임차목적물이 화재로 파손된 상태로 이를 반환한 경우, 임대인이 목적물반환의무불이행을 이유로 보증금반환채무를 거절할 수 있는지 여부

임차인이 임차목적물인 점포가 화재로 타서 파손된 상태로 이를 명도한 후 임차보증금반환청구를 하는 경우 화재로 목적물이 멸실되어 존재하지 아니하게 되거나 또는 화재로 타서 파손된 부분의 수선이 불가능하여 목적물을 인도하여도 목적물이 반환되었다 고 볼 수 없는 경우가 아닌 한 임대인은 목적물반환의무불이행을 이유로 보증금반환채무를 거절할 수 없고 다만 보증금의 담보적 효력에 의하여 그 수선불이행으로 인한 손해배상채권으로 보증금반환채무와 대등액에서 상계 또는 공제할 수 있을 뿐이다.

민법 제536조 , 제615조 , 제654조

장선수

김수은

1. 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 돈 550,627원 및 이에 대한 1986.4.26.부터 다 갚을 때까지 연 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.

3. 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다.

4. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 이를 5분하여 그 3은 원고(반소피고)의 ,나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 한다.

5. 제1항은 가집행할 수 있다.

본소:피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 돈 2,000,000원 및 이에 대한 본소소장송달 다음날부터 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.

본소 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고.

반소:원고는 피고에게 돈 2,550,627원 및 이에 대한 반소소장송달 다음날부터 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.

반소 소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고.

1. 본소청구에 관한 판단

가. 원고와 피고가 1985.1.4. 피고소유의 서울 성동구 (상세지번 생략) 지상 건물의 2층중 사무실 1칸 20평(이하 이 사건 사무실이라 한다)에 대하여 임대인 피고, 임차인 원고, 보증금 2,000,000원, 임료 월 186,000원, 기간 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 같은날 원고가 피고에게 보증금 2,000,000원을 지급하고 위 사무실에 입주 사용하던중 1986.1.7. 10:00경 위 사무실의 창고안에서 화재가 발생하여 위 사무실이 불에 타 사용불가능하게 됨으로써 같은 날 위 임대차관계가 종료된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

위 인정사실에 의하면, 다른 특별한 사정이 없는 한 임대인인 피고는 임차인인 원고에게 임대차관계의 종료를 원인으로 임차보증금 2,000,000원을 반환할 의무가 있다 할 것이다.

나. 피고는 첫째, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 임차인의 사용중 목적물이 멸실, 파손될 때에는 임차인이 즉시 보수하기로 특약하였던 바, 원고는 이 사건 사무실을 임차사용중 위와 같은 화재가 발생하여 사무실이 소실되었음에도 불구하고 이를 원상회복시키지 아니한 채 1986.1.9. 퇴거하였으므로 원고가 원상회복의무를 이행할 때까지는 보증금을 반환할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증(월세계약서)의 기재와 증인 이대천의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약당시 위와 같은 특약을 한 사실, 원고가 이 사건 사무실을 임차사용중 위와 같이 화재가 발생하여 사무실이 불에 타 내벽이 사용불가능할 정도로 파손되었음에도 불구하고 이를 수선함이 없이 1986.1.9. 퇴거한 사실은 이를 인정할 수 있으나 위와 같은 특약이 있고 원고가 이를 이행하지 아니하였다고 하여 곧바로 피고가 보증금반환채무를 거절할 수 있는 것은 아니고 화재로 목적물이 멸실되어 존재하지 아니하게 되거나 또는 화재로 타서 파손된 부분의 수선이 불가능하여 목적물을 인도하여도 목적물이 반환되었다고 볼 수 없는 경우에만 임대인인 원고는 목적물반환의무불이행을 이유로 보증금반환채무를 거절할 수 있을 것이고 그렇지 아니한 경우에는 화재로 파손된 부분을 수선함이 없이 임차인이 목적물을 인도하였다 하더라도 임대인인 원고는 보증금반환채무를 거절할 수는 없고 다만 보증금의 담보적 효력에 의하여 그 수선불이행으로 인한 손해배상채권으로 보증금반환채무와 대등액에서 상계 또는 공제할 수 있을 뿐이라고 보아야 할 것인바, 앞서 든 증거들과 성립에 다툼이 없는 을 제5호증(등기부등본)의 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 건물은 철근콘크리트 슬라브건물로서 이 사건 화재로 내벽이 타서 파손되었으나 건물이 멸실되거나 수선이 불가능하게 된 것은 아니고 화재후 피고가 자기비용으로 내벽을 수선하여 원상으로 회복한 사실, 원고는 화재후 1986.1.9.경 화재로 사무실 내부가 타버린 채 퇴거함으로써 이를 인도한 사실을 인정할 수 있으므로 원고가 이 사건 임차목적물을 반환하였다고 할 것이니 피고의 이 동시이행항변은 이유없다.

다. 피고는 둘째, 이 사건 화재는 원고가 이 사건 사무실을 임차사용중 사무실 난방용으로 갈탄난로를 사용하여서는 아니되고 또한 이를 사용하는 경우에도 점화용 석유를 넣은 통을 서류철이 들어 있는 보관창고에 보관하여서는 아니되며 발화된 경우 즉시 진화작업에 임하여야 함에도 불구하고 이를 게을리 하여 갈탄난로를 사용하고 그 점화용 석유를 넣은 통을 서류창고에 보관한 잘못으로 위 창고에서 발화하였고 또 발화 후에도 즉시 진화작업을 아니한 잘못으로 불이 번져 위 사무실과 그 옆에 있는 원고소유의 소외 한이건축사무소 20평까지 소실시킴으로써 소실된 건물부분 전체의 수리비로 돈 6,444,355원 상당의 손해를 입었으므로 피고는 원고에 대하여 위와 같은 원고의 불법행위 또는 임차인으로서의 목적물보존의무불이행을 원인으로 한 6,444,355원의 손해배상채권이 있어 이로써 원고의 피고에 대한 보증금반환채권과 대등액에서 상계한다고 항변하므로, 먼저 피고에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해배상채권이 있는지 여부를 보건대, 원고의 과실로 위의 화재가 발생하였다는 점에 관하여 이에 부합하는 증인 이대천의 증언(2차 변론기일)은 갑 제1호증의 1(수사보고), 같은 호증의 6(화재발생종합수사), 같은 호증의 8(화재사건 발생보고), 같은 호증의 9,10,11,13(각 진술조서), 같은 호증의 12(진술서), 을 제7호증의 2(수사협조의뢰회신)의 각 기재에 비추어 믿지 아니하고 그밖에 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 사건 화재가 원고의 과실로 발생하였다고 인정할 수 없으니 피고에게 불법행위로 인한 손해배상채권이 있다고 할 수 없으므로 이 주장은 이유없으나, 나아가 채무불이행으로 인한 손해배상채권이 있는지 여부를 보건대, 증인 이대천의 각 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제2호증의 1 내지 3, 을 제4호증의 1(각 견적서), 을 제3호증의 1 내지 3,12, 을 제4호증의 2,3(각 영수증), 을 제3호증의 8,9(각 입금표), 을 제3호증의 10,11,13 내지 18, 을 제4호증의 4(각 간이 세금계산서)의 각 기재와 위 증인의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 원고가 이 사건 사무실을 임차사용하던중 1986.1.7 .10:00경 위 사무실안의 창고에서 화재가 발생하여 이 사건 임차목적물인 이 사건 사무실내부가 타버려 파손된 사실, 피고가 위의 원고가 임차하였던 사무실을 수선복구하는데 2,550,627원을 지출한 사실을 인정할 수 있고 그밖에 달리 반증이 없으므로 원고는 임대차종료시까지 임차물을 보존하지 못한 채무불이행으로 인하여 피고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이니 피고는 원고에게 수선비 2,550,627원 상당의 손해배상채권이 있고 피고는 이 사건 반소장송달로서 이 손해배상채권 원본으로써 위 임차보증금반환채권을 대등액에서 상계하였으니 목적물소실당시 이미 이행기에 도달하여 있던 피고의 손해배상채권과 1986.1.9.에 이행기에 도달하였던 원고의 보증금반환채권은 위 상계의사표시당시에 이미 상계적상에 있었다 할 것이므로 피고의 상계항변은 위 인정범위내에서 이유있고 나머지 부분은 이유없다.

이에 대하여, 원고는 이 사건 화재의 발생에는 원고에게 아무런 귀책사유가 없고 오히려 임대인인 피고가 정기적인 소방시설의 점검 및 노후전선의 교체등 화재방지에 필요한 주의의무를 게을리한 과실로 노후된 전선에서의 누전으로 인하여 화재가 발생한 것으로서 임차목적물의 훼손에 관하여 원고에게 책임이 없으므로 자기에게 손해배상책임이 없다고 재항변하나 이 사건 화재발생에 관하여 원고에게 귀책사유가 없다거나 피고의 위와 같은 과실로 인하여 화재가 발생한 것이라는 점에 관하여 이에 부합하는 증인 이순택의 증언은 앞서 든 갑 제1호증의 1,6,8,9 내지 13, 을 제7호증의 2의 각 기재에 비추어 믿지 아니하고 그밖에 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 재항변은 이유없다.

따라서, 원고의 피고에 대한 돈 2,000,000원의 보증금반환채권은 피고의 원고에 대한 돈 2,550,627원의 손해배상채권과 대등액에서 상계되어 전부 소멸하였다 할 것이므로 보증금반환을 구하는 원고의 이 사건 본소청구는 이유없다.

2. 반소청구에 대한 판단

피고는, 원고가 피고소유의 이 사건 사무실을 임차사용중 자기의 과실로 위 사무실에서 화재가 발생하게 함으로써 불법행위를 하였으므로 이를 원인으로, 또는 임차인인 원고가 목적물을 선량한 관리자로서 보존하지 못하였으므로 이 채무불이행을 원인으로 원고는 피고에게 화재로 소실된 건물부분 전체의 수리비 6,444,355원 상당의 손해배상의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 원고에게 불법행위로 인한 손해배상책임은 없고, 다만 임차목적물의 보존의무불이행을 원인으로 한 돈 2,550,627원의 손해배상책임이 있음은 본소에서 판단한 바와 같으므로 피고의 이 주장은 위 인정범위내에서 이유있고 나머지 부분은 이유없다.

한편, 피고는 원고에 대한 임차보증금반환채무가 있는 경우 이를 위 손해배상채권원본과 상계할 것을 자인하고 있는 바, 본소에 대한 판단에서 이미 판단한 바와 같이 원고는 피고에 대하여 돈 2,000,000원의 임차보증금반환채권이 있고 피고의 원고에 대한 돈 2,550,627원의 손해배상채권과 1986.1.9. 상계적상에 있었으므로 이를 대등액에서 상계하면 피고의 원고에 대한 손해배상채권은 550,627원만이 남게 된다.

따라서, 원고는 피고에게 돈 550,627원 및 이에 대하여 이 사건 반소장송달 다음날임이 기록상 명백한 1986.4.26.부터 다 갚을때까지 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다할 것이므로(피고는 소송촉진등에 관한 특례법 제3조 소정의 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구하나 이 사건 경우 원고가 그 채무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되어 위 법조가 적용되지 아니하므로 피고의 위 주장은 이유없다)

피고의 이 사건 반소청구는 위 인정범위내에서 이유있고 나머지 부분은 이유없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 본소청구는 이유없어 이를 기각하고, 피고의 반소청구는 위 인정범위내에서 이유있어 이를 인용하고, 나머지 부분은 이유없어 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 를, 가집행의 선고에 관하여는 같은법 제199조 제1항 , 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.