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[사건번호]
국심2006서2834 (2006.12.13)
[세목]
증여
[결정유형]
기각
[결정요지]
관리비 중 건물주가 관계법령상 보유해야 할 필수인원 인건비 및 기타 건물의 유지 · 관리에 소요된 비용(임대료로 간주)과 임차인의 실비변상적 관리비(임대료에서 제외)를 구분하여 임대보증금 환산가액을 산정한 것은 적절함.
[관련법령]
상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제50조【부동산의 평가】
[주 문]
심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인은 2004.6.3 OO특별시 OO구 신사동 588-21 소재 대지879㎡, 건물 8,396.68㎡(지하 4층, 지상 15층 건물로 이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 홍OO(청구인의 아버지로 이하 “건물주”라 한다)으로부터 증여받아 2004.9.3 토지는 개별공시지가로, 건물은 기준시가로 평가하여 쟁점부동산의 가액을 12,026,600,542원으로 평가하여 처분청에 신고하였다.
처분청은 쟁점부동산을 상속세 및 증여세법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 환산방법을 적용하여 쟁점부동산 가액을 12,087,358,311원으로평가하고 당초 신고 금액과의 차액을 증여재산가액에 가산하여 2005.4.1 청구인에게 2004.6.3 증여분 증여세 32,283,640원을 결정고지하였다.
그 후 OO지방국세청의 처분청에 대한 감사결과, 임대료환산방법에 의한 증여재산가액 평가시 임대인이 부담해야 할 관리비는 환산대상 임대료로 보아야 함에도 이를 잘못 평가하였다는 이유로 쟁점부동산 가액을 12,394,594,644원으로 재평가하도록 통지하였다.
이에 처분청은 2006.4.9 청구인에게 2004.6.3 증여분 증여세 180,163,380원을경정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2006.7.3 이 건심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
건물주는 임차인과 임대차 계약을 체결하여 임대료를 직접수령하고 관리비는 주식회사 OOOOO(이하 “관리법인”이라 한다)이 징수하고 있는 바, 관리법인이 건물관리 위탁계약에 의하여 건물 관리·유지보수에 필요한 용역을 제공하고, 그에 대한 대가로 관리비를 징수하여 법인세를 납부하고 있으므로 전액경비로 인정해야 하고,처분청이 임대인이 부담할 부분이 아닌 경비를 항목별로 구분하여 환산평가 대상 임대료에 포함한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
관리법인은 건물주와 특수관계있는 자가 지분의 100%를 소유한 특수관계법인으로 임대료 환산방법에 의한 증여재산평가를 회피하기위하여 증여하기 전에 임대료 성격의 관리비수입을 결손법인에게 분산하여 증여부동산을 과소평가하였으며, 개인인 건물주의 소득을 특수관계법인의 결손금 보전에 편법충당한 것으로 판단되고, 임대차 계약서에 의하면, 관리비는 월정액으로 고정되어 있기 때문에 임차인이 부담한 관리비 중에는 임대건물주가 부담하여야 할 성격의 관리비가 있는 바, 이를 임대료 환산평가시 임대료로 보아야 할 것이므로 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 증여재산가액을 임대료 환산가액으로 평가함에있어 증여자와 특수관계있는 법인에게 건물관리를 위탁하여 관리비를대신 수입한 경우 이를 임대료 환산가액에 포함하여 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.
(2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토 지
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
2. 건 물
건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
(3) 상속세 및 증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.
영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 건물관리위탁계약서에 의하면, 건물주는 2003.1.1 자신이 대표이사로 있는 관리법인에 건물관리를 포괄적으로 위탁하면서 건물주의직원교체 요구 등 시정조치를 관리법인에 요구할 수 있도록 하고, 재산세, 종합토지세 등은 건물주가 부담하며, 관리비는 관리법인이 부담하는 것으로 약정한 사실이 확인되고, 동 관리법인은 건물주 및건물주와 특수관계에 있는 자가 지분을 100% 소유하고 있는 점에 관하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.
(2) 처분청의 감사결과예고통지서에 의하면, 청구인은 당초 건물주가 청구인에게 2004.6.3 증여한 쟁점부동산의 가액을 12,026,600천원으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 환산방법을 적용하여 12,087,358천원으로평가하였고, OO지방국세청의 처분청에 대한 감사결과, 쟁점부동산의 관리비 중에는 임차인이 부담할 실비변상적인 지출로 판단되는 수도광열비 165,732천원, 청소 및 경비용역비 116,490천원, 직원급여 및 상여 중 64,283천원(건물유지·관리를 위한 필수요원을 제외한 인원의 인건비)을 제외한 나머지 금액(필수직원의 인건비 55,261천원, 직원식대 등 19,883천원, 소모품비 10,646천원, 인쇄비106,800천원, 승강기 수선비 15,947천원 등 합계 333,103천원)은 임대료에 포함되어야 한다는 이유로 쟁점부동산의 가액을 12,394,594천원이라고 재산정하여 처분청에 통지하였음이 확인된다.
(3) OO지방국세청 감사자료 중 관리법인의 급여부분을 보면, OO지방국세청장은 관리소장, 전기주임, 설비기사 2명은 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률, 에너지이용합리화법 등 관계법령에 의하여 건물 유지·관리를 위한 최소한의 필수인력이므로 이들에대한 인건비55,261천원은임대인 스스로 부담하여야 할 임대료로, 나머지 인력 4명의 인건비64,283천원은임차인이 그 편익을 향유하는 것으로 판단하여 실비변상적 비용으로 구분하였음이 확인된다.
(4)청구인은 쟁점부동산 관리를 위하여 별도 관리법인을 두고 있으므로, 관리법인이 수취한 관리비를 임대료에 포함하여 환산·평가하는 것은 부당하고, 처분청이 임대료에 포함한 금액도 임대인이 부담할 비용이 아니라고 주장한다.
(5) 살피건대, 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 및 동법시행령 제50조 제7항에 의하면, 쟁점부동산의 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액과 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 금액 중 큰 금액을 증여재산의 가액으로 평가하도록 규정하고 있고, 증여재산의 가액을 평가함에 있어, 임대인이 직접 관리비를 수령하는 경우와 임대인과 특수관계에 있는 관리법인이 관리비를 수령하는 경우를 달리 볼 이유가 없다(관리비 수령주체에 차이가있을 뿐 과세대상 부동산의 경제적 가치에는 변함이 없음)고 판단되며,임대인이 임차인으로부터 관리비를 수령한 경우 관리비가 사실상 임차인들이 부담할 실비변상적인 비용을 제외한 나머지 시설의유지·관리에 소요되는 부분은 임대인이 부담할 비용으로 보아 임대료 환산가액 산정의 기초가 되는 임대료에 포함되어야 할 것이다(국심2004서 4131, 2005. 3. 24 같은 뜻임).
(6) 위에서 확인한 바에 의하면, 처분청은 관리비에 포함된 금액 중 건물주(임대인)가 관계법령에 의하여 보유해야 할 필수인원에 대한 인건비 및 기타 건물의 유지·관리에 소요된 비용(임대료로 간주)과 임차인의 실비변상적 관리비(임대료에서 제외)를 구분하여 임대보증금 환산가액을 산정한 것은 적절한 것으로 보여지는 바, 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
2006년 12 월 13 일
주심국세심판관 이 도 호
배석국세심판관 주 영 섭
김 완 석
장 인 태