대구지방법원 2017.6.15. 선고 2016나308164 판결

가. 피고는, 원고로부터 15,000,000원에서 2016. 9. 26.부터 별지1 목록 제1항 기재 토지에 있는 같은 목록 제2항 기재 건물 중 1층의 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 점포 82.65㎡를 인도하는 날까지 월 1,300,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 위 점포 82.65㎡를 인도하라.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고는, 원고로부터 15,000,000원에서 2015. 11. 25.부터 별지1 목록 제1항 기재 토지에 있는 같은 목록 제2항 기재 건물 중 1층의 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 점포 82.65㎡를 인도하는 날까지 월 1,300,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 위 점포 82.65㎡를 인도하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이유

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 중 아래와 같이 네 부분을 수정 또는 추가하는 것 외에는 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

가. 제2쪽 제6행 "대구 수성구 C 지상 별지 목록 기재 2. 건물"을 "별지1 목록 제1항 기재 토지에 있는 같은 목록 제2항 기재 건물"로 고친다.

나. 제3쪽 제11행 "사용하고 있다." 다음에 아래와 같은 사실을 추가한다.

『피고는 2015. 11. 25. 이후에도 2016. 9. 25.까지 원고에게 매월 차임 1,300,000원을 지급하였다.』

다. 제5쪽 제6행의 "응할 수 없다." 다음 줄에 아래 주장을 추가한다.

『3) 권리금 회수기회 방해로 발생한 손해배상 청구권 및 비용상환 청구권을 피담보로 하는 유치권이 성립하므로, 피고는 원고의 인도 청구에 응할 수 없다.』

라. 제5쪽 제7행의 "나. 수선비용 상환 청구에 관한 판단"부터 제7쪽 제12행의 "이유없다."까지 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『나. 수선비용 상환 청구에 관한 판단

1) 부속건물 공사대금 700,000원, 출입구 뜰 공사대금 300,000원

을 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 피고가 부속건물 공사비로 700,000원, 출입구 뜰 공사비로 300,000원을 각 지출한 사실은 인정된다. 그러나 위 각 비용은 이 사건 임대건물의 보존을 위하여 지출한 비용이 아니므로, 필요비에 해당하지 않는다. 또한 피고가 제출한 증거만으로는 위 각 공사로 인하여 이 사건 임대건물의 객관적인 가치가 증가하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이를 유익비라고 볼 수도 없다.

2) 가스 배관 등 교체비용 1,500,000원

위 비용은 이 사건 임대건물의 보존을 위하여 지출한 비용이 아니므로, 필요비에 해당하지 않는다. 또한 을 제1호증의 3의 기재에 의하면, 린나이가스 조리대 비용 850,000원 및 도시가스 순간온수기 비용 350,000원을 각 지출한 사실은 인정된다. 그러나 린나이가스 조리대 및 도시가스 순간온수기는 피고의 영업을 목적으로 지출한 것일 뿐, 이 사건 임대건물의 객관적인 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이라고 보기 어려우므로, 유익비로 볼 수 없다.

3) 천막 공사대금 600,000원 및 출입문 공사대금 290,000원

을 제1호증의 4의 기재에 의하면, 피고가 천막 공사비로 600,000원을 지출한 사실은 인정된다. 그러나 위 각 비용은 이 사건 임대건물의 보존을 위하여 지출한 비용이 아니므로, 필요비에 해당하지 않는다. 또한 위 비용은 피고의 이익이나 영업을 목적으로 지출한 것일 뿐, 피고가 제출한 증거만으로는 그로 인하여 이 사건 임대건물의 객관적인 가치가 증가하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이를 유익비라고 볼 수 없다.

4) 점포의 천장 목조 인테리어와 전기 배선 공사대금 3,800,000원

을 제1호증의 5, 제12호증의 1, 2의 각 기재 및 영상에 의하면, 이 사건 임대건물로 물이 흘러내려 이 사건 임대건물의 천장과 벽이 젖은 사실, 피고가 2012. 9.경 천장인테리어 공사비로 3,800,000원을 지출한 사실은 각 인정할 수 있다.

그러나 피고가 지출한 위 3,800,000원은 피고의 영업을 위한 목적에서 이 사건 임대건물의 목조 인테리어를 교체하기 위한 비용으로 보인다. 이러한 비용은 이 사건 임대건물의 보존을 위한 것이거나 객관적인 가치를 증가시키는 비용이 아니므로, 필요비 또는 유익비로 볼 수 없다.

다. 권리금 회수 방해행위 주장에 대한 판단

1) 피고는, 원고가 '임차인이 임대인에 대하여 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정의 적용이 없다.'는 주장을 하지 않았음에도 불구하고, 계약갱신 요구권이 없으면 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없다고 판단한 제1심 판결은 변론주의의 한계를 벗어나 위법하다고 주장한다.

그러나 변론주의란 소송물인 권리관계의 기초를 이루는 사실의 확정에 필요한 재판자료의 수집, 즉 사실과 증거의 수집을 당사자의 권능과 책임으로 하는 원칙이므로(대법원 2004. 9. 3. 선고 2003다8800(본소), 2003다8817(반소) 판결 참조), 원고의 행위가 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다)상 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부를 판단하기 위한 상가임대차법의 법률해석 영역에까지 적용될 것은 아니다. 따라서 제1심 판결이 원고가 주장하지 않았는데도 상가임대차법 제10조의4 제1항에 대한 법률해석을 근거로 피고의 주장에 대한 판단을 하였다고 하여 변론주의의 한계를 벗어나 위법하다고 할 수 없다.

2) 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 고유의 대가관계가 있는 채무이거나, 그렇지 않다고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정 내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다(대법원 1992. 8. 18. 선고 91다30927 판결 참조).

그런데 원고의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무는 상가건물 임대차보호법이 특별히 규정하고 있는 임대인의 권리금 회수기회 방해라는 별개의 사실을 원인으로 하여 발생하는 것으로서, 임대차계약에 의한 피고의 건물 인도의무와는 발생원인을 달리한다. 또한 위 각 채무가 서로 대가적 관계에 있다고도 보기 어려우므로, 이행상의 견련관계를 인정하기 어렵다. 따라서 원고의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무와 피고의 건물 인도의무가 동시이행관계에 있다고 볼 수 없는바, 원고의 건물인도청구에 대하여 피고가 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무에 근거하여 한 동시이행항변은 이유 없다.

3) 설령 위 각 채무가 동시이행관계에 있다고 하더라도, 을 제2, 3호증의 각 기재만으로는 이 사건 임대건물의 권리금이 80,000,000원이라는 사실을 인정하기에 부족하다. 뿐만 아니라 아래에서 보는 것과 같이 원고가 피고에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인하여 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 진다고 할 수도 없다.

(가) 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 제1항 각 호에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다'고 정하고 있다.

상가임대차법 제10조의4는, 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신 거절에 의해 침해되는 것을 방지함으로써 임차인이 형성한 영업적 가치를 보호하고, 임차인이 투자한 비용 및 영업적 가치를 회수할 기회를 보호하기 위한 목적으로, 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 신설된 조항이다. 위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 되지만, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차 목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수밖에 없게 되었다.

그런데 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는, 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담하지 않는 것으로 정하고 있다. 상가임대차법의 입법 취지 및 권리금 회수기회 보호 조항의 신설 취지에 비추어 볼 때, 위 단서 조항에 의하여, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용되지 아니한다고 해석함이 상당하다.

(나) 즉, 상가임대차법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 위 조항의 각 호가 정한 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한 반면, 같은 조 제2항은 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 투하한 자본 회수 및 임차인이 형성한 영업의 시장가치 등을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차 존속기간을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 5년을 초과하는 경우 임대인에게 갱신 의무를 부담하지 않게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용 · 수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 취지로 규정된 것이다.

따라서 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐, 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않기는 하지만, 아래 사정 등을 종합하여 볼 때, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 상가임대차법 제10조 제2항의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다.

① 상가임대차법 제10조 제1항과 제2항의 전체적인 취지상 상가임대차법이 예정한 임차인의 영업이익 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 신설된 상가임대차법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 상가임대차법 제10조 제1, 2항과 달리 볼 근거가 없는 점, ② '임차인이 계약갱신 요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우'와 '임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신 요구권을 가지고 있지 않은 경우' 중 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기도 어려운 점, ③ 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우, 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신 의무를 부담하지 않음에도 불구하고, 이러한 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 상가임대차법 제10조 제2항이 정한 계약갱신 의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없는 결과가 되고, 이렇게 되면 임대인의 사용 · 수익 권한에 대한 과도한 제한을 막기 위하여 상가임대차법 제10조 제2항을 둔 취지가 몰각되는 점 등

(다) 위 법리에 따라 이 사건을 보건대, 이 사건 임대차계약은 2005. 11. 25. 시작된 이후 여러 차례의 갱신을 거쳐 2015. 11. 24.자로 이미 10년이나 경과된 점, 피고가 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료할 무렵 원고에 대하여 임대차계약 갱신 요구권을 행사할 수 없었던 점은 앞서 본 바와 같다.

그러므로 원고가 이 사건 임대건물에 관한 임대계약 만료 전에 이 사건 건물을 제3자에게 매각하여 철거되도록 하는 등으로 피고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하지 말아야 할 의무가 있었다고 할 수는 없다. 따라서 원고가 피고에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인하여 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 진다고 할 수 없다.

(라) 가사 원고에게 권리금 회수 방해금지의무가 인정된다고 가정하더라도, 원고에게 정당한 사유가 있는 경우 원고는 피고가 주선한 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다(상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호).

그런데 ① 피고의 이 사건 임대건물에 관하여 10년이 넘는 임대차기간은 피고가 들인 권리금 상당의 투하 자본을 회수하기 위한 충분한 기간으로 보이는 점, ② 피고는 원고에게 더는 임대차계약 갱신 요구권을 행사할 수 없으므로, 이 사건 건물의 소유자인 원고에게 이 사건 건물의 관리 · 처분권이 전적으로 귀속되어야 하는 점 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 임대건물을 포함한 이 사건 건물을 제3자에게 매각한 사정은 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유라고 판단된다.

결국 피고의 이 부분 주장은 어느모로 보나 이유 없다.

라. 유치권 성립 주장에 대한 판단

앞서 본 바와 같이 피고의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구권 및 비용상환 청구권이 인정되지 않으므로, 이를 전제로 하는 유치권 성립 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.』

2. 결론

그렇다면 피고는 원고로부터 15,000,000원에서 2016. 9. 26.부터 이 사건 임대건물의 인도 완료일까지 월 1,300,000원의 비율에 의한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 임대건물을 인도할 의무가 있다. 그러므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여, 제1심 판결을 위와 같이 변경하여 주문과 같이 판결한다.