민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 ‘제3자’의 의미 및 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람이 위 ‘제3자’에 포함되는지 여부(적극)

민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자는 일반적으로 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 사람을 말하는 것인바, 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람도 위 조항 단서에서 말하는 제3자에 포함된다.

민법 제548조 제1항

대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결 (공2005상, 274)

원고 (소송대리인 변호사 정희채)

주식회사 산영씨앤씨 외 1인

서울중앙지법 2013. 1. 18. 선고 2012나39225 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출한 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여

가. 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자는 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 사람을 말하는 것인바 ( 대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결 등 참조), 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람도 위 조항 단서에서 말하는 제3자에 포함된다 .

나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고가 원심판시 이 사건 각 토지 등의 매수인인 피고 주식회사 산영씨앤씨(이하 ‘피고 산영씨앤씨’라 한다)에 원심판시 이 사건 매매계약의 해제를 통보하기 전에 피고 이수건설 주식회사가 이 사건 각 토지에 관하여 매매예약을 원인으로 한 가등기를 마쳤으므로, 피고 이수건설 주식회사는 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당한다고 판단하였다.

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 계약해제의 효과 및 소유권이전청구권가등기에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

가. 유상계약을 체결하면서 계약금이 수수된 경우 계약금은 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 해약금의 성질을 가지고 있을 뿐이므로, 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 각 토지 및 원심판시 이 사건 건물에 관한 매매계약서에는 ‘매도인이 매수인으로부터 중도금을 받기 전까지 위약금 명목으로 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있으며, 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’고 되어 있으나, 원고와 피고 산영씨앤씨가 계약금을 위약금으로 하기로 약정하였다거나 피고 산영씨앤씨의 계약불이행으로 원고가 입은 실제 손해액이 계약금 상당액에 이른다는 점을 인정할 증거가 없다고 판단하였다.

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 손해배상에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.