[1] 민법 제109조 제1항 단서에 정한 ‘중대한 과실’의 의미 및 공인된 중개사나 신뢰성 있는 중개기관을 통하지 않고 개인적으로 토지 거래를 하는 경우 매수인이 부담하는 주의의무의 내용

[2] 매매계약 목적물인 임야의 동일성에 관한 착오가 임야도, 임야대장 등을 확인하지 않은 매수인 및 그 대리인의 중대한 과실에 기인한 것이라고 본 사례

[1] 민법 제109조 제1항 [2] 민법 제109조 제1항

[1] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다26657 판결 (공1997하, 2786) 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다8347, 8354 판결

원고 1외 1인 (소송대리인 변호사 하상일)

피고

서울고법 2009. 4. 22. 선고 2008나96231, 96248 판결

원심판결 중 본소에 관한 부분과 반소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채택 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 이 사건 매매계약의 목적물을 원고들 소유의 이 사건 임야가 아닌 지인으로부터 소개받은 호수산장 맞은편의 다른 임야(이하 ‘이 사건 소개임야’라고 한다)로 착각하였다고 할 것이고, 이와 같은 매매목적물의 동일성에 관한 착오는 법률행위 내용의 중요부분에 관한 착오에 해당된다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반 또는 심리미진 등의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

민법 제109조 제1항 단서에서 규정하고 있는 ‘중대한 과실’이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 말하고, 공인된 중개사나 신뢰성 있는 중개기관을 통하지 않고 개인적으로 토지 거래를 하는 경우, 매매계약 목적물의 특정에 대하여는 스스로의 책임으로 토지대장, 임야도 등의 공적인 자료 기타 공신력 있는 객관적인 자료에 의하여 그 토지가 과연 그가 매수하기 원하는 토지인지를 확인하여야 할 최소한의 주의의무가 있다 { 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다26657 판결 , 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다8347(본소), 2005다8354(반소) 판결 등 참조}.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채택 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고나 그 대리인인 소외 1은 매수하고자 하는 임야의 지번을 임야대장이나 지적도 등을 통하여 정확하게 확인하지 아니한 채 이 사건 임야가 이 사건 소개임야라고 성급하게 판단하고 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 피고나 소외 1이 위와 같이 착오에 빠진 데에 잘못이 없다고 할 수는 없을 것이나, 이 사건 임야는 호수산장 건너편 도로를 따라 우측 끝으로 굽은 길 뒤쪽에 위치하여 호수산장에서는 보이지도 않는 곳에 있는데도 불구하고, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)들의 어머니인 소외 2는 매매계약을 체결하는 자리에서 ‘이 사건 임야가 호수산장 앞에 위치한 땅이 맞느냐’는 소외 1의 물음에 ‘그렇다’고 답하였고, 이에 소외 1이 이를 신뢰하고 이 사건 매매계약을 체결하였다는 것인바, 사정이 이와 같다면 이 사건에서 소외 2의 위와 같은 잘못된 답변도 위 착오의 한 원인이 되었다고 아니할 수 없으므로, 피고나 소외 1의 위와 같은 잘못만을 문제삼아 그것을 ‘보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것’으로 평가하여 계약의 취소를 허용하지 않는 것은 타당하지 않다고 판단하였다.

그러나 이 사건 기록에 의하면, 소외 1은 이 사건 임야가 이 사건 소개임야라고 오신한 채 지인으로부터 넘겨 받은 등기부상의 소유자인 원고들의 소재를 탐문한 끝에 서울에 살고 있던 원고들을 찾아내어 이 사건 매매계약을 체결하게 된 사실, 피고나 소외 1은 이 사건 매매계약 체결 전에 이 사건 임야에 대한 임야도, 임야대장 등의 지적공부를 확인하지 않았고, 실제 매매계약을 체결하였던 소외 1과 이 사건 매매계약 당시 입회하였던 소외 3도 이 사건 소개임야의 지번, 호수산장의 위치조차도 제대로 알지 못하였던 사실, 소외 1은 이 사건 매매계약서의 매매목적물란에 이 사건 임야의 지번을 미리 인쇄한 후 이를 가지고 원고들을 찾아간 사실, 이 사건 매매계약 당시 원고 1과 소외 2(이하 합하여 ‘원고측’이라 한다)가 참석하였는데 소외 1은 소외 2에게 이 사건 임야가 호수산장 앞 땅이냐는 취지의 질문만 하였을 뿐, 그 외 이 사건 임야에 대한 임야도 등을 제시하는 등 매매목적물 확인을 위한 아무런 조치도 취하지 않았던 사실, 이 사건 매매계약서에는 매매목적물 특정과 관련하여 이 사건 임야의 위치에 대하여 특별히 언급하거나, 매수 후 사용용도가 무엇인지에 관하여 기재된 것은 전혀 없고, 다만 이 사건 임야에 관련된 채무 및 제세공과금을 변제한 후 잔금을 수령하고, 매매대금은 측량 후 실지 평수로 계산한다고 기재되어 있었던 사실, 피고는 이 사건 잔금지급기일인 2007. 9. 9.이 경과한 이후인 2007. 9. 13. 원고측에 해약통지서를 보내어 이 사건 임야의 위치를 잘못 가르쳐 주었다는 이유로 이 사건 매매계약을 취소한 사실, 피고는 이 사건 소제기 직후 제출한 2008. 1. 21.자 준비서면에서 원고측이 매매계약서에 명시된 측량의무 및 제세공과금 등의 변제의무를 이행하지 않고 있어 잔금일자 이전부터 전화하여 측량관계 등으로 만나자고 수차 전화를 하였으나 만나주지 않아 일단 해약통보를 하였다고 주장하였을 뿐 이 사건 임야를 이 사건 소개임야로 착각하였다는 주장은 하지 않았던 사실, 이 사건 소개임야의 경우 길쭉한 형태의 수 필지 토지의 좁은 부분이 저수지변 도로에 접해 있음에 반하여, 이 사건 임야는 길쭉한 면이 같은 도로에 접해 있고, 그 행정구역상 이 사건 소개임야는 광양시 봉강면 지곡리에, 이 사건 임야는 광양시 광양읍 구산리에 속해 있는 사실을 알 수 있다.

이에 의하면, 피고 또는 소외 1은 이 사건 매매계약 체결에 앞서 임야도, 임야대장 등을 확인하거나, 원고측에 임야도 등을 제시하면서 확인을 구하였더라면 이 사건 임야가 이 사건 소개임야 중의 하나가 아님을 쉽게 알 수 있었음에도 그러한 조치를 전혀 취하지 않아 그와 같은 착오에 빠진 것이므로, 이 사건 매매계약에 있어서 피고 및 그 대리인 소외 1은 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하였다고 봄이 상당하다. 한편, 이 사건 소개임야라고 주장되는 임야들과 이 사건 임야는 임야 2-3필지를 사이에 두고 저수지변에 위치한 도로를 따라 인근에 위치하고 있고, 이 사건 임야에서 호수산장이 바로 보이지는 않지만 전체적으로는 호수산장의 앞쪽 또는 건너편에 있는 산의 일부라고 할 수 있으므로, 소외 2가 소외 1에게 이 사건 임야가 호수산장 앞 땅 또는 건너편 땅이라는 취지의 답변을 하였다고 하더라도, 그것이 피고측의 중과실을 인정하는 데 방해되지는 않는다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만을 들어 이 사건 매매계약에 있어서 피고측에게 ‘중대한 과실’이 없었다고 판단하고 말았으니, 여기에는 민법 제109조 제1항 단서의 ‘중대한 과실’에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 본소에 관한 부분과 반소에 관한 원고 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.