[1] 1995. 12. 29. 개정된 구 도시재개발법의 시행(1996. 6. 30.) 전에 사업시행고시가 있은 재개발사업에 관하여 참여조합원으로 가입한 시공사가 공동시행자로서 재개발조합과 동등한 권리의무를 갖는지 여부(소극)

[2] 재개발사업의 시공사가 조합원과 재개발조합 사이의 분양계약에 당사자로 참여할 수 있는지 여부(적극)

[3] 재개발조합의 조합원 총회에서 분양계약에 따른 가청산금의 납부시기 등을 변경하는 결의를 함에 따라 재개발조합이 가청산금을 이미 납부한 조합원들에게 선납할인료 및 연체료에 관한 부당이득반환채무를 부담하게 된 사안에서, 그 결의는 분양계약의 일방 당사자인 조합원들의 의사를 결집한 것에 불과하여 상대방 당사자인 시공사에 대하여 효력이 없다고 한 사례

[4] 재개발조합의 조합원 총회에서 승인된 합의서의 조항에서 말하는 ‘조합사업비’가 재개발조합의 시공사에 대한 차용금만을 의미하고 위 조항이 그 차용금의 상환방법을 규정한 것에 불과하다고 한 원심의 판단은 적절하지 아니하나, 위 합의서의 작성 경위 등에 비추어 분양계약의 내용에 반하는 조합원들의 일방적 결의에 의하여 발생하게 된 재개발조합의 조합원에 대한 선납할인료 및 연체료 상당의 부당이득반환채무까지 위 ‘조합사업비’에 포함시켜 이를 모두 정산해 주기로 약정하였다고 보기 어렵다고 한 사례

[1] 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 (현행 도시 및 주거환경정비법 제8조 제1항 참조), 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제8조 제2항 (현행 도시 및 주거환경정비법 제8조 제1항 참조), 부칙(1995. 12. 29.) 제1조, 제2조 [2] 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전부 개정되기 전의 것) 제47조 (현행 도시 및 주거환경정비법 제48조 제4항 참조), 제48조 제4항 (현행 도시 및 주거환경정비법 제54조 제1항 참조), 민법 제105조 [3] 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전부 개정되기 전의 것) 제23조 (현행 도시 및 주거환경정비법 제24조 참조), 제45조 (현행 삭제), 민법 제105조 [4] 민법 제105조

[1][2] 대법원 2007. 12. 27. 선고 2004다26256 판결 (공2008상, 101)

원고 (소송대리인 법무법인 광명 담당변호사 김대호)

주식회사 한진중공업 (소송대리인 변호사 유명건)

서울고법 2006. 4. 12. 선고 2004나27527 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 피고가 공동사업시행자 또는 분양계약의 당사자라는 주장에 대하여

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되었다가 도시 및 주거환경정비법이 제정됨에 따라 2003. 7. 1. 폐지된 것)이 시행된 1996. 6. 30. 이전에 사업시행고시가 있은 재개발사업에 관하여는 공동시행자에 관한 규정이 적용되지 않으므로, 1996. 6. 30. 이전에 사업시행고시가 있은 재개발사업에 관하여 참여조합원으로 가입한 시공사가 재개발조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 재개발사업의 시행준비 단계에서부터 입주 단계에 이르기까지 재개발조합을 대행하여 주도적으로 재개발사업의 시행에 간여하고 공사대금 지급에 관하여 지분도급제 방식을 채택함으로써 재개발사업의 성패가 곧장 시공사의 경제적 이익 또는 손실로 귀속되게 된다는 사정만으로는 시공사가 재개발사업에 관하여 공동시행자로서 재개발조합과 동등한 책임을 진다고 할 근거가 될 수 없고, 나아가 재개발조합이 조합원으로부터 가청산금을 지급받기 위하여 조합원들과 체결하는 분양계약에 시공사가 당사자로 참여하고 그 분양계약에서 재개발조합과 조합원, 시공사 사이에 일정한 권리의무가 정하여졌다고 하더라도 시공사는 그 분양계약에서 구체적으로 정해진 권리를 행사하고 의무를 부담할 뿐이지 재개발사업 전체의 공동시행자로서 재개발조합과 동등한 권리의무를 가지는 것은 아니다 ( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2004다26256 판결 참조). 그러나 관리처분계획 및 이에 따른 분양처분과 별도로 조합원과 재개발조합 사이에서 가청산금의 지급시기 및 연체 책임 등과 같이 도시재개발사업 시행 과정에서 발생할 수 있는 권리·의무관계를 구체화하기 위하여 분양계약의 형태로 개별적인 약정을 할 수 있고, 또한 시공사도 위 사업 시행을 위하여 필요한 범위 내에서 조합원에 대하여는 직접적인 권리·의무관계를 발생시키는 한편 재개발조합에 대하여는 이미 발생한 권리·의무관계를 보완하기 위하여 위 분양계약의 당사자로 참여할 수 있으며, 이 경우 분양계약에서 정하여진 사항은 재개발사업 관련 법령이나 관리처분계획에 저촉되어 그 효력이 부정되어야 하는 경우를 제외하고는 계약 당사자인 조합원, 재개발조합 및 시공사 사이에서 그 효력을 가진다 ( 위 대법원 2004다26256 판결 ).

원심은, 이 사건 재개발사업의 시공사인 피고를 동소문구역주택개량재개발조합(이하 ‘동소문재개발조합’이라 한다)과 함께 이 사건 재개발사업의 공동사업시행자라고 볼 수는 없고, 또한 피고를 조합원들과 동소문재개발조합 사이의 분양계약의 실질적인 당사자로 볼 수도 없다고 하여, 피고가 이 사건 재개발사업의 공동사업시행자 또는 위 분양계약의 당사자의 지위에서 동소문재개발조합과 마찬가지로 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다) 및 선정자들에게 원고 주장의 연체료 및 선납할인료에 관한 부당이득반환채무를 부담한다는 원고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 1996. 6. 30. 이전에 사업시행고시가 있은 이 사건 재개발사업에 있어서는 시공사인 피고가 재개발사업에 관하여 공동시행자로서 재개발조합과 동등한 책임을 진다고 볼 수는 없으므로 같은 취지의 원심 판단은 정당하나, 한편 원심이 적법히 채택한 증거 및 이 사건 기록에 의하면 피고는 시공사 및 분양대행자의 자격으로 동소문재개발조합과 조합원들 사이의 분양계약에 당사자로 참여하였고 그 분양계약서에는 피고와 조합원들 사이에 분양대금(가청산금) 및 연체료의 납부, 지체상금 등에 관한 일정한 권리·의무가 정하여져 있는 사실을 알 수 있으므로, 피고를 위 분양계약의 당사자로 볼 수 없다고 한 원심의 판단은 옳지 않다.

그러나 원고의 주장에 의하더라도, 1995. 2. 23.자 제16차 조합원 정기총회 결의에 의하여 위 분양계약에 따른 가청산금의 납부시기와 연체료 부과시기를 이 사건 재개발아파트 입주일 이후로 변경하고 가청산금을 이미 납부한 사람에게는 위 새로운 연체료 부과시기를 기준으로 하여 연 12%의 이자를 환불하기로 함에 따라 동소문재개발조합과 마찬가지로 피고도 위 총회결의 내용과 달리 지급된 선납할인료 및 연체료에 관한 부당이득반환채무를 부담한다는 것인바, 위 총회 결의는 위 분양계약의 일방 당사자인 조합원들의 의사를 결집한 것에 불과하여 위 분양계약의 상대방 당사자인 피고의 동의를 얻는 등 특별한 사정이 없는 한 위 분양계약에 의하여 가청산금 등에 관한 권리를 가지는 피고에 대하여는 효력을 발생할 수 없으므로, 위 총회 결의에 근거하여 선납할인료 및 연체료에 관한 이득을 피고가 반환하여야 한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니한 원심의 판단은 결론에 있어 정당하고, 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해, 심리미진, 이유모순 등의 위법이 없다.

2. 피고가 선납할인료 및 연체료를 수령할 권한이 없다는 주장에 대하여

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제45조 는 재개발사업 시행자는 관리처분계획의 인가가 있을 때에는 청산금의 징수에 관한 같은 법 제53조 의 규정에 준하여 가청산금을 징수 또는 지급할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제54조 제1항 은 같은 법 제53조 제1항 의 규정에 의한 청산금은 대통령령이 정하는 바에 의하여 분할 징수하거나 분할 지급할 수 있다고 규정하고 있으며, 이에 따라 구 도시재개발법 시행령(1996. 1. 19. 대통령령 제14899호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 은 청산금의 분할 징수 또는 분할 지급에 관하여 필요한 사항은 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 의한다고 규정하고 있으므로, 재개발사업 시행자는 관리처분계획의 인가가 있을 때에는 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 따라 조합원들로부터 가청산금을 징수하거나 조합원들과의 사이에 분양계약의 형태로 가청산금의 지급시기 및 연체료 등을 정하여 지급받을 수 있고, 시공사도 위와 같은 분양계약의 당사자로 참여하여 조합원들과의 사이에 가청산금 및 연체료의 지급에 관한 약정을 체결할 수 있다.

원심이 인정한 바에 의하면, 동소문재개발조합 정관에서 조합은 관리처분계획의 인가가 있을 때에는 청산금의 징수에 관한 제42조 및 제43조의 규정에 준하여 가청산금을 징수 또는 지급할 수 있는데(제39조) 청산금은 분할 징수하거나 분할 지급할 수 있고 청산금을 납기 내에 납부하지 아니하는 경우 과태료를 부과할 수 있으며 과태료는 금융기관의 연체료율을 기준으로 부과할 수 있다(제43조)고 규정하고 있는 사실, 동소문재개발조합의 관리처분계획기준에서 조합원이 분양대금을 지정기일에 납부하지 아니한 경우 연 21%의 연체료를 가산하여 지급하도록 되어 있는 사실(11.의 라.항), 동소문재개발조합이 관리처분계획인가를 받은 후, 동소문재개발조합과 피고 및 조합원들 사이에, 조합원들이 각 분양받은 아파트의 추정 분양대금에서 1993. 1. 31.을 기준으로 조합원들의 각 출자토지 가액을 평가한 분양기준가액을 차감한 금액을 가청산금으로 하여 조합원들이 이를 6회에 걸쳐 분할 납부하되 그 납입일에 납부되지 아니한 가청산금에 대하여는 당시의 금융기관 연체이율인 연 17%의 비율에 의한 연체료를 부과하기로 하는 내용의 이 사건 분양계약이 체결된 사실(일부 조합원들은 이 사건 재개발아파트가 완공되고 가사용승인이 난 후에야 위와 같은 분양계약을 체결하였다)을 알 수 있고, 한편 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 피고와 동소문재개발조합 사이의 1988. 5. 2.자 참여계약에서 조합원이 분양받은 건축시설의 가액이 그가 소유한 종전 토지 등의 가액을 초과하는 경우에는 그 차액에 대하여 가청산하며 가청산금은 관리처분계획 인가일 이후 6회 분할 징수하고(제26조 제2항) 피고의 공사대금은 위 청산금 등으로 상환하며 동소문재개발조합은 위 청산금 등의 연체이자를 징수하는 즉시 피고에게 상환하기로(제29조) 약정한 사실을 알 수 있다.

위와 같은 정관, 관리처분계획기준, 참여계약의 각 규정이 정하는 바에 따라 가청산금의 분할 납부시기를 관리처분계획 인가일 이후로 하고 지정된 납부일까지 가청산금을 납부하지 않는 경우 연체료를 지급하기로 하는 내용으로 체결된 이 사건 분양계약이 부적법하다고 볼 수 없고, 또한 피고는 이 사건 분양계약 및 위 참여계약의 당사자로서 가청산금 등에 관한 권리를 가지므로, 피고가 동소문재개발조합에 대하여 원고가 주장하는 연체료 및 선납할인료를 부당이득으로서 반환할 의무가 있다고 볼 수 없다.

같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해 등 위법이 없다.

3. 이 사건 합의서 제10조와 관련한 주장에 대하여

법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언을 기초로 하여 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 , 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다40858 판결 등 참조).

원심은 판시 증거에 의하면, 이 사건 1993. 12. 7.자 조합원 정기총회에서 승인된 합의서(이하 ‘이 사건 합의서’라고 한다) 제10조는 “재개발조합의 지분(90.55%) 내의 보류지 등은 재개발조합의 피고회사에 대한 채무변제 및 조합사업비에 충당하며, 초과/잔액이 발생할 경우 피고회사의 책임/귀속한다”라고 규정하고 있는 사실 등이 인정되지만, 이 사건 합의서가 작성되게 된 경위나 위 조항의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 위 조항을 피고 등이 재개발조합의 채무를 병존적 또는 면책적으로 인수하겠다는 취지로 볼 수는 없다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 상고이유에서 주장하는 바와 같은 처분문서의 해석에 관한 법리오해 등 위법이 없다.

나아가 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 합의서 제10조에서의 ‘조합사업비’라 함은 재개발조합이 이 사건 재개발사업을 위하여 피고 등으로부터 그 동안 차용하였거나 앞으로 차용할 금원을 뜻하고 위 조항은 그러한 차용금의 상환방법을 규정한 것이며, 동소문재개발조합이 원고 및 선정자들에 대하여 부담하는 선납할인료 및 연체료 상당의 부당이득반환채무는 이 사건 합의서 제10조에서 말하는 ‘조합사업비’에 해당한다고 볼 수 없고, 또한 위 조항을 근거로 피고가 보류지 등을 피고에게 귀속시키는 조건으로 동소문재개발조합이 앞으로 부담하게 될 부당이득반환채무와 같은 우발적 채무를 제한 없이 책임져 주기로 약정하였다고 볼 수도 없다고 판단하였다.

그런데 원심이 인정한 바에 의하면, 이 사건 합의서 제10조에서 말하는 ‘보류지 등’은 재개발조합이 매입한 국공유지 중 조합원들에게 배분하고 남은 면적을 뜻하는데 관리처분계획기준상 이는 사업비에 충당하도록 되어 있는 사실, 당초 피고와 동소문재개발조합 사이에 작성된 1990. 7. 7.자 합의각서 제4조 제4항은 “동소문재개발조합의 지분 90.55% 내의 보류지 등은 동소문재개발조합의 피고에 대한 채무변제와 조합사업비에 충당하고 잔액은 피고에게 귀속한다”라고 규정하고 있었던 사실, 그런데 조합원들이 1993. 8. 31. 총회에서 위 합의각서를 무효로 하기로 결의하자, 피고와 동소문재개발조합은 위 합의각서 조항을 이 사건 합의서 제10조와 같이 수정한 후 조합원총회의 승인을 얻은 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 합의서 제10조는, 동소문재개발조합이 위 보류지 등을 피고에게 모두 양도하는 대신 피고는 당초 위 보류지 등에 의하여 충당되었어야 할 조합사업비 채무를 모두 부담하되 보류지 등의 가액이 조합사업비 채무에 미달하는 경우에도 동소문재개발조합에게 그 미달하는 금액을 별도로 청구하지 않기로 하는 취지의 약정으로 해석함이 타당하다. 따라서 위 조항에서 말하는 ‘조합사업비’가 동소문재개발조합의 피고에 대한 차용금만을 의미하고 위 조항이 위 차용금의 상환방법을 규정한 것에 불과하다는 원심의 판단은 적절하지 아니하다.

그러나 원고가 주장하는 동소문재개발조합의 원고 및 선정자들에 대한 부당이득반환채무는 동소문재개발조합의 조합원들이 분양계약에서 정해진 가청산금의 납부시기 및 연체료 부과시기를 임의로 이 사건 재개발아파트 입주일 이후로 변경하고 새로운 연체료 부과시기를 기준으로 하여 선납할인료를 환불하기로 한다는 내용으로 조합원총회에서 결의를 함에 따라 발생한 것인데, 원심이 인정한 바와 같은 이 사건 합의서의 작성 경위 등에 비추어 보면, 피고가 분양계약의 내용에 반하는 조합원들의 일방적 결의에 의하여 발생하게 되는 위 부당이득반환채무까지 이 사건 합의서 제10조의 조합사업비에 포함시켜 이를 모두 정산해 주기로 약정하였다고 보기는 어렵다.

결국, 원고가 주장하는 이 사건 선납할인료 및 연체료 상당의 부당이득반환채무가 이 사건 합의서 제10조의 조합사업비에 해당하지 아니하고 또한 위 조항을 근거로 피고가 위 부당이득반환채무와 같은 우발적 채무를 제한 없이 책임져 주기로 약정하였다고 볼 수 없다고 한 원심의 위 판단은 정당하고, 상고이유에서 주장하는 바와 같은 처분문서의 해석에 관한 법리오해 등 위법이 없다.

4. 나머지 주장에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 주장하는 바와 같은 국공유지매입비, 채권매입비, 예비비 등을 피고가 부당이득하였다고 볼 만한 증거가 없고, 오히려 판시 증거에 의하면 피고는 동소문재개발조합을 통하여 조합원들에게 국공유지매입비를 대여하고 그 후 조합원들로부터 이를 반환받은 사실, 채권매입비는 피고가 동소문재개발조합을 대행하여 구입한 후 채권증서 실물을 보관하고 있다가 채권만기가 도래한 후 채권원리금을 반환받은 사실, 예비비는 자금운영계획서에 계산상으로 써넣은 수치일 뿐 실제로 그와 같은 금액을 책정하여 보관하고 있는 것이 아닌 사실이 인정된다고 하여, 피고가 국공유지매입비, 채권매입비, 예비비 등을 부당이득하였다는 원고의 주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고, 거기에 채증법칙과 관련한 법령 위배 등 위법이 없다.

상고이유에서 주장하는 바는 국공유지매입비, 채권매입비, 예비비 등은 모두 동소문재개발조합의 관리처분계획상의 자금운용계획서에 따라 집행되어야 함에도 피고가 분양수입금과 별도로 조합원들로부터 국공유지매입비를 징수하고 조합으로부터 채권매입비를 징수하였으며 예비비를 지출하지 아니한 채 보관하고 있으므로 이는 모두 피고의 부당이득이 된다는 것이나, 이는 원심이 인정한 사실관계와 다른 사실관계를 전제로 원심의 판단을 탓하는 취지에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다.

5. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.