[1] 약관의 해석은, 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개개 계약 당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 하며, 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다. [2] 임대차계약을 중개할 당시에 적용되던 공제약관 중 제13조 제1항의 ‘원고는 공제규정 제18조에 의한 공제가입자가 고의, 횡령, 중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 한하여 공제가입자에 대하여 구상권을 가지며 피공제자의 이익을 해치지 아니하는 범위 안에서 피공제자가 공제가입자 또는 제3자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 가집니다’라는 공제가입자에 대한 구상요건에 관한 규정에서의 ‘중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)’이 중개대상물의 확인·설명의무 미이행을 중대한 과실로 의제하는 규정이라고 볼 수는 없다고 한 원심판결을 수긍한 사례.

[1] 약관 해석에서 작성자 불이익의 원칙

[2] 공인중개사협회의 공제약관 조항에서 공제가입자에 대한 구상요건에 관하여 ‘협회는 공제가입자가 고의, 횡령, 중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에 한하여 공제가입자에 대하여 구상권을 가진다’고 정한 사안에서, 위 조항의 ‘중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)’은 중개대상물의 확인·설명의무 미이행을 중대한 과실로 의제하는 규정이 아니라고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례

[3] 공인중개사들이 아파트 임대차계약을 중개하면서 아파트 소유자라고 주장하는 갑이 실제 소유자 을인지 제대로 확인하지 못하는 바람에, 아파트를 임차하려는 병이 임대차보증금을 갑이 위조된 을 명의의 주민등록증을 이용하여 임의로 개설한 을 명의의 우체국 계좌에 송금함으로써 손해를 입은 후, 공인중개사들이 가입한 공제계약의 사업자인 공인중개사협회에 공제금을 청구하자, 협회가 공제금을 지급하고 공인중개사들에게 구상권을 행사한 사안에서, 공인중개사들의 아파트 임대차계약 중개행위에 중대한 과실이 없다고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례

[1] 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항 [2] 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항 , 제30조 , 제42조 [3] 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항 , 제30조 , 제42조 ,

[1] 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다81633 판결 대법원 2010. 9. 9. 선고 2007다5120 판결 (공2010하, 1863) 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다60305 판결 (공2011상, 100)

한국공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 민주 담당변호사 윤재식 외 2인)

피고 1 외 1인

부산지법 2011. 1. 19. 선고 2010나11917 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유를 본다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

약관의 해석은, 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개개 계약 당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 하며, 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다 ( 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다81633 판결 , 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다60305 판결 등 참조).

원심은, 피고들이 부산 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 제103동 (이하 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관한 이 사건 임대차계약을 중개할 당시에 적용되던 원고의 공제약관 중 제13조 제1항의 ‘원고는 공제규정 제18조에 의한 공제가입자가 고의, 횡령, 중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 한하여 공제가입자에 대하여 구상권을 가지며 피공제자의 이익을 해치지 아니하는 범위 안에서 피공제자가 공제가입자 또는 제3자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 가집니다’라는 공제가입자에 대한 구상요건에 관한 규정에서의 ‘중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)’이 중개대상물의 확인·설명의무 미이행을 중대한 과실로 의제하는 규정이라고 볼 수는 없다고 판단하였다.

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 약관의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

원심은 그 채용 증거에 의하여, 피고들이 이 사건 임대차계약을 중개하면서 이 사건 아파트의 소유자라고 주장하는 소외 1에게 위 아파트의 실제 소유자인 소외 2 명의의 등기필증이나 인감증명을 제시하여 줄 것을 요구하지는 않았으나, 소외 1은 위조된 소외 2의 주민등록증을 이용하여 임의로 동인 명의의 우체국 계좌를 개설한 다음 그 계좌로 임대차보증금을 송금받았고, 피고들은 소외 1이 경비실에 맡겨놓은 열쇠를 이용하여 이 사건 아파트를 임차하려던 소외 3과 함께 위 아파트를 직접 확인하였으며, 피고들이 소외 1로부터 주민등록증을 건네받아 부동산등기부상의 소유자와 일치하는지 확인한 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 일반적으로 주민등록증이 위조되었을 것이라고 생각하기는 어려울 뿐 아니라 인터넷 등을 통하여 제공되는 주민등록증 위조 여부 확인 서비스는 주민등록증 명의인의 인적 사항과 당해 주민등록증의 발행일을 통하여 위조 여부를 확인하는 것으로서 이 사건 계약 체결 당시에 피고들이 위와 같은 서비스를 활용하였다고 하더라도 소외 2 명의의 주민등록증이 위조된 사실을 확인하기 어려웠을 것으로 보이는 점, 피고들은 임대차계약에 따른 계약금 2,000만 원을 송금할 당시에 이미 소외 1로부터 소외 2의 주민등록증과 소외 2 명의의 예금통장을 팩스로 받아 이를 확인한 후 계약금을 송금하였다고 주장하고 있고 이에 대하여 원고는 반박자료를 전혀 제시하고 있지 아니한 점, 부동산 거래의 실제에 있어 매매계약 체결시와 임대차계약 체결시 요구되는 구비서류가 다른 것이 현실인 점 등을 종합하여 보면 피고들에게 이 사건 임대차계약에 관한 중개행위를 함에 있어 중대한 과실이 있다고 볼 수 없다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해나 채증법칙 위반 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이인복(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 민일영