임차보증금만 교부한 채권적 전세계약의 계약기간이 만료된 경우의 부당이득 발생기간

임차인은 임차보증금만을 교부하고 월차임은 없이 소정 기간중 건물을 점유 사용하여 수익하고, 임대인은 위 임차보증금의 이식을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 채권적 전세계약의 계약 기간이 만료된 경우에 임차인이 목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금을 반환할 의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임대인이 위 보증금을 임차인에게 반환한 시기를 고려함이 없이는 임차인의 부당이득 발생 기간을 정할 수 없다.

민법 제741조 , 제317조

대법원 1962.10.18. 선고 62다299 판결

동방생명보험주식회사

피고

대구고등법원 1979.3.14. 선고 78나749 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원으로 환송한다.

피고의 상고이유를 판단한다.

원심판결에 의하면 원심은 피고가 원고 회사로부터 본건 건물을 임차하여 이를 소외 1 외 8명에게 전대한 바, 그후 원고는 위 전차인등을 상대로 본건 건물의 명도청구소송을 제기하여, 동 전차인등의 필요비의 일부에 관한 유치권 항변이 인용됨과 동시에 원고의 건물명도청구가 인용되어 원고는 1977.9.5. 가집행선고가 붙은 판결의 강제집행에 의하여 본건 건물을 명도받은 사실을 인정한 후, 피고는 위 임차건물의 약정명도일인 1976.10.28.까지 명도하지 아니하고 전차인 등이 그 이후에도 계속 본건 건물을 점유함으로써 피고가 얻은 이득은 그로 인하여 원고에게 손해를 끼치는 한도에서는 부당이득이 된다 할 것이고, 이 경우 피고가 얻은 이득액은 위 기간중의 전대이익이라 할 것이고 그로 인하여 원고가 입은 손해액은 동 건물에 관한 임료상당액이라 할 것이며, 이 건 건물에 관한 1976.10.부터 1977.9.까지의 임료상당액은 월 금 187,000원 상당이고, 피고는 이를 일부씩 구분하여 전차인등에게 전대하였는데 본건 건물 중 2층 부분 78평 8작을 소외 2에게 보증금 200만원에 월 임료 금 6만원씩으로 전대한 사실이 인정되므로 피고가 위 기간중 이 건 건물을 전차인등에게 전대함으로써 얻은 이익도 월 금 187,000원 상당은 된다 할 것이니 피고는 원고에게 본건 건물의 명도가 지체된 위 기간중 피고가 얻는 이익 중 원고가 구하는 10개월분인 1,870,000원과 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 취지로 판단하였다.

그러나 이 사건을 심리하는 원심으로서는 피고의 이득액과 원고의 손실액을 확정한 후 양자간에 차이가 있는 경우에는 혹은 이득액의 범위에서 혹은 손실액의 범위내에서 반환의무 있음을 판시하여야 할 것임에도 불구하고 원심은 그 판시에서 원고의 손실액은 월 187,000원이라고 확정하였으나, 피고의 이득액에 관하여서는 다만 이 건 건물 중 78평 8작을 소외 2에게 보증금 200만원에 월 임료 금 6만원씩으로 전대하였으니 피고의 전체이득액도 월 187,000원은 된다고 할 것이라는 취지로 사실을 인정하고 있는 바, 피고가 이 건 건물 중 일부인 78평 8작을 보증금 200만원에 월 임료 6만원씩 전대하였다고 하여 이 건 건물 전체로부터 피고가 얻은 이득이 월 187,000원이라는 사실이 어떠한 이유로 인정된다는 것인지 이를 알 수 없을 뿐 아니라, 위 전차인 소외 2의 증언에 의하면 월 6만원씩 지급한 것은 관리비조로 지급하였다는 것이므로 동 6만원이 전대료로 받았다고 볼 수도 없으며, 그외 피고가 이 건 건물을 전대하고 실질적으로 얻은 이익이 얼마인지를 심리 규명한 흔적을 기록상 찾아볼 수 없을 뿐 아니라, 원심은 또 피고가 반환하여야 할 부당이득의 발생기간을 정함에 있어서 그 부당이득이 위 약정명도일 이후부터 곧 발생하는 것을 전제로 하여 그중에서 원고가 구하는 10개월간의 부당이득반환을 인정하고 있는 바, 기록에 의하면 원·피고 간의 이 건 임대차계약은 피고가 원고에게 임차보증금만을 교부하고 월차임은 없이 소정 기간중 피고는 본건 건물을 점유 사용·수익하고 원고는 위 임차보증금의 이식을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 채권적 전세계약으로 보이므로 임대차 기간이 만료된 경우에 임차인이 목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금을 반환할 의무와는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로 원고가 위 보증금을 피고에게 반환한 시기를 고려함이 없이는 피고의 부당이득 발생 기간을 정할 수 없다 할 것인데, 기록에 의하면 원고는 이 건 임차보증금을 1976.11.24.에 반환 공탁한 것으로 보여지므로 특별한 사유가 없는 한 동일자까지의 피고의 수익은 원고에 대한 관계에서 손해를 끼친 것이라 할 수 없을 것이고 가령 원고에게 동일까지의 손해가 있었다고 하더라도 임차보증금 전액을 반환한 원고의 의사는 특별한 사정이 없는 한 그날까지의 피고에 대한 부당이득반환청구권을 포기한 것으로 볼 여지도 있다 할 것임에도 불구하고 원심이 아무런 이유의 설시도 없이 10개월간의 부당이득반환을 명한 조치는 심리미진, 이유불비등의 위법사유가 있다고 아니할 수 없다.

결국 피고가 이 건 건물을 원판시와 같은 약정으로 원고로부터 임차하여 소외 1 등에게 전대한 사실 등을 인정한 원심의 조치는 기록에 나타난 증거자료에 비추어 적법하므로 피고가 이 건 건물의 임차인이 아니고 전대한 사실도 없는데 원심이 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였다는 피고의 상고 논지 부분은 그 이유없으나 위에 설시한 부분에 관한 한도에 있어서는 그 이유있으므로 관여 법관의 일치된 의견으로 원판결을 파기 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.