서일46014-10441 (2002.04.03)

양도

양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 건물의 취득당시 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 토지의 양도가액에서 공제하는 것임.

(질의1)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문【재일46014-776,1996.03.22】내용을 참고하시기 바라며,(질의2)에 대한 문의는 우리청 기 질의회신문 【재일46014-22,1998.01.09】 및 유사사례 【국심2000서504 ,2000.10.11】내용을 참고하시기 바랍니다.※ 재일46014-776, 1996.03.22토지와 건물을 함께 취득한 후 당해 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하여 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 토지의 양도가액에서 공제하는 것이며, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 그 건물의 취득당시 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 토지의 양도가액에서 공제하는 것임.

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

1. 질의내용 요약

【질의1】

주택건설촉진법에 의한 재건축조합 승인을 받지 못한 재건축조합원이 양도소득세를 기준시가에 의하여 계산하는 경우 멸실된 구주택의 취득가액을 필요경비로 인정받을 수 있는 지 여부

【질의2】

재건축조합(임의조합)의 재건축사업으로 인하여 1세대1주택자의 감소된 부속토지 이 건축비에 충당된 경우 토지 감소면적이 양도소득세가 과세되는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정)

1. 토 지 (1997. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100 (법 제104조 제3항에 규정도니 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물 (1997. 12. 31 개정)

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

○ 소득세법시행규칙 97-10 【철거되는 건물의 필요경비산입】

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체 비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법시행령 제152조 【환지 등의 정의】

① 법 제88조 제2항에서 “환지처분” 이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.

○ 소득세법시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】

②영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-776 (1996.03.22)

토지와 건물을 함께 취득한 후 당해 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하여 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 토지의 양도가액에서 공제하는 것이며,그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 그 건물의 취득당시 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 토지의 양도가액에서 공제하는 것임.

○ 재일46014-22 (1998.01.09)

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 부수토지를 분할(지분으로 양도하는 경우를 포함한다)하여 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 소득세법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것임.

○ 국심2000서504 (2000.10.11)

구주택 멸실후 신주택 신축시 감소된 구주택의 부수토지는 비과세되는 1세대 1주택 부수토지에 해당않음.