주택건설사업자의 채권자가 그 채권에 대한 대물변제조로 위 사업자가 분양하는 아파트에 관한 분양계약을 체결한 경우, 주택건설촉진법시행령 소정의 주택분양을 보증한 주택사업공제조합이 보증책임을 부담하는지 여부(소극)

주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 주택건설촉진법 및 같은법시행령에 기하여 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있는 것이므로, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 '특별한 사정이 없는 한' 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하다 할 것인바, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에는 주택분양보증을 한 주택사업공제조합이 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없다.

민법 제428조 , 제606조 , 주택건설촉진법 제32조 , 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호

원고 1 외 2인 (원고들 소송대리인 변호사 김오섭)

주택사업공제조합 (소송대리인 변호사 박기웅)

서울고법 1997. 10. 31. 선고 97나22043 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 제1점에 대하여

원고들은 소외 주식회사 세성건설(이하 소외 회사라 한다)과 적법하게 분양계약을 체결하고 계약당일 계약금으로 각 금 35,565,000원을 실제 납부하였으므로 피고는 주택분양보증계약에 따라 원고들에게 위 각 계약금을 환급할 의무가 있다는 원고들의 주장에 대하여, 원심은, 소외 회사는 1995. 5.경 관할관청으로부터 입주자 모집승인을 받고 그 무렵 주택공급규칙 제8조 소정의 입주자 모집절차에 따라 경기 파주군 문산읍에서 신축 중인 문산 세성아파트 2차분 99세대에 대한 분양에 착수하였는데 분양 결과 그 중 9세대만이 분양되고 나머지 90세대는 분양되지 아니한 사실, 입주자 모집에 앞서 피고는 같은 달 24. 보증금액을 위 아파트 99세대 총분양대금 5,592,339,000원 중 금 4,473,879,000원으로 한 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목 소정의 주택분양보증을 한 사실, 그런데, 소외 회사가 1996. 1. 10. 1차 부도나자 소외 회사에 목재를 공급하여 온 소외인은 같은 달 12. 소외 회사에 대한 목재대금 88,413,438원을 지급받는 대신 소외 회사로부터 당시까지 분양되지 아니하고 남아 있던 아파트 90세대 중 3세대를 분양받기로 하여, 201동 204호는 처인 원고 1, 같은 동 304호는 처남인 원고 2, 같은 동 504호는 장인인 원고 3을 수분양자로 한 각 분양계약서를 작성하는 한편, 위 아파트의 각 분양대금 56,565,000원 중 각 계약금 35,565,000원을 지급한 것으로 하기로 약정한 사실을 인정한 다음, 위 소외인은 소외 회사의 부도로 인하여 소외 회사로부터 목재대금을 지급받을 수 없게 되자 이를 회수하기 위한 방편으로 위와 같이 분양계약서를 작성한 것일 뿐 실제 위 계약금 상당액을 납부한 사실이 없다는 이유로 소외 회사에 실제 분양대금을 납부하였음을 전제로 한 원고들의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였거나 처분문서인 아파트공급계약서(갑 제1호증의 1, 2, 3)의 효력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

원심이 소외인이 소외 회사와 실제 분양계약을 체결하지 아니한 상태에서 소외 회사에 대한 목재대금 채권을 회수하기 위한 방편으로 원고들 명의로 분양계약서를 작성하였다고 판시한 것은, 수분양자들이 분양대금을 현실적으로 납부하는 통상의 분양계약과는 달리 위 분양계약이 채권담보 등의 목적으로 체결된 관계로 원고들이 그 분양대금을 현실적으로 납부한 바 없다는 취지이지, 원고들이 위 분양계약을 체결한 사실 자체를 인정하지 아니한 것이라고는 할 수 없다.

상고이유는 그 이유가 없다.

2. 제2점에 대하여

주택건설촉진법 제32조에 기하여 제정된 구 주택공급에관한규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것)은, 입주자 모집절차와 주택의 공급방법에 관하여, 사업주체는 공개모집에 의하여 입주자를 모집하고(제8조 제1항), 일반공급의 경우 소정의 순위 등에 따라 추첨의 방법에 의하여 입주자를 선정하여야 하며(제10조 제2항), 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 소정의 자격자를 대상으로 공개로 입주자를 모집하여 추첨의 방법으로 입주자를 선정하고(제10조 제5항), 이러한 방법에 의하더라도 남은 주택이 있는 경우에는 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다고 규정하고(제10조 제6항), 입주금 납부에 관하여, 사업주체는 건축공정 등에 따라 소정의 시기와 금액의 범위 내에서 입주자로부터 입주금을 청약금·계약금·중도금 및 잔금으로 구분하여 지급받도록 규정하는 한편(제26조), 입주자의 모집시기와 조건에 관하여, 사업주체가 건축공사를 착공한 후 소정의 기준공정에 달하기 전에 입주자를 모집할 경우 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 주택사업공제조합으로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나, 주택사업공제조합으로부터 주택착공보증을 받고 당해 주택의 사용검사에 관하여 1인 이상의 지정업자 또는 시공권 있는 등록업자의 연대보증을 받아 공증하도록 규정하고 있는데(제7조 제1항), 같은법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목은, 이러한 주택분양보증에 관하여, "법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 당해 주택을 분양하기 위하여 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 그 분양에 대하여 책임을 지는 보증으로서, 공제조합은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양이행의 책임을 진다."라고 규정하고, 이 사건 주택분양보증약관(갑 제3호증)은, "우리 조합은 조합원이 파산 등으로 분양계약에 따라 당해 주택의 분양이행을 하지 못하는 경우 기납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양(사용검사 포함)이행채무를 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보상합니다."라고 규정하고 있다(제1조).

이러한 여러 규정에 비추어 볼 때, 주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 주택건설촉진법 및 같은법시행령에 기하여 앞서 본 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있는 것이므로, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은, '특별한 사정이 없는 한', 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하다 할 것인바, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없다.

원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 소외인은 목재대금을 회수하기 위한 방편으로 원고들 명의로 이 사건 각 아파트를 분양받고 그 채권으로 위 아파트 분양대금의 일부 지급에 충당하기로 하였을 뿐 실제 분양대금은 전혀 지급하지 아니하였다는 것인바, 사실이 그러하다면, 원고들은 위 규칙 소정의 절차와 방법에 따라 소외 회사와 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자라고 할 수 없으므로, 주택분양보증인인 피고에 대하여 그 분양대금 상당액의 환급을 청구할 수는 없다 할 것이다.

같은 법리에 따른 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목 소정의 주택분양보증에 관한 법리나 처분문서인 주택분양보증서(갑 제9호증)의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

상고이유도 그 이유가 없다.

3. 제3점에 대하여

원심이 소외 회사와 피고 사이에 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제3호 (다)목 소정의 기타 지급보증계약이 체결되었다는 점에 대한 주장·입증이 없다고 판시한 것은, 피고가 주택분양보증을 한 이 사건에서 목재대금을 회수하기 위한 방편으로 분양계약이 체결된 경우에도 그 분양대금 상당액의 환급에 대한 보증책임을 부담하게 된다면, 위 시행령이 주택건설자재구입 등과 관련하여 주택분양보증과는 별도로 기타 지급보증제도를 규정하고 있고 자재구입 등으로 인한 채무는 기타 지급보증에 의하여 담보할 수 있음에도 불구하고, 결과적으로 이러한 채무도 주택분양보증에 의하여 담보하는 것으로 되어 부당하다는 취지이지, 피고가 기타 지급보증을 하지 아니하였다는 이유로 원고들의 청구를 배척한 것이라고는 할 수 없다.

따라서 기타 지급보증계약의 체결 여부에 관한 석명권 불행사 내지는 심리미진 및 이유모순의 위법이 있다는 상고이유 역시 그 이유가 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.