서면인터넷방문상담5팀-680 (2007. 02. 26)

양도

주택으로 보는 입주권외 다른 주택 양도시 비과세요건 충족하는 경우 1세대1주택 비과세 해당됨.

1. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 승계ㆍ취득한 “입주권”이 「소득세법」제89조 제2항의 규정에 의한 “주택으로 보는 조합원입주권”에 해당하지 아니하는 경우로서 그 승계ㆍ취득한 “입주권”에 따른 재건축주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날)전에 기존 1주택을 양도하는 경우 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것입니다.2. 또한, 귀 질의에 있어 일시적인 2주택 비과세특례규정 적용과 관련하여는 기존 질의회신문(서면5팀-135, 2007.01.10 및 서면5팀-820, 2006.11.15)을 참고하시기 바랍니다.

소득세법 제89조 【비과세양도소득】 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

(일반주택 및 재건축입주권 현황)

① 일반주택(A아파트) : 서울 ◎◎구 ◇◇동 ★★아파트

- 2000.09.07. 취득하여 현재(2007. 2월)까지 거주함.

② 재건축입주권(B아파트) : 서울 △△구 ▽▽동 ☆☆아파트

- 2002.11.29. 사업계획승인 된 재건축입주권을 2003.11.28.에 승계취득

○ 질의내용

상기의 경우에서 ①의 A아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세에 해당하는지 여부

(A설) : A아파트를 B입주권아파트 준공(사용승인일) 전 양도하는 경우 A아파트가 1세대1주택 요건을 갖출 경우 비과세됨.

(B설) : A아파트는 B입주권아파트 준공(사용승인일) 후 1년 이내에 양도할 경우에도 비과세됨.

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 · 심판례, 판례)

○ 서면5팀-1081, 2006.12.04

【질의】

(사실관계)

o 주택 및 재건축입주권 보유현황

① 현재 거주아파트

- 10년 이상 거주 및 보유함.

② 재건축입주권

- 2004.7.15. : 재건축 사업승인(사업시행인가) 획득.

- 2005.5.12. : 관리처분계획인가 획득.

- 2005.7.30. : 이주완료.

- 2005.8.26. : 멸실등기 완료.

- 2005.10.30. : 철거완료.

(질의내용)

상기와 같이 재건축입주권과 거주주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세가 되는지 여부

【회신】

1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세요건을 충족한 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것(양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 제외됨)입니다.

○ 서면5팀-1218, 2006.12.13

2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날)전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것임.

○ 서면5팀-135, 2007.01.10

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며,

여기에서 “다른주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.

○ 서면5팀-820, 2006.11.15

1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이며,

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임

○ 서면4팀-547, 2006.03.13

「도시 및 주거환경정비법」에 의한재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전)또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후)이후에주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를“입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는기존 건물의 멸실 여부와 관계없이부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서,양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.

○ 서면4팀-411, 2006.02.28

【질의】

(사실상황)

1. 본인은 1997.7.30.부터 인천광역시 ○○구 ○○동에 소재한 아파트(이하 “A주택”이라 한다)를 구입하여 직접 거주하여 오던 중,

2. 다음과 같은 재건축 예정인 부동산을 구입하게 되었음.

1) 소재지 : 서울 ○○구 ○○○동 소재 주공아파트

2) 재건축일정 및 구입과정

가. 2002.5.6. : 사업계획승인일

나. 2002.6.10. : 매매계약일

다. 2002.6.19. : 건물철거 및 멸실신고

라. 2002.7.8. : 잔금지급일(취득일)

마. 2002.7.11. : 토지 등기접수일

바. 2002.11.2. : 관리처분인가일

사. 2005.5.4. : 사용승인(준공)일 (이하 “B주택”이라 한다)

(질의내용)

상기의 A주택을 B주택의 취득일로부터 1년 이내인 2006.2.26. 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부

【회신】

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. 여기서 “다른 주택”이 재건축 입주권인 경우로서 취득당시 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)인 경우에는 재건축사업에 의하여 취득한 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로 부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되는 것임.