원고 (소송대리인 변호사 최낙준 외 1인)

피고 (소송대리인 법무법인 이우 담당변호사 박상수)

2018. 10. 24.

인천지방법원 부천지원 2017. 7. 5. 선고 2016가단108801 판결

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 별지1 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 인천지방법원 부천지원 2006. 6. 23. 접수 제77386호로 마친 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다)의 말소등기절차를 이행하라.

1. 제1심판결의 인용

이 법원의 판결 이유는, 제1심판결 중 2쪽에서 네 번째 줄의 ‘매매계약’을 ‘매매예약’으로, 4쪽의 마지막에서 세 번째 줄의 ‘520,000,000’을 ‘520,000,000원’으로 각 고쳐쓰고, 제1심판결 중 ‘3. 판단’에서 ‘다. 이 사건 소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 유효한 등기라는 주장’ 부분을 다음과 같이 고쳐쓰는 외에는 제1심판결 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 고쳐쓰는 부분

가. 당사자의 주장 요지

1) 피고

이 사건 부동산에 설정되어 있던 가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)에 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다고 하더라도, 피고가 원고에게 지급해야 할 청산금이 없음이 계산상 명백하고, 피고는 2017. 4. 25.자 준비서면의 송달로써 위 법률 제3조 제1항 에 따라 청산금이 없음을 통지하여 담보권을 실행하는 바이므로, 결국 이 사건 가등기에 기하여 피고 명의로 마쳐진 이 사건 소유권이전등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기이다.

2) 원고

가) 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따라 채권자인 피고가 담보권을 실행하여 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 채무자인 원고에게 청산금을 통지해야 하고, 만약 청산금이 없는 경우에는 그 뜻을 통지해야 하는바, 이 때 청산금의 존부 및 그 액수는 ‘담보권 실행 통지 당시’ 이 사건 부동산의 평가액 및 차용금 채무의 액수를 기준으로 판단해야 한다.

나) 그런데 피고가 원고에게 이 사건 소송 계속 중 담보권 실행을 통지한 2017. 4. 25.경 또는 그 무렵에 이 사건 부동산의 시가는 751,944,700원에 달하였던 반면, 당시 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무는 588,414,565원에 불과하였다[원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무에 대하여 별도의 이자 약정이 없었으므로 그 원금에 대하여 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금이 발생한다는 전제에서, ① 원고 측이 피고 측에 이 사건 부동산에 대한 차임 명목으로 지급한 금원 및 이 사건 부동산의 임차인들이 피고 측에 이 사건 부동산에 대한 차임 명목으로 지급한 금원, ② 원고와 원고의 딸인 소외 1이 피고의 남편인 소외 2의 요구에 따라 피고의 시아버지인 소외 3에게 지급한 금원을 모두 변제충당하면, 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무는 원금 513,169,081원 및 이자 75,245,484원 등 합계 588,414,565원만 남게 된다는 취지이다].

따라서 피고가 원고에게 담보권 실행을 통지한 2017. 4. 25.경 또는 그 무렵을 기준으로, 이 사건 부동산의 시가 751,944,700원에서 당시 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무 588,414,565원을 공제하면, 피고가 원고에게 지급해야 할 청산금은 163,530,135원이 된다.

다) 그럼에도 피고는 담보권을 실행하면서 원고에게 ‘청산금이 없다’고 통지하였는바, 이는 적법한 담보권 실행이라 할 수 없고, 결국 이 사건 가등기에 기하여 피고 명의로 마쳐진 이 사건 소유권이전등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기라 할 수 없다.

나. 판단

1) 살피건대, 갑 제4호증, 을 제3, 5, 14호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 감정인 소외 4의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 감안하면, 피고가 원고에게 담보권 실행을 통지한 2017. 4. 25.경 또는 그 무렵에 피고가 원고에게 지급해야 할 청산금은 없었다고 봄이 상당하다.

가) 일반적으로 담보목적으로 가등기 또는 소유권이전등기가 경료된 경우 담보물에 대한 사용·수익권은 담보권설정자에게 있다고 할 것이나, 담보권설정자와 담보권자 사이에 담보권자가 담보물을 사용·수익하기로 하는 다른 약정이 있다면, 그 약정에 따라야 할 것이다( 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다40213 판결 등 참조).

위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 위에서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고가 이 사건 부동산을 사실상 피고에게 인도하고 그 임대 등에 전혀 관여하지 않으며, 차임의 정산 요구 등도 한 바 없는 점, 오히려 원고 측(원고의 딸인 소외 1 등)은 피고와 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하였고, 별다른 이의 없이 피고 측에 장기간 차임을 지급하여 온 점, 특히 원고 주장에 의하더라도 상당한 금액을 피고에게 차용한 것임에도 피고가 별도의 이자를 요구하거나 하지 않았던 점 등을 모두 감안하면, 늦어도 이 사건 소유권이전등기가 경료된 이후로서 원고 측이 피고 측에 차임을 지급하는 조건으로 월세계약서(을 제3호증)를 작성한 시점(2006. 6. 30.) 이후에는 담보권설정자인 원고와 담보권자인 피고 사이에 담보권자인 피고가 이 사건 부동산을 전적으로 사용·수익하기로 하는 명시적·묵시적 약정이 있었다고 봄이 상당하다.

따라서 위 시점(2006. 6. 30.) 이후에 원고 측이 피고 측에 이 사건 부동산에 대한 차임으로 지급한 금원 및 이 사건 부동산의 임차인들이 피고 측에 이 사건 부동산에 대한 차임으로 지급한 금원은 그 명목과 같이 차임으로 지급된 것으로 판단될 따름이고, 원고 측(원고의 딸인 소외 1 등)과 피고 측 사이에는 다른 채권·채무 관계도 있었던 점 등을 감안할 때, 원고와 원고의 딸인 소외 1이 피고의 남편인 소외 2의 요구에 따라 피고의 시아버지인 소외 3에게 지급하였다고 원고가 주장하는 금원 역시 마찬가지로 차임으로 지급되었거나 그 외에 다른 채권·채무 관계로 인해 지급된 것으로 보일 뿐, 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무의 변제에 충당되었다고 볼 것은 아니다.

나) 그렇다면 피고가 원고에게 담보권 실행을 통지한 2017. 4. 25.경 또는 그 무렵에 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무의 원리금을 원고 스스로의 주1) 주장 에 따라 계산하면, 원금 주2) 542,385,000원 및 이자 주3) 265,621,378원 등 합계 808,006,378원이 된다.

위 808,006,378원에서, 원고가 주장하는 변제충당금 중 원고 측이 피고 측에 차임 명목으로 금원을 지급하기로 한 시점(2006. 6. 30.) 전날인 2006. 6. 29.까지의 변제충당금(순번1 내지 16) 합계 주4) 33,990,520원 을 공제하면, 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무의 원리금은 774,015,858원이 남게 된다[위 시점 이후의 변제충당금(순번17 내지 348)에 관한 원고의 주장은 전술한 바와 같은 이유로 받아들이지 아니한다].

다) 반면, 피고가 원고에게 담보권 실행을 통지할 무렵 이 사건 부동산의 시가는 751,944,700원이었다.

라) 결국 원고 스스로의 주장에 의하더라도[다만, 원고의 2006. 6. 30. 이후의 변제충당금(순번17 내지 348)에 관한 주장은 제외], 피고가 원고에게 담보권 실행을 통지한 2017. 4. 25.경 또는 그 무렵에 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무의 원리금은 774,015,858원에 달하는 반면, 당시 이 사건 부동산의 시가는 751,944,700원에 불과하였다는 것이고, 이러한 계산 결과는 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무의 이자에 관하여 아무런 정함이 없었다는 원고의 주장은 모두 받아들인 것임을 주5) 감안하면, 위 담보권 실행 당시 피고가 원고에게 지급해야 할 청산금은 없었음이 계산상 명백하다.

2) 따라서 피고가 원고에게 청산금이 없다고 통지한 담보권 실행은 적법하고, 결국 이 사건 소유권이전등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기라 할 것이므로, 피고의 항변은 이유 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 원고가 피고 측에 대하여 부담하는 차용금 채무에 대하여 별도의 이자 약정이 없었고, 그 원금에 대하여 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금만 발생한다는 전제에서의 원고의 주장을 의미한다.

주2) 원고의 2018. 5. 14.자 준비서면에 첨부된 충당내역표의 ‘대여금’란 기재 각 금액의 합계[=178,000,000원(2015. 2. 7.자)+10,000,000원(2005. 2. 25.자)+10,397,900원(2005. 12. 2.자)+230,000,000원(2006. 12. 29.자)+113,987,100원(2009. 11. 5.자)]

주3) 원고의 2018. 5. 14.자 준비서면에 첨부된 충당내역표의 ‘변제충당일 기준 원금의 이자’란 기재 각 금액의 합계(별지2)

주4) 원고의 2018. 5. 14.자 준비서면에 첨부된 충당내역표의 ‘변제충당금’란 순번1 내지 16 기재 각 금액의 합계(별지3)

주5) 원고 스스로 제1심에서는 ‘이자에 관하여 정함이 있었다’고 하면서 그 이자 액수에 관하여 구체적으로 주장·입증하다가, 당심에 이르러 비로소 ‘이자에 관하여 아무런 정함이 없었다’고 하면서 그 입장을 번복하였는바, 이자에 관하여 정함이 있었다는 제1심에서의 원고 주장이 진실에 어긋난다거나 착오로 말미암은 것이라고 보기는 어렵고, 오히려 통상적인 거래 관행이나 이 사건 소송에서 쌍방의 주장 및 제출된 증거 등에 비추어 보면, 이자에 관하여도 정함이 있었던 것으로 보이는바, 이를 전제로 계산하면 그 액수 차이는 더욱 커지게 될 것이다.