서면인터넷방문상담4팀- 3724 (2007.12.21)

양도

1세대1주택의 비과세 규정을 적용함에 있어 재건축주택의 취득시기는 당초 멸실전 주택의 취득시기부터 기산하는 것임.

1세대 3주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 날 이후부터 재건축주택의 완성일 전에 나머지 2주택을 양도하는 경우 2주택 중 나중에 양도하는 1주택에 대하여 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및「동법 시행령」 제154 제1항의 규정에 의해 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 (실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 보아 먼저 양도하는 1주택으로 양도소득세가 과세되는 것입니다.

소득세법 제89조【비과세양도소득】

※ .붙임자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- A주택 : 91.3월 취득, 2007.10월 양도 (비과세 요건충족)

- B주택 : 93.5월 상속, 2008.1월 양도.

-C주택 : 2000.6월 취득,2003.6월 재건축사업승인,2003.11월멸실,2005.1월 관리처분인가 , 2007.11월 재건축 완성 세대원 전원입주.

○ 질의내용

- 위의 경우 소득세법 시행령 제156조2 제4항의 규정을 적용하여 비과세여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. - 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005. 12. 31. 개정)

4. 삭 제 (2005.12.31)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는

이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업

또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.- 3. 생략

② - ④ 생략

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)

⑧제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.

○ 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)

④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

⑤ 이하생략

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-53 (2006.01.12)

【제목】

2주택중 1주택이 2005.12.31 이전에 재건축 관리처분 인가된 후 나머지 주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항에 해당하면 양도소득세를 비과세함

【질의】

- A주택 : ○○동 아파트, 1982∼1992년까지 거주함.

ㆍ2004.10.30. : 사업시행인가 ㆍ2005.5.10. : 관리처분인가 및 동호수 추첨

ㆍ2006.3. : 철거예정 ㆍ2009.3. : 준공예정

ㆍ추가부담금 1.5억원에 양도예상가액 15억원임.

- B주택 : ××아파트, 1992.11.∼현재까지 거주

1. ××의 아파트를 현재 양도하는 경우 언제 팔아야 양도소득세가 비과세되는지.

2. ○○의 아파트는 언제 팔아야 세금을 가장 적게 낼 수 있는지.

【회신】

1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는재건축주택의 완성일 전에나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세받을 수 있는 것이며,이 경우에도 양도하고자 하는 주택이 소득세법 시행령 제156조의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임.

이때재건축주택의 입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되지 않으나입주권이 주택으로완성된 후 주택으로 양도하는 경우에는 양도일 현재 당해 주택의 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임.

○ 서면4팀-3819, 2006.11.20

【질의】

(사실관계)

- 2001년 경기도 ○○시 소재 33평형 아파트 구입후 현재까지 거주

- 2005년 2월 □□시에 소재하는 2003년 조합승인받은 재건축대상 아파트 구입

- 동 재건축 아파트는 2005년 4월 사업시행인가 및 2005년 12월 관리처분계획인가 받고 현재 공사중임.

(질의내용)

1) 기존의 ○○시 소재 아파트를 재건축아파트 준공전에 양도하는 경우 비과세에 해당하는지 여부

2) 재건축아파트 준공 후 1년이내에 ○○시 소재 아파트를 양도하는 경우 비과세되는지 여부

3) ○○시 소재 아파트 양도후 재건축아파트 준공하여 3년뒤에 양도하는 경우 동 아파트에 가구원이 입주하여야 비과세되는지 여부

【회신】

1. 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것임.

2. 또한 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이때새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 보는 것임.

3. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)인 것을 말하는 것이며(고가주택은 제외), 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임.

○서면4팀-1908, 2004.11.25

【질의】

- 1982년 서울 강남소재 아파트를 취득하여 거주하다가 1992년도에 분당에 아파트를 분양받아 현재 분당아파트에 거주중임.

- 강남의 아파트는 재건축으로 현재 공사중에 있으며 2005년 중순경에 완성될 예정임.

(질의사항)

1. 현재 거주중인 아파트를 재건축 완성후에 양도하고 재건축아파트 1채만을 보유하고 있다가 양도하는 경우 재건축 이전의 종전주택에 대하여 보유기간 및 거주기간을 인정받아 1세대 1주택 비과세요건이 되는지 여부

2. 현재 아파트를 소유하고 있는 상태에서 재건축아파트가 완성되면 2주택이 되는 시기

【회신】

1. 소득세법 제89조 제3호 및 같은법시행령 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어서 도시및주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축주택의 경우에는 당초 보유기간 및 거주기간을 합산하는 것임.

2. 1세대 1주택의 비과세 판정시 주택수 계산에 있어서 재건축 아파트의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.