 대하여는 보증책임을 부담하지 아니하며, 주택법 시행령 제60조 제2항 의 규정에 의한 입주자대표회의 구성시에는 보증채권자가 동 입주자대표회의로 변경된 것으로 본다.”고 기재되어 있고, 하자보수보증약관에 의하면, ‘보증사고’라 함은 “주택법 시행령 별표 6, 7에서 정한 하자보수대상 시설공사에 발생한 하자로서 각 공종별 하자보수책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 보증채권자의 하자보수청구에도 불구하고 주채무자가 정당한 사유 없이 하자보수를 이행하지 아니하는 경우”를 말하고(제1조 제5호), 피고는 보증사고가 발생한 경우에 보증채권자에게 하자보수를 이행하거나 하자보수비용을 지급하는 채무를 부담한다(제3조).

다. 이 사건 아파트에 관하여 2006. 3. 21. 사용검사가 이루어졌고, 그 후 이 사건 아파트의 자치관리기구인 원고가 구성되면서 이 사건 각 보증계약의 보증채권자가 원고로 변경되었다.

라. 기산종합건설은 이 사건 아파트를 신축함에 있어 부실시공을 함으로써 이 사건 아파트의 공용부분 및 전용부분에 균열, 누수 등의 하자가 발생하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트에 기능·미관 또는 안전상의 지장이 초래되었다.

마. 원고는 2010. 10.경부터 2010. 11. 29.까지 기산종합건설 및 피고에게 이 사건 아파트에 대한 하자보수를 요청하였으나, 그 보수가 제대로 이루어지지 않아 이 사건 아파트에 여전히 별지 하자목록별 집계표 기재(공용부분은 1안 부분도장 기준)와 같은 하자(이하 ‘이 사건 하자’라 한다)가 존재하며, 이를 보수하기 위해서는 이 사건 소 제기시인 2011. 1. 31.을 기준시점으로 외벽 균열 보수 후 부분도장하는 것을 전제로 아래 표 기재와 같은 금액이 소요된다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 소외인의 하자감정결과, 변론 전체의 취지

2. 보증책임 발생

가. 감정인 소외인의 하자감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 하자는 이 사건 아파트의 사용검사일인 2006. 3. 21. 이후 발생한 것임을 인정할 수 있고, 원고가 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 5년이 경과하기 전인 2010. 10.경부터 기산종합건설 및 피고에게 하자보수를 요청한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로 이 사건 하자는 그 각 하자보수책임기간(5년 또는 10년) 내에 발생한 것으로 추인된다.

따라서 피고는 이 사건 각 보증계약에 따른 하자보수의무의 보증인으로서 보증채권자인 원고에게 이 사건 각 보증계약이 정하는 바에 따라 각 보증금액의 범위 및 각 보증기간 내에서 이 사건 아파트에 발생한 하자의 보수비용에 상당한 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

나. 이에 대하여 피고는, 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받을 당시 시행 중이던 ‘주택법 시행령’ 제59조 제1항 별표 7은 5년차(보·바닥 및 지붕), 10년차(기둥·내력벽)의 내력구조부의 하자를 “내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우” 및 “안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우”의 하자로 규정하고 있다면서, 감정인이 5년차 또는 10년차 하자로 분류한 이 사건 하자는 모두 이 사건 아파트가 무너지거나 무너질 우려가 없는 이상 1년 내지 3년차 하자에 해당하므로 피고의 하자보수보증책임은 발생하지 않는다고 주장한다.

살피건대, 만일 하자보수의무가 인정되는 내력구조부의 하자를 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하여 본다면 이는 공동주택의 안전에 있어서 가장 중요한 부분인 내력구조부의 하자를 그 하자가 공동주택의 붕괴에 이를 때까지 보수의무를 인정하지 아니한 채 방치하는 결과가 되는 점, ‘주택법 시행령’ 별표 6이 공동주택의 구조상 하자보다 비교적 경미한 시설물들에 대한 하자를 규정하면서 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 일반적인 하자만 가지고도 사업주체에게 하자보수의무를 부담하게 하는 것과도 균형이 맞지 아니하여 부당하다는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 규정의 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 관해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 하자담보책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 해석함이 상당하므로, 하자담보책임기간이 5년 또는 10년인 내력구조부의 하자가 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우에만 인정됨을 전제로 하는 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 보증책임의 범위

가. 책임의 제한

다만, 이 사건 아파트는 사용검사일로부터 이 사건 하자감정 기준시점까지 약 5년이 경과함으로써 이 사건 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 이 사건 아파트에 발생한 하자들 가운데 자연적인 노화현상과 공사상 잘못으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것이 어려운 점, 원고의 관리상 잘못으로 인하여 하자가 확대되었을 가능성도 전혀 배제할 수 없는 점 등을 참작하여 보면, 피고의 보증책임은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 전체 하자보수비용의 70%로 제한함이 상당하다고 할 것이다.

나. 책임의 범위

이상에서 본 바에 따라 피고의 보증책임 액수를 살펴보면, 피고는 각 하자보수책임기간별 하자보수비를 70%의 비율에 따라 감액한 금액 중 이 사건 각 보증계약의 보증금액 범위 내에서만 보증책임을 부담하는바, 그 하자보수비를 감액하여도 여전히 보증금액을 초과함은 아래에서 보는 바와 같이 계산상 명백하므로 그 각 보증금액 전부에 대하여 책임이 인정된다.

따라서 피고는 원고에게 이 사건 각 보증계약상 보증금액 합계 183,600,000원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2011. 2. 16.부터, 나머지 82,600,000원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날인 2012. 3. 22.부터 각 이 사건 판결 선고일인 2012. 5. 17.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]