아파트에 대한 주택공급계약서상 6차에 걸쳐 분납하기로 한 중도금 지급기일이 경과하도록 옥상층에 관한 철근배치가 완료되지 아니한 경우, 구 주택공급에관한규칙 제26조 제4항 에 비추어 제4, 5, 6차 중도금의 지급기일에 관한 부분은 약관의규제에관한법률 제11조 제2호 에 의하여 무효이므로 그 지급기일로부터 옥상층 철근배치가 완료된 날까지 선납 중도금에 대한 약정할인율에 의한 금액 상당을 사업주체가 부당이득하였다고 본 사례

아파트에 대한 주택공급계약서상 6차에 걸쳐 분납하기로 한 중도금 지급기일이 경과하도록 옥상층에 관한 철근배치가 완료되지 아니한 경우, 구 주택공급에관한규칙(1998. 6. 15. 건설교통부령 제137호로 개정되기 전의 것) 제26조 제4항 이 아파트의 경우 중도금을 옥상층의 철근배치가 완료된 때를 기준으로 전후 각 2회 이상 분할하여 받도록 규정하고 있음에 비추어 적어도 제4, 5, 6차 중도금의 지급기일에 관한 부분은 분양계약자에게 부여된 기한의 이익을 부당하게 박탈하는 약관 조항으로서 약관의규제에관한법률 제11조 제2호 에 의하여 무효이므로 사업주체로서는 그 지급기일로부터 옥상층 철근배치가 완료된 날까지 선납 중도금에 대한 약정할인율에 의한 금액 상당을 부당이득하였다고 본 사례.

구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제32조 , 구 주택공급에관한규칙(1998. 6. 15. 건설교통부령 제137호로 개정되기 전의 것) 제26조 제4항 , 약관의규제에관한법률 제2조 , 제11조 제2호

박동호(소송대리인 변호사 박정현)

성원건설 주식회사(소송대리인 변호사 손건웅)

1999. 12. 1.

1. 피고는 2000. 4. 27.까지 원고(선정당사자)와 별지 선정자목록 순번 2 내지 248 기재 원고선정자들에게 별지 제1목록 인용금액란 기재 각 금원을 지급하라.

2. 원고(선정당사자)와 별지 선정자목록 순번 2 내지 248 기재 원고선정자들의 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 이를 4분하여 그 3은 원고(선정당사자)의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 전주지방법원 99거3 화의절차개시사건의 화의인가결정이 확정된 날로부터 6개월 이내에 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)와 별지 선정자목록 순번 2 내지 248 기재 원고선정자들(이하 ‘선정자들’이라 한다)에게 별지 제1목록 청구금액란 기재 각 금원을 지급하라.

1. 기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1 내지 7호증, 을제1호증(가지번호 붙은 호증 모두 포함)의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.

가. 피고는 1995. 2. 20. 무궁화연립재건축조합 및 목삼지역주택조합과 사이에 위 조합들이 제공하는 서울 양천구 목동 709의 2 외 17필지의 지상에 목동2차성원아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건립한 다음, 이 사건 아파트 중 위 조합원들에게 분양하고 남은 일반분양아파트와 상가를 분양하여 그 수입금으로 공사비에 충당하기로 하는 내용의 재건축사업공사계약을 체결하였다.

나. 원고 및 선정자들은 1995. 8. 28.부터 같은 해 9. 25.까지 사이에 피고와 이 사건 아파트의 각 1세대씩을 일반분양받기로 하는 다음과 같은 내용의 주택공급계약(이하 ‘이 사건 주택공급계약’이라 한다)을 각 체결하였다.

㉮ 분양금 납부방법 : 피고의 은행계좌로 무통장 입금한다(주택공급계약서 제1조).

㉯ 연체료 및 할인료 : 원고 및 선정자들이 중도금 및 잔금을 납부기일보다 늦게 납부하는 경우에는 지연일수에 대하여 연 17%의 연체료를 지급하고(주택공급계약서 제2조 제1항), 중도금을 납부기일보다 먼저 납부하는 경우에는 선납일수에 대하여 연 12%의 비율에 의하여 선납금을 할인받는다(주택공급계약서 제2조 제2항).

㉰ 입주지정일은 목동재건축주택조합과 피고가 원고 및 선정자들에게 통보하는 날로 하되, 만약 목동재건축주택조합과 피고의 귀책사유로 입주가 지연될 경우에는 기납부한 분양대금에 관하여 연 17%의 지체상금을 지급하여야 한다(주택공급계약서 제5조).

다. 피고는 1995. 6. 24.경 이 사건 아파트의 신축공사에 착수하여 1997. 6. 17. 그 옥상층에 관한 철근배치를 완료하였으며, 원고 및 선정자들은 피고가 지정한 입주기일인 1997. 9. 30.을 전후하여 각 분양받은 아파트에 관하여 분양금을 모두 완납하였다.

다. 피고는 1999. 10. 4. 전주지방법원 99거3호 로, 금융기관 및 금전대여채권자 이외의 자에 대한 원금 1,000만원 미만의 채권에 대하여는 화의인가결정이 확정된 날로부터 6개월 이내에 전액 변제한다는 화의조건에 기한 화의인가결정을 받았고, 위 결정은 같은 달 28. 확정되었다.

2. 원고 및 선정자들의 주장

중도금 지급기일에 관한 위 주택공급계약서 제1조의 규정은 중도금 지급시기를 아파트의 옥상철근배치가 완료된 시점으로 규정하고 있는 주택공급에관한규칙에 위배되어 약관의 규제에 관한 법률 제11조 제2호 에 의하여 무효이므로, 결국 피고는 원고 및 선정자들로부터 중도금 전액을 미리 지급받고서도 주택공급계약서상의 중도금지급기일부터 이 사건 아파트의 옥상철근배치가 완료된 날까지 연 12%의 비율에 따라 할인하여 주지 아니한 셈이 되어 법률상 원인 없이 위 할인액 상당의 이익을 얻고, 이로 인하여 원고 및 선정자들에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였으므로, 원고 및 선정자들에게 위 할인액 상당(선정자 이철재, 남궁진, 신덕인에 관하여는 각 그 중 일부)을 부당이득으로서 지급할 의무가 있다.

3. 판단

가. 부당이득반환의무의 발생

이 사건 주택공급계약 체결 당시 시행 중이던 주택건설촉진법(법률 제4922호) 제32조 는 “사업주체와 주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 공급받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 주택의 공급조건·방법·절차 등에 따라 주택을 건설·공급하거나 주택을 공급받아야 한다”고 규정하고, 위 조항의 위임에 따라 제정된 주택공급에관한규칙(건설교통부령 제6호) 제26조 제4항 은 “......중도금은......분양주택인 경우에는 당해 주택의 건축공정이 다음 각 호의 1에 달한 때(아파트인 경우는 옥상층의 철근배치가 완료된 때)를 기준으로 전후 각 2회 이상 분할하여 받되, 최초의 중도금은 계약일로부터 1월이 경과한 후 받을 수 있다”고 규정하고 있으며, 한편 약관의규제에관한법률 제11조 제2호 는 고객에게 부여된 기한의 이익을 상당한 이유 없이 박탈하는 약관 조항은 무효라고 규정하고 있다.

살피건대, 갑제1호증의 1 내지 248의 각 기재에 의하면, 위 주택공급계약서의 각 조항들은 피고가 다수의 상대방과 주택공급계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 것으로서 계약의 내용이 되는 것임을 인정할 수 있으므로 위 주택공급계약서의 각 조항들은 약관의규제에관한법률에서 정한 약관이라 할 것이다.

그리고 주택공급에관한규칙은 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하는 주택건설촉진법의 위임에 의하여 제정된 것으로서 사실상 이 사건 주택공급계약과 같은 분양계약의 준거가 되어 왔고｛이 사건 주택공급계약 체결 당시 시행되던 주택건설촉진법 제51조 제2의 3호 에 의하면 같은 법 제32조 의 규정에 위반하여 주택을 건설·공급한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에까지 처할 수 있었으나, 현재는 법률의 개정으로 처벌조항이 삭제되었다 ｝, 이 사건 주택공급계약상 입주자들의 분양금납부의무에 상응하여 피고의 귀책사유로 입주가 지연될 경우 피고가 지체상금을 지급하여야 한다는 조항이 있기는 하나, 주택공급계약서상 입주예정일이 명시되어 있지 아니하여(이 사건 주택공급계약 체결 당시 시행 중이던 주택공급에관한규칙 제27조 제5항 제1호 에 의하면 주택공급계약서에 입주예정일을 명시하게 되어 있었다) 원고 및 선정자들은 피고의 입주예정일 통보가 없다면 사실상 피고에 대하여 공사지체책임을 물을 수 없으므로 중도금을 전액 미리 지급하여야 한다면 형평에 맞지 않게 된다는 점을 고려하면, 이 사건 주택공급계약상 6차에 걸쳐 나누어 지급하게 되어 있는 중도금지급기일에 관한 규정은 옥상층에 관한 철근배치가 완료된 시점을 기준으로 중도금 중 적어도 그 절반에 해당하는 제1, 2, 3차 중도금은 그 전에, 제4, 5, 6차 중도금은 그 후에 각 지급하는 것으로 규정함이 상당하다 할 것인데, 위 주택공급계약서 제1조는 제4, 5, 6차 중도금을 옥상층에 관한 철근배치가 완료된 후에 지급하도록 규정하지 아니하였으므로, 위 조항 중 적어도 제4, 5, 6차 중도금의 지급기일에 관한 부분은 분양계약자에게 부여된 기한의 이익을 부당하게 박탈하는 약관 조항으로서 약관의규제에관한법률 제11조 제2호 에 의하여 무효라 할 것이다.

그런데 앞서 본 바와 같이 위 주택공급계약서 제1조에서 정한 제4, 5, 6차 중도금의 지급기일이 경과하도록 옥상층에 관한 철근배치가 완료되지 아니하였으니, 결국 피고는 원고 및 선정자들로부터 옥상층에 관한 철근배치가 완료된 이후에 지급받아야 할 제4, 5, 6차 중도금을 미리 지급받고서도, 위 주택공급계약서상의 제4, 5, 6차 중도금지급기일부터 이 사건 아파트의 옥상철근배치가 완료된 날까지 연 12%의 비율에 따라 선납금을 할인하여 주지 아니한 셈이 되어 법률상 원인 없이 동액 상당의 이익을 얻고, 이로 인하여 원고 및 선정자들에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였으므로 원고 및 선정자들에게 위 할인액 상당을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

나. 피고의 주장

피고는, 자신은 이 사건 주택공급계약의 당사자가 아니라 위 아파트의 시공자로서 원고 및 선정자들이 목동재건축주택조합에 납부한 분양대금을 공사대금에 충당하였을 뿐이니 원고 및 선정자들에 대한 관계에서 부당이득을 한 바 없다고 주장한다.

그러나 위에서 본 바와 같이 원고 및 선정자들은 일반 분양자들로서, 목동재건축주택조합과는 상관 없이 피고로부터 직접 아파트를 분양받고 분양대금도 피고가 정하는 바에 따라 피고에게 직접 납부하였으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 부당이득의 범위(별지 제2목록 참조)

(1) 25평형의 경우 : 금 1,546,305원

(2) 30평형의 경우 : 금 2,071,297원

(3) 32평형의 경우 : 금 2,157,303원

(4) 42평형의 경우 : 금 3,144,574원

4. 결론

그렇다면 피고는 원고 및 선정자들이 구하는 바에 따라 피고에 대한 화의인가결정이 확정된 1999. 10. 28.부터 6개월이 경과한 2000. 4. 27.까지 원고 및 선정자들에게 별지 제1목록 인용금액란 기재 각 금원을 지급할 의무가 있으므로, 원고 및 선정자들의 이 사건 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.