서일46011-10514 (2002.04.22)

양도

임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실 판단할 사항임.

귀 질의의 경우 관련 기 질의 회신문((재소득46011-77, 1995.06.09), (재산22601-150, 1987.02.27))을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.※ 재소득46011-77, 1995.06.09임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임.

소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

1. 질의내용 요약

부동산임대업을 하는 사업자입니다.

임대할 목적의 부동산을 법원 경매에 의하여 2건을 취득하고 종전에 10여년간 임대하던 부동산을 매각한 경우에 발생하는 소득은 양도소득에 해당하는지, 아니면 부동산매매업소득에 해당되는지 알고 싶습니다.

행위가 일어나는 기간은 부가가치세법상의 1과세기간이 됩니다.

부가가치세법에 의하면 1과세기간에 1건 이상 취득하고 2건 이상 양도하는 경우에는 부동산매매업으로 규정되어 있으므로 본인의 경우에는 양도소득에 해당되는 것으로 판단되지만 명확한 답을 알고 싶습니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. (이하생략)

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적으로 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재소득46011-77, 1995.06.09

【제목】

임대목적 취득부동산을 임대하다가 양도시는 양도소득이며, 판매목적취득한 후 일시적으로 임대하다가 판매시는 부동산매매임

【질의】

상가(토지 포함)를 취득하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 소유하여 오던중 임차인들에게 양도할 경우 소득구분에 대하여 아래와 같이 질의함

취득할 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지.

2. 상기의 경우 매수인에게 각자 명의로 분할양도하는 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지.

【회신】

임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임.

○ 재산22601-150, 1987.02.27

【제목】

부동산매매업 해당여부는 건물의 신축판매목적, 규모, 기간, 판매, 방법, 회수 등을 사실 조사하여 종합적으로 판단하는 것임

【질의】

사업자등록을 하지 않은 거주자가 광고나 선전 등으로 사업목적을 나타낸 바 없이 부가가치세법상의 1과세기간(6개월)에 건물 1동을 신축하여 판매하는 행위를 1회씩 하여 3-4개 과세기간 반복한 경우 동행위로 인한 소득은 양도소득인지 또는 사업소득(부동산매매업)인지.

【회신】

건물의 신축 및 판매에 따른 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지의 구별기준은 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인지의 여부에 있고, 부동산매매업 해당 여부는 건물의 신축판매목적ㆍ규모ㆍ기간ㆍ판매방법ㆍ회수 등을 사실조사하여 종합적으로 판단하는 것임.