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일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면-2016-법령해석재산-3567 | 양도 | 2016-06-07
문서번호

서면-2016-법령해석재산-3567(2016.06.07)

세목

양도

요 지

다른주택 취득일부터 3년이 되기 전에 현금청산금 소송절차가 종료되고 관리처분계획이 무효가 된 경우 1세대1주택 특례가 적용되는 사유에 해당하지 않음

본문

1. 사실관계

○1995.6월 거주자 甲은 강남구 소재 ♧♧♧4차아파트를 취득하여 계속 거주함

○♧♧♧4차아파트주택재건축조합(이하 “조합”)은 2006.11.13. 관리처분계획과 2008.12월관리처분변경계획을 인가받아 이에 따라 분양계약을 실시하였으며

- 甲은 본인 사정상 분양계약에 참여하지 않아 「도시 및 주거환경 정비법」제47조 및 조합 정관 제44조에 따라 현금청산자로 분류됨

○조합은 甲에게 ‘소유권이전과 인도’에 대한 소송을 제기하였고, 서울중앙지방법원은‘조합에게 갑은 청산금을 지급받음과 동시에 해당 부동산에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고 해당 부동산을 인도하라’고 판결하였음(서울중앙지법 2008가합×××××, 2009.×.×.)

○甲은 2009.5월 새로운 아파트를 취득하여 이사하였고, 해당 판결에 따라 2009.10.17.조합에 아파트를 인도하였으나, 조합이 현금청산금을 지급하지 않아 2010.7월 현금청산금 지급소송을 제기하였으며

-법원에서는 조합이 甲으로부터 아파트를 인도받은 사실이 확인된다고 하면서 조합은甲에게 현금청산금을 지급하라고 판결하였음

○甲은 현재까지 조합으로부터 현금청산금을 지급받지 못하고 1세대2주택 상태임

○ 해당 소송의 과정 중 해당 조합의 관리처분계획과 변경관리처분계획이 정족수가미달된 결의에 해당하므로 무효라고 판결(서울고등법원 2011누××××, 2011.××.××.관리처분무효확인 등 청구)되었고

- 조합의 재건축사업은 진행되지 않다가 최근 재건축사업 추진방법 등 새로운 관리처분계획을 입안중에 있음

2. 질의내용

○ 다른주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하지 못한 경우에도 일시적 2주택비과세 특례를 적용받을 수 있는 예외적 사유인 「소득세법 시행규칙」제72조제1항제4호에 해당하는지 여부

3. 관련법령

소득세법 제88조 【양도의 정의】

①제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2.대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로발생하는 소득

가.대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년)이상인 것을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다.1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 특례】

①영 제155조제1항 및 같은 조 제17항제2호에서 "기획재정부령으로정하는 사유에 해당하는 경우"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다.

1.「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)에 매각을 의뢰한 경우

2. 법원에 경매를 신청한 경우

3. 「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우

4.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을구하는 소송절차가 진행 중인 경우

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 다음 각 호의 어느 하나의 서류를 제출하여야 한다.

1. 매각의뢰를 신청한 경우에는 부동산매각의뢰신청서접수증

2. 법원에 경매를 신청한 경우에는 그 사실을 입증하는 서류

3. 법원에 현금청산금 지급소송을 제기한 경우에는 소제기일을 확인할 수 있는 서류 등 해당 사실을 입증하는 서류

④제1항제1호의 규정에 의하여 매각을 의뢰한 부동산의 처분방법, 처분조건의 협의절차 등에 관하여는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한법률 시행령」 제6조의 규정을 준용한다.

⑤한국자산관리공사는 제4항의 규정에 의하여 매각을 의뢰한 자가매각의뢰를 철회한경우에는 매각을 의뢰한 자의 납세지 관할세무서장에게 그 사실을 통보하여야 한다.

⑥제4항의 규정에 의한 부동산매각의뢰신청서 및 부동산 매각의뢰신청서접수증은 별지 제85호서식에 의한다.

○ 소득세법 시행규칙 부칙 <제265호, 2012.2.28.>

제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제79조제2항의개정규정은 2012년 3월 2일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) ② 이 규칙 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

제4조(주택재개발사업 등에 대한 1세대1주택 특례에 관한 적용례) 제72조제1항제4호의 개정규정은 이 규칙 시행 당시 현금청산금 지급을 구하는소송절차가 진행 중인 경우에 대해서도 적용할 수 있다.

소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 특례】(2012.2.28. 기획재정부령 제265호로개정되기 전의 것)

① 영 제155조제1항 및 같은 조 제17항제2호에서 "기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우"란 다른 주택을 취득한 날부터 2년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다.

1.「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)에 매각을 의뢰한 경우

2. 법원에 경매를 신청한 경우

3. 「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우

○ 도시 및 주거환경정비법 제47조 【분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치】

①사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는관리처분계획 인가를 받은날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

1. 삭제 <2013.12.24>

2. 삭제 <2013.12.24>

3. 삭제 <2012.2.1>

② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를지급하여야 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제27조 【민법의 준용】

조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.

민법 제137조 【법률행위의 일부무효】

법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

민법 제139조 【무효행위의 추인】

무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

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