갑은 을과 사실혼 관계에 있었고, 을은 병 주식회사의 이사로 등재되어 있지 않으면서 운영에 관여해 왔는데, 갑과 을이, 갑과 병 회사 명의로 병 회사가 갑에게 병 회사의 부동산을 분양하기로 하는 내용의 분양계약서를 작성한 후 을이 병 회사의 인장을 날인한 사안에서, 위 분양계약 체결 행위는 무권대리행위로서 무효이고, 병 회사가 이를 추인하였다고 인정하기에 부족하므로, 결국 갑과 병 회사 명의로 체결된 분양계약은 무효라고 한 사례

갑은 을과 사실혼 관계에 있었고, 을은 병 주식회사의 이사로 등재되어 있지 않으면서 운영에 관여해 왔는데, 갑과 을이, 갑과 병 회사 명의로 병 회사가 갑에게 병 회사의 부동산을 분양하기로 하는 내용의 분양계약서를 작성한 후 을이 병 회사의 인장을 날인한 사안이다.

을이 병 회사의 대표자이거나 병 회사로부터 분양계약서 작성 등에 관한 권한을 개별적·구체적으로 위임 또는 승낙을 받았다고 인정하기에 부족하므로, 을이 병 회사 명의로 한 분양계약 체결 행위는 무권대리행위로서 무효이고, 을과 병 회사의 명의로 을의 채권자인 갑에게 채무변제에 갈음하여 부동산을 무상분양하기로 하는 내용의 합의각서가 작성되기는 하였으나 제반 사정 등에 비추어, 병 회사가 을의 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하기 위하여 위 분양계약서 작성 행위를 추인하였다고 인정하기에 부족하므로, 결국 갑과 병 회사 명의로 체결된 분양계약은 무효라고 한 사례이다.

상법 제209조 제1항 , 제389조 제3항 , 제395조 , 민법 제130조 , 제139조

원고(개명 전 성명: 생략) (소송대리인 법무법인(유한) 바른길 담당변호사 김용일)

주식회사 화목주택건설 (소송대리인 변호사 공재원)

광주지법 2018. 6. 21. 선고 2017가합54840 판결

2019. 3. 15.

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송 총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 694,400,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 기초 사실

가. 원고는 2003. 3.경부터 2016. 8.경까지 소외 1과 사실혼 관계에 있었던 자이고, 소외 1은 피고 회사의 이사로 등재되어 있지 않으면서 그 운영에 관여해 온 자이다.

나. 원고와 피고 회사 명의로, 2016. 8. 30. 피고 회사가 원고에게 별지 ‘부동산 목록’ 제1, 2항 기재 각 부동산을 각 186,000,000원, 같은 목록 제3, 4항 기재 각 부동산을 각 161,200,000원에 분양하는 내용의 각 분양계약서(갑 제2호증의 1 내지 4, 이하 ‘이 사건 각 분양계약서’라고 하고, 위 부동산들을 통틀어 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)가 작성되어 있다.

다. 이 사건 각 부동산 중 별지 ‘부동산 목록’ 제2, 3항 기재 각 부동산에 관하여는 2017. 11. 17. 피고 회사로부터 주식회사 다부 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 목록 제1, 4항 기재 각 부동산에 관하여는 전주지방법원 남원지원 2018타경675호 강제경매절차에 의하여 2018. 8. 29. 소외 2 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 9, 29호증(가지번호가 있는 것은 가지번호를 포함한다, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

원고는 사실혼 배우자였던 소외 1에게 명의를 대여해주었다가 공사대금, 임대차보증금, 양도소득세, 소송비용 등 합계 480,633,333원 상당의 채무를 지게 되었고, 그 외에 소외 1을 상대로 120,000,000원 상당의 대여금 채권과 250,000,000원 상당의 약정금 채권을 보유하고 있었다.

이에 원고는 피고 회사의 실질적 대표자이자 적법한 대리권자인 소외 1로부터 위와 같은 소외 1의 원고에 대한 구상금채무 등에 관한 대물변제로서 이 사건 각 부동산을 분양받았다. 설령 소외 1이 피고 회사의 대표자가 아니라고 하더라도 피고 회사의 대표자였던 소외 3이 2016. 9.경 원고에게 합의각서를 작성·교부함으로써 이 사건 각 분양계약서 작성 행위를 추인하였다.

그런데 이 사건 각 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되어 피고 회사의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었으므로, 피고 회사는 원고에게 그로 인한 손해배상으로 이 사건 각 부동산에 관한 매매대금 합계 694,400,000원(= 186,000,000원 + 186,000,000원 + 161,200,000원 + 161,200,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 회사의 주장

1) 피고 회사는 원고와 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 분양계약을 체결한 적이 없고, 소외 1에게 대표권 등을 위임한 적도 없으므로, 대표권 등이 없는 소외 1이 원고와 통모하여 작성한 이 사건 각 분양계약서는 무효이다.

2) 설령 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 분양계약이 체결되었다고 하더라도, 원고는 피고 회사에게 이 사건 각 분양계약서에 따른 매매대금을 지급하지 않았으므로 원고의 채무불이행을 이유로 한 피고 회사의 해제통지에 의하여 위 분양계약은 모두 해제되었다.

3. 판단

가. 관련 법리

주식회사의 대표이사가 아닌 이상 회사를 대표할 권한이 없음이 원칙이므로, 비록 제3자가 회사를 실질적으로 지배하는 사람이라고 하더라도, 표현대표이사의 법리 등에 의하여 예외적으로 회사가 책임을 부담하는 경우를 제외하고는, 그 제3자가 주식회사 명의로 한 법률행위는 무권대리행위로서 회사에 대하여 무효라고 할 것이고, 주식회사의 대표이사가 자기의 대표이사로서의 권한을 제3자에게 포괄적으로 위임하여 그 제3자로 하여금 회사의 업무를 실질적으로 처리하게 하는 것은 비록 그 제3자가 회사를 실질적으로 지배하는 사람이라고 하더라도 회사의 이익을 해하는 행위로서 대표이사제도를 둔 취지에 반하여 허용될 수 없으므로 그 제3자가 대표이사로부터 개별적·구체적으로 위임 또는 승낙을 받지 않는 한 대표이사로부터 포괄적으로 권한 행사를 위임받은 사람이 주식회사 명의로 한 법률행위는 무권대리행위로서 무효이다( 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다14005 판결 , 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다63185, 63192 판결 등 참조).

나. 이 사건 각 분양계약서의 무효 여부

1) 소외 1의 대리권 여부

앞서 본 바와 같이 소외 1은 피고 회사의 이사로 등재되어 있지 않으면서 그 운영에 관여해 온 자인 사실은 인정되고, 이 사건 각 분양계약서 중 피고 회사의 인영은 소외 1이 소외 3 소지의 회사 인장으로 날인한 사실은 당사자 사이에 사실상 다툼이 없거나, 제1심 증인 소외 3, 소외 1의 각 일부 증언에 의하여 이를 인정할 수 있다.

그러나 위 인용증거들과, 제1심 증인 소외 3, 소외 1의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 위 인정 사실과 갑 제6호증의 기재, 제1심 증인 소외 3의 일부 증언만으로는, 소외 1이 피고 회사의 대표자이거나 피고 회사로부터 이 사건 분양계약서 작성 등에 관한 권한을 개별적·구체적으로 위임 또는 승낙을 받았다고 인정하기에 부족하므로, 이를 전제로 하는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 피고 회사의 등기부에는 소외 3이 대표이사로 등재되어 있을 뿐, 소외 1은 이사로도 등재되어 있지 않았다.

② 소외 1은 이 사건 각 분양계약서가 작성될 당시 피고 회사의 대표자였던 소외 3으로부터 남원시 (주소 생략) 외 1필지에서 시행하던 ‘○○○○○ 주택건설사업’에 관한 권한을 포괄적으로 위임받아 이를 행사하고 있었을 뿐이다.

③ 원고는 소외 3에게 이 사건 각 분양계약서에 날인하여 줄 것을 요구하였지만, 소외 3은 오히려 소외 1을 핑계로 이 사건 각 분양계약서에 날인하는 것을 거부하였다.

④ 원고도 이 사건 각 분양계약서 작성 후에 피고 회사에 그 분양대금을 현실로 납부하지는 않았다고 자인하고 있다.

⑤ 표현대표이사가 회사의 영리목적과 관계없이 자기 또는 제3자의 이익을 도모할 목적으로 그 권한을 남용한 것이고, 그 행위의 상대방이 표현대표이사의 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 회사에 대하여 무효가 된다( 대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다5091 판결 등 참조). 이 사건에서 설령, 소외 1이 피고 회사의 표현대표이사에 해당한다고 하더라도, 원고의 주장에 의하더라도 소외 1은 원고에 대한 개인채무의 변제를 위하여 피고 회사 소유의 아파트를 대물로 제공한 것이어서 이 사건 각 분양계약서 작성 행위는 대표권 남용행위에 해당하고, 원고도 소외 1에 대한 채권의 변제를 위하여 이 사건 각 분양계약서가 작성된 것임을 알고 있었던 이상, 이 사건 각 분양계약서는 피고 회사에 대하여는 효력이 없다.

2) 피고 회사의 추인 여부

무권대리행위는 그 효력이 불확정 상태에 있다가 본인의 추인 유무에 따라 본인에 대한 효력발생 여부가 결정되는 것인바, 그 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위이다( 대법원 2014. 11. 27. 선고 2014다210777 판결 등 참조).

갑 제3호증의 기재에 의하면, 소외 1과 피고 회사의 명의로 2016. 9.경 “소외 1의 채권자 원고에게 소외 1의 채무변제에 갈음하여 이 사건 각 부동산을 무상분양하기로 합의한다.”라는 내용이 기재된 합의각서(갑 제3호증)가 작성된 사실은 인정된다.

그러나 위 인용증거들(제1심 증인 소외 1의 일부 증언 등)에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 위 인정 사실과 원고 제출의 증거들만으로는, 피고 회사가 소외 1의 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하기 위하여 이 사건 각 분양계약서 작성 행위를 추인하였다고 인정하기에 부족하므로, 이를 전제로 하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

① 원고는 이 사건 각 분양계약서 작성 후에 피고 회사에 그 분양대금을 현실로 납부하지 않았고, 피고 회사는 원고에 대하여 이 사건 각 분양계약서의 무효 주장과 함께 분양대금의 납부를 독촉하면서 분양대금납부의무 불이행으로 인한 계약해제를 주장하고 있다.

② 원고는 2016. 9.경 위 합의각서를 작성한 후 소외 1에게 위 합의각서에 인감도장을 날인해줄 것을 요구하였고, 이에 소외 1은 소외 3으로부터 피고 회사의 인감도장을 교부받아 위 합의각서에 피고 회사와 자신의 인감도장을 각 날인하였다. 그러나 당시 소외 3은 위 합의각서를 제대로 보지 못하여 그 내용을 정확히 인지하지 못한 채 소외 1에게 회사 인감을 넘겨주었다.

③ 만약, 소외 3이 소외 1의 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 회사에 귀속시키도록 하기 위하여 소외 1에게 회사 인감을 넘겨주었다면, 이는 앞서 본 대표권의 남용행위에 해당하므로 역시 피고 회사에 대하여 효력이 없다(위 합의각서에는 소외 1의 원고에 대한 개인채무의 변제에 갈음하여 이 사건 각 아파트를 무상분양하기로 합의한다고 명시되어 있다).

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것이다. 제1심판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 부동산 목록: 생략]