원고(선정당사자)

피고 1 외 8인 (소송대리인 진성현 외 1인)

2010. 6. 1.

1. 원고(선정당사자)의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

[1] 원고(선정당사자)에게, ① 피고 1은 192,500원, 피고 2는 214,500원, 피고 3은 183,700원, 피고 4는 183,700원, 피고 5는 200,200원, 피고 6은 202,200원, 피고 7은 203,500원, 피고 8은 203,500원, 피고 9는 556,600원 및 각 이에 대하여 소장도달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, ② 피고 1은 17,500원, 피고 2는 19,500원, 피고 3은 16,700원, 피고 4는 16,700원, 피고 5는 18,200원, 피고 6은 18,200원, 피고 7은 18,500원, 피고 8은 18,500원, 피고 9는 50,600원을 각 소장도달 다음날부터 2010. 11. 24.까지 매월 24일에 지급하고, [2] 원고선정자 2·3에게 각각, ① 피고 1은 1,509,200원, 피고 2는 1,676,400원, 피고 3은 1,442,100원, 피고 4는 1,442,100원, 피고 5는 1,576,300원, 피고 6은 1,576,300원, 피고 7은 1,592,800원, 피고 8은 1,592,800원, 피고 9는 4,359,300원 및 각 이에 대하여 소장도달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, ② 피고 1은 137,200원, 피고 2는 152,400원, 피고 3은 131,100원, 피고 4는 131,100원, 피고 5는 143,300원, 피고 6은 143,300원, 피고 7은 144,800원, 피고 8은 144,800원, 피고 9는 396,300원을 각 소장도달 다음날부터 2010. 11. 24.까지 매월 24일에 지급하라.

1. 기초적 사실관계

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1·2·5호증, 갑3·4호증의 각 1~9, 을가1~4호증, 을나1호증, 을나2호증의 1~9의 각 기재, 감정인 소외 5의 임료감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 서울 서대문구 (이하 생략) 대 265.50㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)에 관하여는 1985. 8. 30. 소외 2 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이 사건 대지 위에 있는 철근콘크리트 및 연와조 평슬라브지붕 3층 다가구용단독주택 건물(9가구; 지층, 1·2층 각 147.96㎡, 3층 136.80㎡)(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여는 1996. 3. 19. 소외 2 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다.

나. 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 대지와 이 사건 건물을 매수한 다음 2002. 8. 2. 이 사건 건물을 다음과 같은 9세대의 공동주택 건물(집합건물)로 전환시켰다. 소외 1은 2002. 8. 5. 이 사건 대지와 위 9세대 전부에 관하여 자신 앞으로 각기 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 소외 1은 2002. 8. 위 9세대를 분양하면서 이 사건 대지 중 다음과 같은 비율의 공유지분(그 합계는 265.50분의 48.96지분이다)을 함께 분양하였다. 따라서 소외 1은 이 사건 대지 중 265.50분의 216.54지분(=1―48.96/265.50)(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다)을 위 9세대와는 상관이 없는 부분으로 남겨두었는데, 2005. 3. 24. 소외 3 앞으로 이 사건 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

라. 원고(선정당사자) 및 원고선정자 2·3(이하 ‘원고측’이라고 한다)은 공매를 통하여 2008. 11. 20. 위 소외 3 소유의 대지공유지분(즉 이 사건 지분)을 취득하게 되었다. 즉 원고(선정당사자)는 이 사건 대지 중 265.50분의 13.00지분을 취득하고, 원고선정자 2·3은 이 사건 대지 중 각 265.50분의 101.77지분을 각 취득한 후 2008. 11. 28. 원고측 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 이 사건 대지 중 9세대와 함께 양도된 대지 지분들에 관하여는 대지권등기가 마쳐지지 아니한 상태에서, 2002. 8.부터 2008. 11. 20.까지 이 사건 건물 중 9세대 해당 전유부분과 함께 전전양도 되었는데, 2008. 11. 20. 기준으로 9세대 전유·공용부분 및 해당 대지 지분의 소유권자 현황은 다음과 같다

바. 다만 피고 1은 2008. 10. 31. 이 사건 대지 중 265.50분의 4.37지분을 (층호수 1 생략)의 대지권으로 등기를 마쳤고, 피고 8은 2009. 4. 23. 이 사건 대지 중 265.50분의 4.68지분을 (호수 6 생략)의 대지권으로 등기를 마쳤다. 한편 피고 3은 2010. 5. 4. 이 사건 건물 중 (호수 1 생략)과 이 사건 대지 중 265.50분의 4.20지분에 관하여 소외 4에게 소유권이전등기를 마쳐주었다.

사. 2008. 11. 28.부터 2009. 9. 27.까지 사이의 이 사건 대지 중 216.54㎡에 대한 기간임료는 32,430,000원이고, 월임료는 3,243,000원이다.

2. 원고(선정당사자)의 청구 및 판단

가. 원고(선정당사자)의 청구원인에 관한 주장내용

이 사건 대지 중 원고측이 소유하고 있는 공유지분비율은 81.6%에 달한다. 그러나 이 사건 대지 중 피고들이 소유하고 있는 공유지분비율은 다 합쳐도 18.4%에 불과하며, 이는 이 사건 건물 바닥면적의 33.1%에 불과한 비율이다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)은 대지권의 사용과 관련하여 직접적인 규정을 두고 있지 않다. 그러나 공용부분의 사용과 관련하여 집합건물법 제11조 는 “각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다”라고 규정하고 있고, 민법 제263조 후단은 “공유자는 --- 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다”라고 규정하고 있다. 위 민법 규정 중 공유물 전부를 사용·수익할 수 있다고 하는 부분은 공유물 사용·수익의 범위를 정한 것이고, 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다고 하는 부분은 공유물 사용·수익의 분량을 정한 것이다. 그런데 전자는 공유지분의 성질상 당연한 것이므로 사실상 무의미한 규정이고, 후자만이 의미 있는 규정이며, 집합건물법 제17조 도 같은 맥락에서 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 --- 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다”라고 규정하고 있다.

피고들은 이 사건 대지의 전부를 사용할 수 있는 권리를 가지는 것은 당연하나, 그러한 사용·수익이 적법하기 위해서는 전유부분에 상응하는 대지공유지분이나 대지권을 가질 것을 요한다. 그런데 피고들은 자신들이 각자 소유하는 전유부분에 상응하는 법정 주1) 대지지분권 을 가지고 있지 않으면서도, 그 전유부분에 상응하는 대지지분권을 행사하면서 그 사용이익을 취하고 있다. 즉 피고들은 자신들이 소유하는 전유부분에 상응하는 법정 대지지분권과 실제로 피고들이 소유하고 있는 대지지분권의 차이에 해당하는 대지 지분에 관한 임료 상담의 부당이득을 누리고 있으므로 이를 원고측에게 반환하여야 한다. 따라서 피고들은 별지 지료산출내역 기재와 같이 원고측에게 청구취지 기재 금액을 지급할 의무가 있다.

나. 판 단

집합건물에 있어서 전유부분의 소유권자들은 대지권등기를 마쳤든지 아니든지 간에 대지를 공유하는 것이 일반적이다. 이 사건의 쟁점은 민법 제263조 후단이 집합건물이 들어 서 있는 대지의 공유관계에 그대로 적용되는지 여부이다. 집합건물법은 대지사용권에 관한 절에서는 3개의 조문( 제20 ~ 22조 )을 두고 있는 반면, 공용부분(전유부분 외의 건물부분)에 관한 절에서는 10개의 조문( 제10 ~ 19조 )을 두고 있다. 그런데 집합건물에 있어서 대지에 대한 공유관계는 공용부분에 대한 공유관계와 그 성격을 같이 한다. 따라서 이 사건의 쟁점을 달리 표현하면, 민법 제263조 후단과 집합건물법 제11조 , 제17조 의 관계를 어떻게 볼 것인지 여부라 할 수 있다. 여기서 민법상의 공유에 관한 규정이 집합건물에서의 대지에 그대로 적용되는지를 따지기 이전에 먼저 집합건물의 특성을 살펴볼 필요가 있다.

집합건물의 특성 중 하나는 대지에 대한 중첩적 사용이다. 즉 횡적·종적으로 구분된 건물의 각 전유부분의 소유자들은 그 건물이 자리 잡고 있는 대지 1필지나 여러 필지를 중첩적으로 사용하는 관계에 있다. 집합건물은 공간적으로 제한된 토지를 최대한 활용함과 동시에 아무런 제한이 없는 지상과 지하의 공간을 최대한 활용함으로써 사람이 거주하거나 사용할 수 있는 공간을 최대한 많이 확보하기 위한 목적에서 생겨난 건물형태이다. 따라서 대지에 대한 중첩적 사용은 집합건물의 본래적 특성이라 할 수 있다. 이러한 특성으로 인하여 집합건물의 대지에 대한 공유권자의 권리내용에는 민법상 공유권자의 경우와는 달리 여러 가지 제약이 따른다.

예컨대 대지에 대한 중첩적 사용이라고 하는 집합건물의 특성상 대지는 원칙적으로 전유부분과는 별도로 처분되어서는 안 되고, 분할되어서도 안 된다. 그래서 민법 제263조 에 의하면, 민법상 공유자는 그 지분을 자유롭게 처분할 수 있으나, 집합건물법은 제20조 제1 · 2항 에서, 구분소유자의 대지사용권은 그 구분소유자가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다고 규정하고 있다. 또한 민법 제268조 제1항 에 의하면, 민법상 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으나, 집합건물법은 제8조 에서, 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있는 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다고 규정하고 있다 주2) . 이는 집합건물의 대지공유권자에게는 그 처분권이 일정한 범위 내에서 제한됨을 의미한다.

이제 이 사건의 쟁점인 집합건물의 대지사용관계에 관하여 살펴본다. 민법 제263조 후단에 의하면, 민법상 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있으나, 집합건물법은 제11조 에서, 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다고 규정하고 있다. 앞서 본 바와 같이 대지에 대한 공유관계는 공용부분에 대한 공유관계와 그 성격을 같이 하는 이상 집합건물법 제11조 의 유추적용으로 인하여, 대지에 대한 공유지분을 가지고 있는 구분소유자는 대지를 그 용도에 따라 사용할 수 있다고 보아야 한다. 그런데 집합건물에서의 대지의 용도란 대지의 경제적 목적을 의미하고, 이는 대지에 대한 중첩적 사용을 뜻한다. 무엇보다도 구분소유자가 집합건물의 대지를 그 지분 비율로 사용한다는 것은 이론적으로나 실제적으로나 상정할 수 없는 일이다. 요컨대 집합건물의 대지사용관계에는 민법상 공유물사용관계의 규정이 적용되지 않는다.

결국 집합건물에서 구분소유자는 대지 지분의 비율과는 상관없이 대지 전부를 그 용도에 따라 적법하게 사용할 수 있다고 보아야 하고( 대법원 1995. 3. 14. 선고 93다601445 판결 참조), 이는 피고들 중 대다수가 소유하고 있는 대지 지분이 단순공유형태로서 대지권등기가 마쳐지지 않았다고 하더라도 마찬가지이며( 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다14333 판결 참조) 주3) , 또한 원고측처럼 대지 공유자들 중 일부가 건물 전유부분을 소유하고 있지 않다고 해도 마찬가지이고, 전유부분 없는 대지 지분의 비율이 매우 크다고 하더라도 마찬가지이다.

한편 ① 원고측과 피고들의 이 사건 대지에 대한 소유관계가 현재와 같은 상태가 되도록 만든 자는 소외 1인데, 소외 1은 2002. 8. 이 사건 건물 중 9세대와 이 사건 대지 중 해당지분을 함께 분양한 다음에도 이 사건 지분은 자신이 계속 소유하고 있었던 사실, ② 소외 1은 약 2년 반이 지난 2005. 3. 4. 소외 3 앞으로 이 사건 지분을 이전하여 주기까지 자신이 분양해준 9세대의 구분소유권자들나 그 양수인들에게 이 사건 지분에 대한 사용료를 내라는 요구를 일체 한 적이 없었던 사실, ③ 소외 3도 2005. 3. 5.부터 이 사건 지분을 상실한 2008. 11. 20.까지 9세대의 구분소유권자들에게 역시 그 사용료를 내라고 요구하지 않았던 사실, ④ 소외 1이나 소외 3이 이 사건 지분을 소유하고 있었던 이유는 재개발 등이 이루어질 경우에 토지보상금을 수령하기 위함이었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 없는 것으로 보인다.

앞서 본 바와 같이 집합건물의 구분소유자들은 원칙적으로 그 대지공유지분의 비율과는 관계없이 그 집합건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권리를 가지는데, 이 경우 '건물의 대지'라 함은 원칙적으로 집합건물이 소재하고 있는 1필의 토지 전부를 포함하는 것으로 보아야 한다. 이와 같은 집합건물의 특수성에 비추어 볼 때 집합건물을 분양한 자가 각 구분소유자에게 '건물의 대지' 중 일부 지분만 소유권이전등기를 마쳐주고, 나머지 일부 지분을 스스로 보유하고 있는 경우에는 원칙적으로 자신의 보유지분에 관하여는 구분소유자들에게 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석하여야 한다( 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결 참조).

또한 집합건물의 대지 중 이러한 분양자가 보유한 일부 지분(즉 전유부분이 없는 대지 지분)을 특별승계취득한 자도 구분소유자들에게 그 전유부분이 없는 일부 지분을 무상으로 사용하도록 제공할 의무를 부담한다고 보아야 한다. 이는 ① 집합건물법 제18조 에 의하면, 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있고, ② 집합건물에 있어서 대지에 대한 공유관계는 공용부분에 대한 공유관계와 그 성격을 같이 하는 이상 집합건물법 제18조 는 집합건물의 대지에 대해서도 유추적용 된다고 보아야 하며, ③ 대지에 대한 공유자들인 구분소유자들은 대지의 공유자인 분양자에게 분양자 소유의 전유부분 없는 대지 지분에 대하여 무상사용청구권을 가지고 있다고 보아야 하고, ④ 대지에 대한 공유자들인 구분소유자들이 가지는 이러한 무상사용청구권은 분양자로부터 전유부분 없는 대지 지분을 특별승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다고 보아야 하기 때문이다 주4) .

이와 같은 법리에 비추어볼 때, 이 사건에서 소외 1은 이 사건 건물의 구분소유자들에게 이 사건 지분을 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석해야 한다. 또한 이 사건 지분의 특별승계인에 해당하는 소외 3은 물론 원고측도 이 사건 대지의 공유자들이자 전유부분의 소유자들인 피고들에게 이 사건 지분을 무상으로 사용하도록 제공할 의무를 부담한다고 보아야 한다.

그러므로 원고측이 이 사건 대지 중 81.6%지분의 소유권자들이라고 하더라도 이 사건 건물의 구분소유자들인 피고들에게 그 지분비율의 차이에 해당하는 만큼의 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 권리는 가지고 있지 않다고 보아야 한다.

3. 결 론

따라서 원고(선정당사자)의 이 사건 청구는 타당하지 않아 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[선정자 목록, 별지 생략]

주1) 원고 등은 법정 대지지분권이라는 용어를 집합건물법상의 ‘법정대지’의 개념이 아닌, 건축법상의 ‘법정대지면적에 상응하는 지분’의 개념으로 사용하고 있는 것으로 보인다.

주2) 그 외에도 민법 제264조에 의하면, 민법상 공유자 전원의 동의 없이는 공유물이 변경될 수 없지만, 집합건물법 제15조, 제19조에 의하면, 대지를 변경하기 위해서는 구분소유자와 의결권의 4분의 3 이상의 동의가 있으면 되므로 공유자 중 일부의 의사와는 상관없이 대지가 변경될 수 있다.

주3) 이러한 집합건물의 대지에 대한 사용관계는 집합건물의 대지에 대한 수익관계와는 구별해야 한다. 민법 제268조 제1항에 의하면, 민법상 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 수익할 수 있고, 집합건물법 제17조, 제19조에 의하면, 공용부분이나 집합건물 대지의 공유자는 그 지분의 비율에 따라 공용부분이나 대지에서 생기는 이익을 취득할 수 있으므로, 이러한 수익관계에 있어서는 집합건물법은 민법상의 공유규정과 같은 내용으로 규율하고 있다. 따라서 집합건물 대지를 부당하게 침범하는 자에 대하여 대지공유권자들이 손해배상청구나 부당이득반환청구를 하는 경우 그 손해액이나 부당이득액은 대지에 관한 지분의 비율에 의한다.

주4) 따라서 분양자로부터 전유부분만을 분양받은 자는 대지의 공유자가 아니므로, 집합건물법 제18조가 유추적용 되는 자가 아니라고 보아야 한다. 즉 분양자로부터 전유부분 없는 대지 지분을 특별승계한 자와 전유부문만을 분양받은 자 사이에서는 집합건물법 제18조가 유추적용 되지 않으므로, 전유부분만의 소유자는 대지지분만을 이전받은 자에게 그 대지 사용과 관련된 부당이득반환의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 참조).