원고 (소송대리인 법무법인 이현 담당변호사 김남오)

주식회사 신라저축은행

2012. 7. 19.

의정부지방법원 고양지원 2011. 5. 13. 선고 2010가단36448 판결

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

주문 제1, 2항 기재와 같다.

1. 기초사실

가. 소외 1은 2007. 10. 24. 고양시 덕양구 (주소 1 생략)빌라 (동호수 1 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 같은 일자 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 피고에게 채권최고액 8,320만 원, 채무자 소외 1인 근저당권을 설정하여 주었다.

나. 이후 피고는 위 근저당에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 2009. 12. 10. 임의경매개시결정( 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 )을 받았고, 위 경매절차에서 피고는 근저당권자 및 신청채권자로서 3순위로 221,652,677원을 배당받았으며, 원고는 소외 1과 임차보증금 3,000만 원에 임대차계약을 체결한 후 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받고 확정일자를 부여받아 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 한다)상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 내용의 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나 배당에서 제외되었다.

다. 원고는 배당기일에 출석하여 피고 배당액 중 3,000만 원에 대하여 이의를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5호증, 을 제1호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자들의 주장

원고는, 소외 1과 이 사건 부동산에 관하여 임차보증금을 3,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받은 후 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 부여받음으로써 법상 우선변제권을 취득하였는바, 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 배당에서 우선하여 변제받아야 하므로 주문 제2항 기재와 같이 배당표가 경정되어야 한다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 아직 매각대금을 납부하지 않아 이 사건 부동산에 대한 소유권이 소외 1에게 이전되지도 않은 상황에서 원고가 소외 1과 임대차계약을 체결하는 등 여러 가지 이례적인 사정에 비추어 원고는 법을 이용하여 배당을 받으려는 가장 임차인이므로 배당에게 배제되어야 한다고 주장한다.

나. 판단

1) 먼저 원고가 가장 임차인인지 여부에 관하여 본다.

갑 제2 내지 4, 6호증, 을 제1호증의 2, 을 제4, 5호증의 각 1, 2, 을 제7호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 1, 당심 증인 소외 3의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정 즉, 원고는 2007. 10. 13. 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차보증금 3,000만 원(계약금 200만 원 계약 당일 지급, 잔금 2,800만 원 2007. 11. 16. 지급), 인도일 2007. 11. 16.로 각 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)한 후, 예정한 인도일 이전인 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 소외 1로부터 인도받았는데 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실, 소외 1은 그 다음날인 2007. 10. 24. 매각대금을 완납한 후 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 피고에게 위 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, 부동산업자인 소외 3 및 소외 1은 아파트나 빌라 수십 여 채를 보유하면서 임의경매 등 절차에 참가하여 최고가매수인이 된 후 배당기일 이전에 배당금 상당액을 임차인에게 주어 내보낸 뒤 이후 배당금은 자신들이 갖고 그 사이 새로운 임차인에게 임대를 주어 그 임차보증금 등을 합하여 매각대금을 지급하는 방식으로 돈을 운용해 온 것으로 보이는 점, 소외 3 및 소외 1은 위 임의경매( 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 ) 전에 이 사건 부동산에 관하여 진행된 별개의 부동산임의경매절차( 의정부지방법원 고양지원 2007타경7092 )에서 소외 1 명의로 매각결정을 받은 후 2007. 10. 23. 이전에 당시 2순위로 2,300만 원을 배당받기로 되어 있던 임차인 소외 2에게 위 배당액 상당의 임차보증금을 미리 지급하고 당시 소외 1이 역시 임의경매절차에서 최고가매수신고를 하여 소유권을 취득할 예정이었던 고양시 덕양구 (주소 2 생략)빌라 (동호수 2 생략)로 이사하게 한 사실(전출신고는 소외 1이 소유권을 취득하고 난 후인 2007. 11. 21.에 함), 원고는 친구이자 소외 3이 운영하던 공인중개사 중개보조원인 소외 4를 통하여 이 사건 부동산의 최고가매수신고인이 소외 1이라는 사실을 알고 임대차계약을 체결하였고 전입예정일보다 빠른 2007. 10. 23. 위 소외 4를 통하여 열쇠를 넘겨받은 후 입주하였으며, 입주 당시 이 사건 부동산은 비워져 있었던 점, 원고는 소외 1에게 이 사건 임대차계약 체결 당일 200만 원을 수표로, 2007. 11. 16. 잔금 2,800만 원을 지급하였는데, 잔금 지급 당시 1,500만 원은 송금하였고, 1,300만 원은 원고가 이전에 거주하던 곳으로 새로 전입 온 임차인에게서 받은 수표로 직접 지급한 것으로 보이는 점, 제1심 증인 소외 1의 증언에 비추어 피고 회사 직원이었던 소외 5와 사이에 작성된 확인서(을 제2호증의 3)는 그 기재내용을 진실이라고 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 원고는 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차한 진정한 임차인이라고 봄이 상당하고, 달리 원고가 가장 임차인이라는 점을 인정할 증거가 없다.

2) 위 인정사실에 의하면, 원고는 2007. 10. 23. 이 사건 부동산에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 부여받음으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 법 제3조의2 제2항 에 의한 우선변제권을 취득하였으므로( 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결 참조), 법 제3조의2 제2항 에 따라 위 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 근저당채권자인 피고보다 우선하여 위 임차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 따라서 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정하여야 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 주문 제2항 기재와 같이 배당표를 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다.