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판시사항
[1] 구 주택건설촉진법 제32조 및 구 주택공급에관한규칙 제26조 제4항 을 위반한 주택공급계약의 사법적 효력(유효)
[2] 주택공급계약서에서 예상 건축공정에 따라 계약금 납부일 이후 입주예정일까지 사이의 기간에 대하여 3개월 또는 4개월 단위로 6회에 나누어 정기의 중도금 지급기일을 지정한 조항이 약관의규제에관한법률상 무효인지 여부(소극)
판결요지
[1] 구 주택건설촉진법(1995. 12. 29. 법률 제5109호로 개정되기 전의 것) 제32조 및 이에 따른 구 주택공급에관한규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제26조 제4항 은 사업주체가 아파트인 분양주택을 공급하는 경우에는 중도금을 옥상층의 철근배치가 완료된 때를 기준으로 전후 각 2회 이상 분할하여 지급받도록 규정하고 있으나, 이에 위반되는 내용의 주택공급계약의 사법적 효력이 부인되지 않는다.
[2] 사업주체가 당초 주택을 공급받고자 하는 자들과 주택공급계약을 체결함에 있어서 약관에 해당하는 주택공급계약서에서 예상 건축공정에 따라 계약금 납부일 이후 입주예정일까지 사이의 기간에 대하여 3개월 또는 4개월 단위로 6회에 나누어 정기의 중도금 지급기일을 지정하고 이를 계약의 내용으로 삼은 것은 거래통념상 합당하다고 여겨지고, 이러한 약관조항이 사업주체측의 신용불안이나 재산상태의 악화, 건축공정의 부당한 지연 등 사정으로 인하여 사업주체의 주택공급계약상의 의무이행이 곤란할 현저한 사유가 발생하였음에도 불구하고 주택을 공급받고자 하는 자들에 대하여 당초 약정된 중도금의 이행의무가 선이행의무라는 이유만으로 민법 제536조 제2항 등 계약법의 일반원칙에 따른 주택을 공급받고자 하는 자들의 이행거절이나 지체책임면책 등에 관한 일체의 항변권 등을 모두 배제시킨 채 그 이행을 일방적으로 강요하는 것이라고 해석되지 아니하는 한 그 자체로 신의성실의 원칙에 비추어 공정을 잃은 것이라거나 고객에 대하여 부당하게 불리한 것이라거나 또는 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하거나 고객에게 부여된 기한의 이익을 상당한 이유 없이 박탈하는 것이라고 판단되지 아니하므로, 이러한 주택공급계약서의 중도금 납부기일에 관한 조항이 약관의규제에관한법률 제11조 제2호 , 제6조 제1항 , 제2항 제1호 , 제2호 등에 해당하여 무효라고 볼 수 없다.
원고(선정당사자),상고인
원고(선정당사자) (소송대리인 변호사 박정현)
피고,피상고인
성원건설 주식회사 (소송대리인 변호사 손건웅)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(선정당사자)의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거를 종합하여, 원고(선정당사자, 이하 '원고'라고만 한다) 및 선정자들은 1995. 8. 28.부터 같은 해 9. 25.에 걸쳐 피고와 사이에 피고가 건립하는 이 사건 아파트 1세대씩을 피고로부터 일반분양 받기로 하는 이 사건 주택공급계약을 각 체결하고, 각 평형별 계약금은 계약시에, 중도금은 6회에 걸쳐 1995. 11. 3.부터 1997. 4. 2.까지 사이에 3개월 또는 4개월 단위로 분할납부하기로 하며, 잔금은 입주예정일에 지급하기로 약정한 사실, 이 사건 주택공급계약에서 원고 및 선정자들이 중도금 및 잔금을 납부기일보다 늦게 납부하는 경우에는 지연일수에 대하여 연 17%의 연체료를 지급하고(주택공급계약서 제2조 제1항), 중도금을 납부기일보다 먼저 납부하는 경우에는 선납일수에 대하여 연 12%의 비율에 의하여 선납금을 할인받기로 하며(주택공급계약서 제2조 제2항), 피고측의 귀책사유로 입주가 지연될 경우에는 연 17%의 비율에 의하여 기납부한 분양대금에 대하여 지체상금을 지불하거나 분양 잔대금에서 공제하기로(주택공급계약서 제5조) 약정한 사실, 한편, 이 사건 주택공급계약서상에는 입주예정일이 명시되어 있지 않으나 이 사건 아파트의 '입주자 모집 공고문'에는 입주예정일이 1997. 7.로 명시되어 있고 이후 설계변경에 따른 공사기간 연장으로 1995. 8.경 원고 및 선정자들의 동의하에 입주예정일이 1997. 9.로 변경된 사실, 피고는 1995. 6. 24.경 이 사건 아파트의 신축공사에 착수하여 1997. 6. 17. 그 옥상층에 관한 철근배치를 완료하였으며, 원고 및 선정자들은 피고가 지정한 입주기일인 1997. 9. 30.을 전후하여 각 분양 받은 아파트에 관하여 분양금을 모두 완납하고 정상적으로 입주한 사실 등을 각 인정하였다.
이어 원심은, 이 사건 주택공급계약서 중 중도금 지급기일에 관한 규정 또는 적어도 그 중 4, 5, 6차 중도금의 지급기일에 관한 부분은 당시 시행되던 주택공급에관한규칙 제26조 제4항 에 위배될 뿐만 아니라, 분양계약자에게 부여된 기한의 이익을 부당하게 박탈하는 약관조항으로서 약관의규제에관한법률에 의하여 무효이고, 따라서 피고는 원고 및 선정자들로부터 중도금 전액을 적법한 중도금지급기일인 이 사건 아파트의 옥상층철근 배치시보다 미리 지급 받고서도 주택공급계약서상의 중도금지급기일부터 위 적법한 중도금 지급기일까지 연 12%의 비율에 따라 할인하여 주지 아니한 셈이 되어 법률상 원인 없이 위 할인액 상당의 이익을 얻고, 이로 인하여 원고 및 선정자들에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다 할 것이므로, 원고 및 선정자들에게 그 할인액 상당의 전부 또는 일부를 부당이득으로서 반환할 의무가 있다는 원고 및 선정자들의 주장에 대하여 판시와 같은 제반 사유를 들어 위 중도금에 관한 규정이 위 법률에 의하여 무효라고 볼 수 없다는 이유로 원고 및 선정자들의 주장을 배척하였다.
구 주택건설촉진법(1995. 12. 29. 법률 제5109호로 개정되기 전의 것) 제32조 및 이에 따른 구 주택공급에관한규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제26조 제4항 은 사업주체가 아파트인 분양주택을 공급하는 경우에는 중도금을 옥상층의 철근배치가 완료된 때를 기준으로 전후 각 2회 이상 분할하여 지급받도록 규정하고 있으나, 이에 위반되는 내용의 주택공급계약의 사법적 효력이 부인되지 않을 뿐 더러, 피고가 당초 원고 및 선정자들과 이 사건 주택공급계약을 체결함에 있어서 약관에 해당하는 이 사건 주택공급계약서에서 예상 건축공정에 따라 계약금 납부일 이후 입주예정일까지 사이의 기간에 대하여 3개월 또는 4개월 단위로 6회에 나누어 정기의 중도금 지급기일을 지정하고 이를 계약의 내용으로 삼은 것은 거래통념상 합당하다고 여겨지고, 이러한 약관조항이 피고측의 신용불안이나 재산상태의 악화, 건축공정의 부당한 지연 등 사정으로 인하여 피고의 주택공급계약상의 의무이행이 곤란할 현저한 사유가 발생하였음에도 불구하고 원고 및 선정자들에 대하여 당초 약정된 중도금의 이행의무가 선이행의무라는 이유만으로 민법 제536조 제2항 등 계약법의 일반원칙에 따른 원고 및 선정자들의 이행거절이나 지체책임면책 등에 관한 일체의 항변권 등을 모두 배제시킨 채 그 이행을 일방적으로 강요하는 것이라고 해석되지 아니하는 한 그 자체로 신의성실의 원칙에 비추어 공정을 잃은 것이라거나 고객에 대하여 부당하게 불리한 것이라거나 또는 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하거나 고객에게 부여된 기한의 이익을 상당한 이유 없이 박탈하는 것이라고 판단되지 아니하므로, 이러한 주택공급계약서의 중도금 납부기일에 관한 조항이 약관의규제에관한법률 제11조 제2호 , 제6조 제1항 , 제2항 제1호 , 제2호 등에 해당하여 무효라고 볼 수 없다 고 할 것이고( 대법원 2000. 6. 13. 선고 99다53957 판결 참조), 이 사건 아파트 신축공사가 전체적으로 보아 큰 차질 없이 예정대로 진행되어 당초 예정된 입주기일에 원고 및 선정자들이 정상적으로 입주한 점이 인정되는 이 사건에 있어서, 일부 공정이 지체됨으로써 피고가 4차 중도금 납부기일까지 옥상층의 철근배치를 완료하지 못하였다고 하여 이러한 약관조항이 위 법률에 의하여 언제나 그 시점에서 바로 무효로 되어 원고 및 선정자들이 기납부한 중도금에 대한 그 납부일로부터 실제 철근배치를 완료한 시점까지 약정된 할인이율에 따른 할인이자 상당의 부당이득을 피고가 취한 것이라고 볼 수도 없다고 할 것이다.
원심판결을 기록과 대조하여 살펴보면, 같은 취지에서 원고 및 선정당사자들의 주장을 배척한 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 주택공급계약의 성질 및 약관의규제에관한법률에 관한 법리오해 등의 위법이 없으며, 상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 1. 27. 자 98다57884 판결 은 그 원심판결에 대한 상고이유에 관한 주장이 상고심절차에관한특례법 제4조 제1항 각 호 소정의 사유를 포함하지 아니한다고 인정하여 더 나아가 심리를 하지 아니하고 판결로 상고를 기각한 것이므로, 원심판결이 위 판결의 취지와 반드시 모순되는 것이라고 보기도 어렵다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.