2019나55999 부동산컨설팅수수료 및 부동산중개수수료

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소송대리인 변호사 권오갑

인천지방법원 부천지원 2019. 3. 14. 선고 2018가소32094 판결

2019. 12. 13.

2020. 1. 31.

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송 총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 5,000,000원과 이에 대하여 이 사건 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 원고는 부천시 C 소재 D 공인중개사 사무소를 운영하는 공인중개사이다.

나. 소외 E, F은 부천시 G 등 8필지의 토지를 매수하여 빌라 신축사업을 하고자 하였고, 부천시 G 토지 및 그 지상 주택(이하 합쳐서 '이 사건 부동산'이라 한다)을 소유하고 있던 피고는 2018, 7. 20. 원고의 중개로 E, F과 사이에 이 사건 부동산을 4억 7,000만 원에 매매하면서 계약금 4,700만 원은 2018. 8. 16.에, 잔금 3억 9,300만 원은 2018. 9. 17.에 각 지급받기로 하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였다.

다. 원고는 이 사건 매매계약의 중개인으로 이 사건 매매계약서에 서명날인하였고, 이 사건 매매계약서의 '중개보수 등에 관한 사항'란에 중개보수 약정액을 2,068,000원 (부가가치세 포함)으로 기재하였다.

라. 원고는 2018. 7. 18. 피고로부터 500만 원을 지급받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6, 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

원고는 단순히 이 사건 매매계약을 중개한 것이 아니라 아래와 같이 피고가 이 사건 부동산을 매매하여 수익을 얻고 양도소득세를 절감할 수 있도록 컨설팅을 제공하였고, 피고는 원고의 컨설팅 내지 특별수고의 대가로 1,000만 원을 지급하기로 약정하였는데, 피고는 그중 500만 원만을 지급하고 나머지 500만 원을 지급하지 않았다.

1) 이 사건 부동산은 골목 안쪽에 위치하여 있고 독립적인 정화조도 갖추지 못한 노후된 주택이어서 매매가 성사되기 어려운 조건이었다. 그런데 원고는 이 사건 부동산을 제외한 인근 5필지에만 빌라 신축을 하려던 E 등에게 이 사건 부동산까지 매수하도록 적극 제안하였고, 그 결과 이 사건 부동산이 시세보다 훨씬 높은 금액으로 매각되도록 기여하였다.

2) 최초 매매계약 당시 약정한 잔금지급기일은 2018. 10. 31.이었는데, 피고는 양도소득세 비과세기간에 맞추어 잔금지급기일을 앞당겨 줄 것을 요청하였고, 이에 따라 원고는 F에게 이자비용 500만 원을 지급하고 임시로 4억 원을 빌려 피고가 원하는대로 2018. 9. 17.에 잔금지급이 이루어지게 함으로써 피고가 부담할 양도소득세를 절감시켜 주었다.

나. 피고의 주장

피고는 원고와 부동산 컨설팅 약정을 한 사실이 없다. 원고는 공인중개사로서 매매계약 성사를 위한 당연한 업무를 하였을 뿐이고, 원고의 이 사건 컨설팅 비용 청구는 부동산중개업법 소정의 한도를 초과하는 과다 수수료 청구에 해당하므로, 피고는 이를 지급할 의무가 없다.

3. 판단

가. 관련 법리

공인중개사법의 규율대상인 '중개업'이라고 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 참조).

나. 이 사건의 판단

살피건대, 갑 제8 내지 10, 15, 16호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래의 사실 및 사정들을 종합하면, 갑 제3 내지 5, 9 내지 14호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 컨설팅 용역 내지. 특별수고의 대가로 1,000만 원을 지급하기로 하는 내용의 약정이 성립하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 원고가 이 사건 부동산과 관련하여 매매 중개행위를 넘어서는 별도의 컨설팅 용역을 제공하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다.

1) 이 사건 매매계약은 부동산 중개업자인 원고가 이 사건 부동산 일대에서 빌라 신축사업이 추진된다는 사실을 알고 먼저 피고에게 이 사건 부동산을 매도할 것을 권유하여 이루어졌다. 원고 주장과 같이 원고가 당초 빌라 신축 대상에서 제외되었던 이 사건 부동산을 빌라 신축부지에 포함하도록 매수인 측에 적극 제안하여 이 사건 매매계약이 이루어지도록 하였다는 주장사실은 이를 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 설령 원고의 주장사실이 일부 인정된다 하더라도 피고는 사전에 원고에게 이러한 행위를 부탁하거나 그에 대한 대가 지급을 약속한 바 없다.

2) 통상 부동산 컨설팅 업무라고 함은 부동산의 이용, 개발방안의 제시, 부동산의 관리, 재무에 관한 자문 제공 등을 의미하는 것으로 이는 부동산 거래행위의 알선인 '부동산 중개'와는 내용을 달리하는 것인데, 피고는 원고의 주선으로 이 사건 매매계약을 체결하고, 이에 대한 중개수수료 지급약정을 하였을 뿐 이 사건 부동산의 컨설팅이나 추가 용역 제공에 관하여 명시적 약정을 한 사실이 없다.

3) 원고는 잔금지급기일을 2018. 9. 17.로 조정함으로써 피고가 양도소득세 비과세기간을 도과하지 않도록 한 것, 이를 위하여 매수인에게 이자비용을 지급하고 단기로 돈을 빌려 매수인이 잔금을 조달할 수 있도록 한 것 등을 컨설팅 내지 특별수고의 내용으로 주장하나, 매매대금이나 지급기일 조율 업무는 통상 중개업무의 범위에 속하는 것이고, 원고 주장과 같이 지급기일 조율을 위하여 별도의 이자비용이 소요되었다고 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 설령 그러한 사정이 있었다 하더라도 원고가 피고와 아무런 사전 협의 없이 비용을 지출한 이상 이를 별도의 컨설팅행위 내지 수고라고 주장하면서 그 대가를 요구할 수는 없다.

4) 원고는 이 사건 매매계약이 정식으로 체결되기 이전부터 피고에게 '특별수고비를 감안한 수수료' 명목으로 1,000만 원을 요구하였던 것으로 보이고, 이에 따라 피고는 2018. 7. 18. 원고에게 500만 원을 입금하였다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고는 원고에게 이 사건 매매계약의 체결 및 이행을 주선하도록 맡겼을 뿐 그 범위를 넘는 별도의 컨설팅 용역을 의뢰한 바 없고, 나아가 피고가 이 사건 매매계약의 잔금지급기일 당일 원고에게 '수수료 1,000만 원은 과다하다고 판단됩니다... (중략) ... 정상 수수료의 5배가 넘는 금액을 청구하는 것은 제 상식으로는 정상적이라고 볼 수 없습니다.'라는 내용의 문자메시지를 보낸 사실을 더하여 보면 피고가 중개수수료 외에 별도 컨설팅용역에 대한 대가를 지급할 의사로 위 500만 원을 지급하였다고 볼 수 없다.

5) 결국 이 사건에서 원고는 통상적인 중개행위의 범위를 벗어나는 컨설팅 내지 용역을 제공하였다고 볼 수 없다. 그런데 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 중개수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 해서는 아니되고(공인중개사법 제33조 제3호, 제32조, 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호), 부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하여 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이므로(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조), 원고가 이미 피고로부터 관련 규정에 따른 수수료 한도의 범위 내에서 약정한 중개수수료인 2,068,000원을 초과하는 금액을 지급받은 이상 피고에게 추가로 금품의 지급을 요구할 아무런 근거가 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각 하여야 한다. 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각한다.

재판장 판사 이광우

판사 김기풍

판사 김은엽