[1] 근저당권설정계약서가 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 형태를 취한 경우, 피담보채무의 범위에 관한 해석 방법

[2] 공동주택건설사업 시행자가 국민주택기금을 대출받으면서 체결한 근저당권설정계약서에 포괄근저당 조항이 있으나, 그 피담보채무의 범위에 사업시행자가 그 후 별도로 추가대출받은 건설업자 주택자금 채무는 포함되지 않는다고 한 사례

[1] 근저당설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석하여야 함이 원칙이지만, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 그 근저당권 설정으로 대출받은 당해 대출금채무 외에 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 다른 원인에 의한 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였다고 하더라도, 당해 대출금채무와 장래 채무의 각 성립 경위 등 근저당설정계약 체결의 경위, 대출 관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋난다고 보여지고 당사자의 의사는 당해 대출금채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적일 때에는 위 계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다.

[2] 공동주택건설사업 시행자가 국민주택기금을 대출받으면서 체결한 근저당권설정계약서에 포괄근저당 조항이 있으나, 그 피담보채무의 범위에 사업시행자가 그 후 별도로 추가대출받은 건설업자 주택자금 채무는 포함되지 않는다고 한 사례.

[1] 민법 제105조 , 제357조 제1항 , 제360조 , 약관의규제에관한법률 제5조 [2] 민법 제105조 , 제357조 제1항 , 제360조 , 약관의규제에관한법률 제5조

[1] 대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결(공1997하, 1973) 대법원 2000. 3. 28. 선고 99다32332 판결(공2000상, 1051)

대한주택보증주식회사 (소송대리인 변호사 민병국 외 2인)

주식회사 한국주택은행

서울고법 200 1. 5. 23. 선고 2001나3780 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

근저당설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석하여야 함이 원칙이지만, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 그 근저당권 설정으로 대출받은 당해 대출금채무 외에 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 다른 원인에 의한 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였다고 하더라도, 당해 대출금채무와 장래 채무의 각 성립 경위 등 근저당설정계약 체결의 경위, 대출 관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋난다고 보여지고 당사자의 의사는 당해 대출금 채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적일 때에는 위 계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다 (대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결 참조).

원심은, 그 채용한 증거들을 종합하여, 소외 유한회사 한라주택 및 한라건설 주식회사(이하 '소외 회사들'이라 한다)는 1996. 3. 4. 울산시장으로부터 주택건설사업계획승인을 받아 이 사건 부동산을 포함한 울산시 중구 (주소 생략) 외 25 필지 지상에 아파트 627세대를 건축하는 공동주택건설사업을 공동으로 시행하면서 건설교통부장관으로부터 그 운용·관리에 관한 사무를 위탁받은 피고에게 1996. 6. 1. 국민주택기금 대출을 요청하여 그 승인을 받고 국민주택기금 대출금에 대한 공동 담보로 아파트 사업부지인 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액을 국민주택기금 대출 승인액(국민주택 222세대에 대하여 1,200만 원씩 합계 26억 6,400만 원)의 130%인 34억 6,320만 원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하고 1996. 7. 26. 판시와 같은 근저당권설정등기를 경료한 사실, 국민주택기금운용및관리규정 제27조 제2항에 따라 아파트 사업부지에 대한 감정가액이 12억 4,670만 원으로 평가됨에 따라 국민주택기금 대출 승인액 26억 6,400만 원에서 감정가액인 12억 4,670만 원을 공제한 나머지 14억 1,730만 원에 대하여는 소외 회사들이 소외 주택금융신용보증기금(이하 '신용보증기금'이라 한다)으로부터 주택금융신용보증서를 발급받아 피고에게 담보로 제출한 사실, 이후 소외 회사들은 1997. 8. 22. 피고로부터 국민주택기금 대출 승인액 중 10억 원을 대출받은 사실, 한편 소외 회사들은 국민주택기금 대출과는 별도로 1998. 8. 18. 신용보증기금으로부터 보증금액을 43억 원으로 한 신용보증서를 발급받아 이를 피고에게 담보로 제공하고 피고로부터 36억 원의 건설업자 주택자금 대출을 받은 사실, 그런데 소외 회사들은 이 사건 아파트 신축공사를 공동으로 시공하던 중 1999. 1. 28. 부도가 발생하여 그 공사를 중단하였고, 소외 회사들의 부도에 따라 신용보증기금은 1999. 12. 10. 피고에게 소외 회사들에 대한 피고의 건설업자 주택자금 대출 원금 36억 원 및 이에 대한 연체이자 중 328,122,739원을 대위변제하였으며, 피고는 1999. 12. 10. 신용보증기금과 사이에 소외 회사들에 대한 국민주택기금 대출에 대한 담보로 취득하였던 이 사건 근저당권 중에서 국민주택기금 실대출액 10억 원의 130%인 13억 원을 제외한 나머지 21억 6,320만 원에 해당하는 근저당권을 신용보증기금에 일부 양도하기로 하는 계약을 체결하고 1999. 12. 13. 신용보증기금 명의로 이 사건 근저당권에 대한 부기등기를 경료하여 준 사실, 소외 주택사업공제조합은 1996. 6. 15. 소외 회사들이 공동으로 시공하는 이 사건 아파트에 대하여 주택분양보증을 하였고 주택사업공제조합의 채무를 승계한 원고는 주택분양보증책임을 이행하기 위하여 소외 동아건설산업 주식회사로 하여금 이 사건 아파트 신축공사를 시공하도록 하여 이 사건 아파트의 건축공사가 2000년 3월경 완공되었으며 원고는 이 사건 아파트의 사용검사를 받기 위한 필요가 있어 2000. 6. 20. 신용보증기금에게 21억 6,320만 원을 대위변제하고, 같은 해 7월 4일 피고에게 13억 원을 대위변제하였는데 피고에 대한 위 대위변제금 중에는 국민주택기금 대출금 10억 원 및 그에 대한 이자 254,205,470원 뿐만 아니라 소외 회사들의 건설업자 주택자금 대출금에 대한 연체이자 45,794,530원이 포함되어 있는 사실 등을 인정한 다음, 주택건설촉진법 제32조의3, 동법시행령 제31조의2, 국민주택융자기금운용및관리규정 제27조 제1항의 각 규정을 종합하면, 국민주택기금의 운영에 있어서 피고는 일단 사업주체에 대하여 국민주택기금 대출로서 주택건설에 필요한 자금을 대출하여 주면서 그 대출금에 대한 채권확보조치로서 아파트 부지에 대하여 근저당권설정등기를 마친 후 아파트가 완공되면 수분양자인 국민주택 입주자 앞으로 대출을 전환하여 그 자금으로 사업주체의 대출금을 상환받는 절차를 취하게 되고, 그 대환방법으로 아파트 부지에 설정된 근저당권을 기초로 하여 각 국민주택 입주자의 건물 및 대지에 관하여 채무자를 입주자로 하여 근저당권을 변경, 설정하는 절차를 거치는 것으로 보여지는 점과 앞서 본 바와 같이 소외 회사들이 26억 6,400만 원의 국민주택기금 대출 승인을 받고 추후 공사기성고에 따라 대출받게 될 국민주택기금 대출금에 대한 공동 담보로 미리 아파트의 부지인 이 사건 부동산에 대한 근저당권을 설정하게 되었고, 그 채권최고액도 국민주택기금 대출원금 및 이에 대한 이자 또는 지연손해금 상당인 대출원금의 130%로 산정되었으며, 국민주택기금 대출 승인액 중 이 사건 부동산의 감정평가액을 초과하는 부분에 대하여는 신용보증기금의 신용보증서를 받았고, 건설업자 주택자금 대출금 36억 원에 대하여는 별도로 신용보증기금으로부터 43억 원을 보증금액으로 한 신용보증서를 받았으며, 신용보증기금은 그 신용보증서를 발급하면서 피고에게 추후에 건축될 이 사건 아파트에 대하여 담보를 취득할 것을 요구하였을 뿐인 점 등을 참작하면, 이 사건 근저당권은 피고가 소외 회사들에 대한 국민주택기금 대출채권만을 담보하기 위하여 설정한 것으로서 피고의 소외 회사들에 대한 건설업자 주택자금 대출채권과는 무관하다고 봄이 상당하다고 판단하여 이 사건 근저당권의 피담보채무에 피고의 소외 회사들에 대한 건설업자 주택자금 대출채무는 포함되지 않는다는 원고의 주장을 받아들이고 피고와 소외 회사들 사이에 체결된 근저당권설정계약서에 의하면 이 사건 근저당권은 기타 여신거래에 관한 모든 채무를 담보하기로 되어 있는 포괄근저당이므로 건설업자 주택자금 대출금에 대한 연체이자도 피담보채무에 포함되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 근저당권설정계약서의 포괄근저당 조항의 해석과 관련한 사실오인이나 법리오해 등의 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.