서면인터넷방문상담4팀-3755 (2006. 11. 13)

양도

재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후)이후에 조합원입주권을 승계ㆍ취득한 경우, 재건축된 주택의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일이 되는 것임.

1.국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법」시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것입니다.

소득세법 제89조【비과세양도소득】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- A아파트 : 1999년 구입

- B아파트 : 2003년 5월 구입

* B아파트 재건축 요약

2003년 1월 : 재건축 사업승인 허가

2003년 6월 : 이주완료/관리처분 총회

2003년 11월 : 분양공고(조합분/일반분양)

2006년 11월~12월초 : 준공허가(사용승인 예정)

2006년 12월초 : 입주예정

- C아파트 : 2006년 6월 구입후 A아파트에서 이사하여 현재 살고 있음

- 모두 ○○지역 소재 아파트임

○ 질의내용

B아파트의 준공허가일 전에 A를 매도하여 비과세(일시적 2주택)혜택을 받은 후, C아파트의 취득일부터 1년이내에 준공된 B아파트를 매도할 경우 일시적 2주택의 비과세 혜택을 받을 수 있는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1 ~ 2 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. 이하생략

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 이하생략

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)

② 이하생략

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 이하생략

나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)

○ 서면4팀-235, 2006.02.10

【질의】

(내용)

주택의 보유현황

〈A주택〉

ㆍ2000.10.10. 취득 2002.1.14. 재건축사업 승인일 (주택 멸실일 : 2003.1.28.)

ㆍ2006.3.10. 재건축될 A주택의 사용승인(준공)예정일.

〈B주택〉

ㆍ2001.9.10. 취득이후 현재까지 전세대원이 거주함.

(질의)

위B주택을 A주택의 사용승인일 이후 양도하고 전세대원이 A의 재건축주택에서 1년 이상 거주할 경우 B주택의 양도소득이 일시적인 2주택의 비과세 특례 적용여부

【회신】

「소득세법 시행령」 제156조의 2 제4항의 규정은 2006.1.1.이후 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우에 동항 각호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「동법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나,

귀 사례와 같이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것임.

○ 서면4팀-2297, 2005.11.23

【질의】

(사실관계)

- 2005년 11월 현재 1세대 1주택 보유중인 상태

- 2002년 7월 재건축아파트 취득 (2002.1. 사업승인, 2003.3. 건물멸실)

(질의사항)

1. 사업승인일 이후 취득한 위 주택을 멸실여부에 관계없이 입주권으로 보는지 여부

2. 재건축아파트 완공후, 종전 주택을 1년 이내에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후)이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.

○ 서면4팀-2016, 2005.10.31

【질의】

(현황)

① 기존주택(○○구 ○○동 아파트)

- 2001.7.30. ○○구 ○○동 아파트 매입 잔금지급

- 2001.8. 초부터 2003.8. 초까지 2년간 임대.

- 2003.8.29.(전입일).부터 현재 거주 중

② 재건축 아파트

- ○○권 아파트 매입(재건축 아파트 조합원분)

- 2001.4.28. 재건축사업승인

- 2001.6.29. 잔금 청산일(아파트 매입 잔금)

- 2002.7.3. 철거멸실(집합건축물대장 표재부)

- 관리처분계획인가일 없음(2003.7.1. 법 바뀌기 전에 재건축)

- 2005.1.28. 사용승인일(재건축이 완공되어서)

- 2005.2.3. 잔금납부 했음.

- 2005.3.2. 등기필

③ 위 재건축 “사업승인”이 난 아파트를 매입하여 재건축이 완공되어 “사용승인”이 나면 일시적 2주택이 되는데, 이 때 기존주택이 분당아파트를 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 충족시키고 새로 완공된 아파트 사용승인 일로부터 1년 이내(2006.1.28.까지)에 기존 분당아파트를 매도하면 양도소득세 비과세가 적용되는 것으로 알고 있음.

(질의)

위의 경우 언제부터 언제까지 기존아파트를 매도해야 “양도소득세 비과세”가 적용되는지.

【회신】

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임.

2. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이나, 그렇지 않는 경우 먼저 양도하는 주택은 보유 및 거주기간에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것임.