원고 (소송대리인 법무법인 호남종합법률사무소 담당변호사 황인택 외 4인)

피고 1

피고 2 (소송대리인 변호사 박민수)

2010. 10. 8.

전주지방법원 2009. 10. 9. 선고 2009가단4093 판결

1. 당심에서 추가된 청구에 따라, 피고 1은 원고에게 3,300,000원 및 그 중 1,235,000원에 대하여는 2010. 8. 4.부터, 2,065,000원에 대하여는 2010. 7. 12.부터, 각 2010. 11. 5.까지는 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 2010. 7. 12.부터 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 연결한 (라) 부분 15.32㎡의 명도 완료일까지 월 150,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 가. 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소한다. 나. 피고 2는 원고에게,

(1) 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 (라) 부분 15.32㎡를 제외한 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡를 명도하고,

(2) 당심에서 추가된 청구에 따라, 5,896,099원 및 이에 대하여 2010. 8. 4.부터 2010. 11. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하며, 2010. 7. 12.부터 위 제(1)항 기재의 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡의 명도 완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 피고 1의 항소 및 당심에서 추가된 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.

4. 원고와 피고 1 사이의 항소비용 및 부대항소로 인한 비용은 피고 1이 부담하고, 원고와 피고 2 사이의 소송총비용 중 3분의 1은 원고가, 나머지 3분의 2는 피고 2가 각 부담한다.

5. 제1항 및 제2의 나.항 부분은 가집행 할 수 있다.

1. 청구취지 및 부대항소취지

원고에게,

가. 피고 1은

(1) 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (라) 부분 15.32㎡를 명도하고,

(2) 3,300,000원 및 이에 대하여 2010. 7. 12.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하며, 2010. 7. 12.부터 위 (라) 부분 15.32㎡의 명도 완료일까지 월 150,000원의 비율에 의한 금원을 지급하고(원고는 당심에서 부대항소를 하면서 부당이득반환 및 손해배상청구 부분을 추가하였다),

나. 피고 2는,

(1) 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 연결한 (라) 부분 15.32㎡를 제외한 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡를 명도하고,

(2) 18,898,000원 및 이에 대하여 2010. 7. 12.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하며, 2010. 7. 12.부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡의 명도 완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라(원고는 당심에서 피고 2에 대한 부당이득 반환청구 부분을 추가하면서 이를 주위적 청구로 추가하고, 예비적으로 피고 2의 유익비상환청구권에 기한 유치권 항변이 인정됨을 전제로 피고 2의 유익비상환청구권을 위 부당이득금 채권으로 상계하고 남은 금원을 구하는 청구를 추가하였으나, 이러한 예비적 청구는 주위적 청구와 동일한 목적물에 관하여 동일한 청구원인을 내용으로 하면서 다만 주위적 청구에 대한 수량적 일부분을 감축하는 것에 지나지 아니하여 소송상 예비적 청구라고 할 수 없다).

2. 항소취지

원고 : 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소한다. 청구취지 나.(1)항과 같은 판결.

피고 1 : 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

1. 기초사실

가. 아파트 소유 현황

(1) 원래 피고 2 소유였던 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 2004. 12. 27. 전주지방법원 2004타경42154호로 임의경매개시결정 이 있었고, 그에 따른 임의경매절차에서 2007. 1. 31. 소외 1(대법원판결의 소외인)이 이 사건 아파트를 낙찰 받아 그 명의로 소유권이전등기를 경료함과 동시에 김제수산업협동조합(이하 ‘김제수협’이라고 한다) 앞으로 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당권설정등기를 경료하였다.

(2) 이후 이 사건 아파트에 관하여 위 근저당권자인 김제수협의 임의경매신청에 따라 2007. 10. 2. 같은 법원 2007타경20506호로 임의경매개시결정 이 있었고, 원고는 2008. 9. 12. 그에 따른 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)에서 이 사건 아파트를 경락받아 경락대금을 완납하고 같은 날 그 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 점유 현황

한편, 피고 1은 2006. 8. 16.경 무렵부터 이 사건 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 연결한 (라) 부분 15.32㎡{이하 ‘이 사건 아파트 중 (라) 부분’이라고 한다}에 거주하다가 2009. 4. 15. 전주지방법원 2009카기317호로 주택임차권등기명령 을 받은 후 침대, 옷장 등의 가재도구를 남겨둔 채 2009. 5. 18.경 이사하였고, 피고 2는 2007. 2. 28.경 소외 1로부터 이 사건 아파트 중 (라)부분을 제외한 같은 도면 표시 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡{이하 ‘이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분’이라고 한다}를 임차하여 거주하고 있다.

다. 임료

원고가 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득한 날인 2008. 9. 12.부터 2010. 3. 11.까지 피고 1이 점유하고 있는 이 사건 아파트 중 (라) 부분에 관한 임료는 월 150,000원 상당이고, 피고 2가 위와 같이 점유·사용하고 있는 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분에 관한 임료는 월 859,000원 상당이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2의 각 기재, 당심 감정인 이진호의 감정결과, 변론 전체의 취지

2. 원고의 피고 1에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장 및 판단

(1) 주장

원고는, 피고 1이 원고 소유인 이 사건 아파트 중 (라) 부분을 정당한 권원 없이 점유·사용하여 임료 상당의 부당이득을 취하였으므로, 원고에게 위 (라) 부분을 명도함과 아울러 위 (라) 부분의 점유·사용에 따른 부당이득을 반환할 의무가 있고, 가사 피고 1이 2009. 5. 18.경 위 (라) 부분에서 이사를 한 이후부터는 부당이득 반환의무가 존재하지 않는다고 할지라도 불법점유를 통해 원고의 소유권 행사를 방해하고 있으므로, 이로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다.

(2) 판단

(가) 명도 및 부당이득반환청구에 관한 판단

피고 1이 2006. 8. 16.경 무렵부터 이 사건 아파트 중 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18.경까지 위 (라) 부분에 거주하면서 이를 점유·사용한 사실 및 이사한 이후에도 자기 소유의 침대, 옷장 등 가재도구를 남겨두는 방법으로 위 (라) 부분을 여전히 점유하고 있는 사실은 앞에서 인정한 바와 같으므로, 피고 1은 위 (라) 부분을 점유할 수 있는 정당한 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 이 사건 아파트의 소유자인 원고에게 위 점유 부분을 명도하고, 피고 1의 위 점유 부분에 대한 점유 개시일 이후로 원고가 이 사건 아파트에 관하여 소유권을 취득한 날인 2008. 9. 12.부터 피고 1이 위 (라) 부분에서 이사를 나간 2009. 5. 18.경까지 그 점유·사용으로 인한 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다.

그러나, 법률상 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득반환청구에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 본래의 용도대로 사용, 수익할 수 없었다면 본래의 용도에 따른 실질적인 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없다고 할 것인데( 대법원 1992.11.24. 선고 92다25830, 25847 판결 등 참조), 피고 1이 위 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18. 이후부터는 피고 1이 위 (라) 부분을 본래의 용도대로 사용·수익하여 실질적인 이익을 얻었음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

(나) 손해배상청구에 관한 판단

피고 1이 위 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18. 이후부터 위 (라) 부분 명도 완료일까지 원고에게 불법점유로 인한 손해배상의무를 지게 되는지에 관하여 보건대, 피고 1이 2009. 5. 18.경 위 (라) 부분에서 이사를 가면서 자기 소유의 옷장, 침대 등 가재도구을 위 (라) 부분에 남겨놓은 사실은 앞서 본 바와 같고, 이에 의하면 피고 1은 위 이사 시점 이후에도 위 (라) 부분을 여전히 점유함으로써 원고의 소유권 행사를 방해하고 있다고 할 것이므로, 피고 1에게 위 (라) 부분을 점유할 수 있는 정당한 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 원고에게 위 2009. 5. 18. 이후부터 위 (라) 부분의 명도 완료일까지 이로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있다.

나. 피고 1의 항변에 관한 판단

(1) 피고 1은, 자신이 김제수협의 근저당권 설정에 앞서 소외 1과 이 사건 아파트 중 (라) 부분을 임차하는 계약을 체결하고 이를 인도받아 거주하면서 주민등록상 전입신고까지 마쳤으므로, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로서 이 사건 아파트를 낙찰받아 임대인의 지위를 승계한 원고로부터 임차보증금 3,300만 원을 반환받기 전에는 원고의 명도 청구에 응할 수 없다는 취지의 항변을 한다.

(2) 그러므로 과연, 피고 1이 원고에 대하여 대항력 있는 임차인인지 여부에 관하여 살피건대, 갑 제3호증의 1, 갑 제4호증의 30 내지 32, 갑 제4호증의 51, 갑 제4호증의 53, 갑 제4호증의 56, 을 제3호증, 을 제4호증의 1, 을 제6호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 피고 1과 소외 1 사이에 이 사건 아파트 중 (라) 부분에 관하여 보증금 3,300만 원, 임대차 기간 2007. 1. 29.부터 2009. 1. 29.까지로 정한 임대차계약서가 작성된 사실, 피고 1이 2007. 3. 19.경 소외 1에게 1,300만 원을 송금하여 준 사실, 피고 1이 2006. 8. 16.경 이 사건 아파트로 전입신고 하고 이 사건 아파트에 거주하면서 이를 점유하고 있는 사실이 인정된다.

그러나 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1 내지 121의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 1은 이 사건 아파트의 낙찰자인 소외 1과 2007. 1. 29. 임대차계약을 체결하였다고 주장하나, 소외 1은 당시 이 사건 아파트의 소유자가 아닌 최고가 매수신고인에 불과하였는데, 이와 같은 불완전한 지위에 있는 사람과 임대차계약을 체결하고 계약 당일 그에게 계약금으로 무려 2,000만 원을 현금으로 지급하였다는 점은 일반 상식에 부합하지 않을 뿐만 아니라 그에 관한 뚜렷한 금융자료도 제출하지 못하고 있는 점, ② 피고 1은 이 사건 경매절차 이전에 있었던 이 사건 아파트에 관한 2004년 경매절차에서도 피고 2와 이 사건 아파트 중 방 1칸을 임차보증금 1,000만 원, 월임료 10만 원에 임대차계약을 체결한 진정한 임차인이라고 주장하면서 임차보증금 1,000만 원에 대해 배당요구를 하였으나, 위 경매절차의 배당대상에서 제외된 것으로 보이는 점, ③ 이에 대해 피고 1은 이 사건 2004년 경매절차에서 피고 2로부터 임차보증금 1,000만 원을 지급받고 이 사건 아파트에서 전출하였다가 2006. 8. 16. 다시 전입한 것이라고 주장하나, 이 사건 아파트에 관한 2004년 경매절차 당시 이 사건 아파트의 소유자였던 피고 2의 인척인 소외 2, 3이 피고 2와의 허위의 임대차계약에 기하여 소액임차인으로서 배당요구를 하였다가 배당에서 제외된 사실이 있었던 점 등을 고려할 때 위 주장을 그대로 믿기 어렵고, 가사 위 주장이 사실이라고 하더라도 임차보증금을 반환받고 퇴거한 피고 1이 경매절차 진행 중인 이 사건 아파트에 다시 전입한 후 (라) 부분에 관하여 임대차보증금을 3,300만 원씩 지급하면서까지 임대차계약을 체결한 경위는 피고 1이 주장하는 가정불화 등의 사유만으로는 충분히 설명이 되지 않는 점, ④ 피고 1은 소외 1과의 임대차계약 체결일로부터 3개월이 다 될 때까지 확정일자를 받지 않고 있다가 김제수협이 근저당권을 설정한 이후인 2007. 4. 12.경에야 확정일자를 받은 점, ⑤ 아파트 방 1칸을 임차보증금 3,300만 원에 임차한 것은 주위 임대차시세 및 기존 임대차계약 당시의 보증금 액수, 아래에서 살펴볼 피고 2의 임차보증금 액수와 비교하여 볼 때 과다한 금액인 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 피고 1의 주장과 같이 소외 1과 사이에 실제 임대차계약 관계가 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 결국 대항력 있는 임차인이라는 피고 1의 위 항변은 이유 없다.

다. 부당이득반환 및 손해배상의 범위

그렇다면, 피고 1은 원고에 대하여 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권 취득일인 2008. 9. 12.부터 피고 1이 이 사건 아파트 중 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18.경까지는 위 (라) 부분의 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있고, 그 이후부터 위 (라) 부분의 명도 완료일까지는 원고의 소유권 행사 방해에 따른 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것인데, 피고 1이 이 사건 아파트 중 (라) 부분을 점유·사용함으로 인하여 취득하는 이득 및 원고가 입은 손해는 모두 위 점유부분의 임료 상당액이라고 할 것인바, 2008. 9. 12.부터 2010. 3. 11.까지의 피고 1이 점유하고 있는 이 사건 아파트 중 (라) 부분에 관한 월 임료가 150,000원 상당임은 앞서 본 바와 같고, 그 이후의 임료도 같은 액수일 것으로 추인되므로, 피고 1은 원고에게 이 사건 아파트에 관한 원고의 소유권 취득일인 2008. 9. 12.부터 원고가 구하는 2010. 7. 11.까지의 임료 상당액인 3,300,000원(= 150,000원 × 22개월) 및 그 중 2008. 9. 12.부터 2009. 5. 18.까지 위 (라) 부분의 점유·사용으로 인한 부당이득에 해당하는 1,235,000원{= 1,200,000원(150,000원 × 8개월) + 35,000원(150,000원 × 7일/30일)}에 대하여는 원고의 위 금원에 대한 이행청구의 의사가 담긴 2010. 7. 29.자 부대항소장이 피고 1에게 도달하였음이 기록상 명백한 2010. 8. 4.부터, 2009. 5. 19.부터 2010. 7. 11.까지 위 (라) 부분의 불법점유로 인한 손해배상금에 해당하는 2,065,000원{= 1,950,000원(150,000원 × 13개월) + 115,000원(150,000원 × 23일/30일)}에 대하여는 위 기간 말일의 다음날인 2010. 7. 12.부터, 각 이 사건 판결 선고일인 2010. 11. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금과 2010. 7. 12.부터 이 사건 아파트 중 (라) 부분의 명도완료일까지 월 150,000원의 비율에 의한 차임 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다(원고는 2008. 9. 12.부터 2009. 5. 18.까지 피고 1의 위 (라) 부분 점유·사용으로 인한 부당이득인 1,235,000원에 대하여도 2010. 7. 12.부터의 지연손해금을 구하고 있으나, 원고가 2010. 8. 4. 이전인 위 시점에 피고 1에 대하여 위 부당이득반환 채무의 이행을 청구하였음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다).

3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장 및 판단

(1) 원고는, 피고 2가 원고 소유인 이 사건 아파트 중 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 정당한 권원 없이 점유·사용하여 법률상 원인 없이 부당한 이득을 취득하고 있으므로, 피고 2는 원고에게 위 점유 부분을 명도하고, 그 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다.

(2) 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고 2는 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 점유할 수 있는 정당한 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 이 사건 아파트의 소유자인 원고에게 위 점유 부분을 명도하고, 피고 2의 위 점유 부분에 대한 점유 개시일 이후로 원고가 이 사건 아파트에 관하여 소유권을 취득한 날인 2008. 9. 12.부터 위 점유 부분의 명도완료일까지 그 점유·사용으로 인한 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(또한, 유치권자가 유치권을 행사하여 그 기회에 유치물을 사용·수익한 경우 그 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 소유권자에게 손해를 끼치는 한 부당이득으로서 소유권자에게 반환하여야 하는 것이므로, 뒤에서 보는 바와 같이 피고 2의 유치권 항변이 인정되어 피고 2가 유치권에 기하여 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 점유·사용하고 있는 것이라 하더라도, 앞서 인정한 바와 같이 피고 2가 원고의 승낙 없이 단순한 보존행위를 넘어 이 사건 아파트에 거주하면서 이를 사용·수익해 온 사실이 인정되는 이상, 피고 2는 원고가 구하는 바에 따라 원고가 이 사건 아파트에 관하여 소유권을 취득할 날인 2008. 9. 12.부터 위 점유 부분의 명도완료일까지 그 점유로 인한 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다).

나. 피고 2의 유치권항변에 관한 판단

(1) 피고 2는, 이 사건 아파트의 경락인인 소외 1로부터 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 임차한 후, 소외 1의 승낙 하에 이 사건 아파트에 관하여 4,000만 원 가량을 들여 리모델링공사를 하였으므로, 위 공사로 인한 유익비를 상환받기 전까지는 이 사건 아파트를 유치할 권리가 있으므로 원고에게 이를 명도할 의무가 없다고 주장한다.

살피건대, 갑 제4호증의 30, 32, 갑 제4호증의 37 내지 40, 을 제2호증의 1 내지 23, 을 제17호증의 1 내지 8, 을 제18호증의 1 내지 3의 각 기재 및 영상, 당심 감정인 이해일의 감정결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 2는 2007. 2. 7. 이 사건 아파트의 경락인인 소외 1과 사이에 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 임차보증금 1,500만 원, 임료 월 60만 원에 임차하는 계약을 체결한 사실, 피고 2가 소외 1에게 위 계약 당일인 2007. 2. 7.경 위 임대차보증금 1,500만 원을 이체한 다음, 2007. 3. 2.경부터 2007. 6. 25.경까지 매달 60만원을 이체한 사실, 피고 2는 2007. 2. 28.경부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 점유·사용하였으며 2007. 4. 12.경 이 사건 아파트로 전입신고를 하고 확정일자를 받은 사실, 피고 2는 소외 1의 승낙 아래 2007. 5. 2.경부터 같은 달 31.경까지 사이에 36,109,670원 상당의 공사비용을 들여 이 사건 아파트에 대하여 별지 공사항목표 기재 내용과 같은 리모델링공사를 한 사실, 위 공사로 인하여 증가된 이 사건 아파트의 현존하는 객관적 가치는 13,001,901원 정도인 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 피고 2는 임대인인 소외 1에 대하여 이 사건 아파트의 리모델링 공사로 인한 유익비상환청구권 및 이에 기초한 유치권을 행사할 수 있다고 할 것인바, 경매목적 부동산이 경락된 경우 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조 에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없지만( 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조), 임차인인 피고 2는 임대인인 소외 1로부터 위 유익비를 상환받을 때까지 이 사건 아파트의 경락인인 원고에 대하여 이 사건 아파트를 유치할 수 있는 권리는 있다고 할 것이므로, 피고 2의 위 항변은 이유 있다.

(2) 이에 대하여 원고는, 피고 2가 소외 1의 명의를 빌려 이 사건 아파트를 경락 받은 후 소외 1과 허위의 임대차 계약을 체결한 것이고, 이 사건 아파트의 리모델링 공사 또한 시행된 바 없으며, 가사 피고 2가 이 사건 아파트를 임차하여 4,000만 원 가량의 돈을 들여 리모델링 공사를 한 사실이 있다고 하더라도 소외 1과 위 금원을 이 사건 임대차 종료 이후에 반환 받기로 하는 내용의 약정을 체결한 점 등에 비추어 위 금원을 소외 1에게 대여한 것으로 봄이 상당하다고 주장하므로 살피건대, 갑 제4호증의 3, 갑 제4호증의 10, 갑 제4호증의 27, 갑 제4호증의 90, 을 제2호증의 4, 을 제18호증의 3의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

다. 원고의 상계 재항변에 관한 판단

(1) 주장 및 판단

원고는, 피고 2에 대한 임료 상당액의 부당이득금 반환채권으로 피고 2의 유익비상환청구권과 상계한다고 주장한다.

살피건대, 피고 2의 유익비상환청구권은 소외 1과의 임대차계약에 기한 것이어서 원고에 대한 채권이 아니라 소외 1에 대한 채권이므로 원고가 자신의 피고 2에 대한 부당이득금 반환채권과 피고 2의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것이나, 이 사건과 같이 원고가 피고 2의 유치권의 대상이 되어 있는 이 사건 아파트를 임의경매절차에서 경락으로 취득함으로써 이 사건 아파트에 관한 피고 2의 유치권을 부담하게 되는 경우에는, 원고로 하여금 자신의 피고 2에 대한 부당이득금 반환채권과 유치권의 피담보채권인 피고 2의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계할 수 있도록 허용하는 것이 형평의 원칙상 타당하다고 할 것이다.

원고가 피고 2에 대하여 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 점유·사용에 따른 임료 상당의 부당이득금 반환채권을 가지고 있고, 피고 2가 소외 1에 대하여 유익비상환청구권을 가지고 있음은 앞에서 본 바와 같고, 원고와 피고 2의 각 채권을 대등액에서 상계한다는 의사표시가 기재된 이 사건 2010. 7. 29.자 소변경신청서가 2010. 8. 4. 피고 2에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 원고의 부당이득금 반환채권과 피고 2의 유익비상환청구권은 대등액의 범위 내에서 소멸한다고 할 것이다.

(2) 원고의 부당이득금 반환채권의 범위

먼저, 피고 2가 원고에게 반환해야 할 부당이득의 액수에 관하여 보면, 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 임료 상당액이라고 할 것이고, 이는 유치권에 기하여 점유·사용하고 있는 경우에도 마찬가지라고 할 것인바, 2008. 9. 12.부터 2010. 3. 11.까지의 피고 2가 점유·사용하고 있는 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 월 임료가 859,000원 상당임은 앞서 본 바와 같고, 그 이후의 임료도 같은 액수일 것으로 추인되므로, 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트에 관한 원고의 소유권 취득일인 2008. 9. 12.부터 이 사건 변론종결일 이전으로 원고가 구하는 2010. 7. 11.까지의 이 사건 아파트의 사용이익 18,898,000원(859,000원 × 22개월) 및 이에 대하여 원고의 위 금원에 대한 이행청구의 의사가 담긴 2010. 7. 29.자 소변경신청서가 피고 2에게 도달하였음이 기록상 명백한 2010. 8. 4.부터 원고가 구하는 이 사건 판결 선고일인 2010. 11. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금과 2010. 7. 12.부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 명도완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다(원고는 피고 2의 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 점유·사용으로 인한 부당이득인 위 18,898,000원에 대하여 2010. 7. 12.부터의 지연손해금을 구하고 있으나, 원고가 위 2010. 8. 4. 이전인 위 시점에 피고 2에 대하여 위 부당이득 반환채무의 이행을 청구하였음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다).

(3) 피고 2의 유익비상환청구권 및 상계의 범위

다음으로, 피고 2의 유익비상환청구권 및 원고와 피고 2의 위 양 채권에 관하여 상계가 이루어지는 범위에 관하여 보면, 유익비상환청구에 관하여 민법 제626조 제2항 은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것인데, 피고 2가 이 사건 아파트의 리모델링 공사와 관련하여 지출한 공사비용은 36,109,670원이고, 위 리모델링 공사로 인하여 현존하는 이 사건 아파트의 객관적 가치 증가액은 13,001,901원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고는 이 중 가치증가 현존액인 13,001,901원을 수동채권으로 선택하여 상계를 주장하고 있으므로, 결국 피고 2가 상환을 청구할 수 있는 유익비 및 이 사건 상계의 수동채권은 13,001,901원이 된다고 할 것이고, 이는 원고의 위 부당이득금 반환 채권 중 2008. 9. 12.부터 2010. 7. 11.까지 사용이익인 18,898,000원과 대등액의 범위에서 소멸하였다고 할 것이다.

라. 소결

따라서, 피고 2의 유익비상환채권은 위와 같이 상계로 모두 소멸하여 그로 인한 유치권 또한 소멸하였으므로, 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 명도하고, 부당이득금의 반환으로서 위와 같이 상계로 소멸하고 남은 5,896,099원(= 18,898,000원 - 13,001,901원) 및 이에 대하여 2010. 8. 4.부터 2010. 11. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금과 2010. 7. 12.부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 명도완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 피고 1에 대한 이 사건 아파트 중 (라) 부분의 명도청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고 1의 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 피고 1은 원고에게 위 인정범위 내에서 이 사건 아파트 중 (라) 부분의 점유로 인한 부당이득금 내지 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 당심에서 부대항소에 의해 추가된 원고의 피고 1에 대한 부당이득반환 내지는 손해배상청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 명도할 의무가 있으므로 원고의 피고 2에 대한 명도청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 달리하여 원고의 피고 2에 대한 명도청구를 배척한 제1심 판결은 부당하므로, 이를 취소하고 그 명도의무의 이행을 명하기로 하고, 또한 피고 2는 원고에게 위 인정범위 내에서 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 점유로 인한 부당이득금에서 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 공제한 나머지 금원을 지급할 의무가 있으므로, 당심에서 추가된 원고의 피고 2에 대한 부당이득반환청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]