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판시사항
[1] 주택건설촉진법상의 전매제한기간 내에 체결된 국민주택 전매계약의 사법상 효력
[2] 주택건설촉진법상 전매제한기간을 위반한 전매행위의 사법상 효력과 관련하여 '매수인이 그 전매 사실로써 분양 사업주체에게 대항할 수 없다'는 대법원 판례의 의미
판결요지
[1] 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것)에 의하면 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간 동안 전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 분양 사업주체에게 그 전매 사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.
[2] 주택건설촉진법상 전매제한기간을 위반한 전매행위의 사법상 효력과 관련하여 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 규정 자체가 전매제한기간 내의 전매행위를 일체 불허하는 것이 아니라 일정한 경우에는 전매를 허용하고 있고 같은 법의 이러한 제한규정을 단속규정으로 이해하고 있는 점에 비추어 볼 때, 전매제한기간 내에 한하여 전매수인이 당초의 수분양자와 사이에 이루어진 전매제한기간 내의 전매의 법률상 효과를 사업주체에 대하여 대항할 수 없다는 것이지, 사업주체가 이를 사유로 분양계약상의 규정에 따라 계약을 해제하거나 같은 법 제38조의3 제3항 소정의 환수조치를 취하지 아니하고 있음에도 불구하고 전매제한기간이 경과된 후까지 사업주체에 대하여 위 전매로 인한 법률관계를 주장할 수 없다는 취지는 아니므로, 전매행위가 위 전매제한기간 내에 이루어지더라도 그 후에 위 전매제한기간이 경과된 경우, 전매수인과 당초 수분양자와 사이에 효력이 발생한 전매의 법률관계를 사업주체에게도 주장할 수 있다.
원고,피상고인
원고
피고,상고인
대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 1992. 8. 28. 피고가 제1심 공동피고 소외인에게 국민주택인 이 사건 아파트를 금 51,484,000원에 분양하였는데 소외인은 1993. 10. 20. 이 사건 아파트 분양계약상의 지위를 원고에게 금 60,484,000원에 전매하였으며, 원고는 소외인의 이름으로 피고에게 아파트 분양대금 전액을 납부한 후 이 사건 아파트에 입주하여 거주하고 있는 사실을 인정하고, 이 사건 아파트는 국민주택으로서 주택건설촉진법 등 관계 법령이 정한 전매금지기간에 반하여 전매되었으므로 원고는 그 권리로써 피고에게 대항할 수 없고, 따라서 소외인을 대위하여 그에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 원고의 이 사건 청구가 부당하다는 피고의 주장을 다음과 같은 이유로 배척하고 원고의 청구를 인용하고 있다.
이 사건 아파트는 주택건설촉진법(이하 그냥 '법'이라 한다)상의 국민주택으로서 피고와 소외인 사이의 분양계약서 제5조에는 피고의 동의를 얻지 아니하고서는 주택건설촉진법 등 관계 법령이 정하는 전매제한기간 내에는 전매할 수 없다고 규정되어 있으며, 한편 법 제38조의3 제1항 제1호 , 법 시행령 제37조 제1항 등에서는 국민주택에 대하여는 그 사업주체가 정한 입주가능일로부터 일정기간 동안 당해 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 그 주택을 전매할 수 없다고 규정하고 있는데, 이 사건 아파트의 입주예정일은 1994. 11. 1.부터 같은 해 11. 30.까지로 지정되어 있었다.
따라서 소외인이 이 사건 아파트에 관한 피고와의 분양계약상의 지위를 원고에게 전매한 것은 위 입주예정일 이전이므로 주택건설촉진법 등이 정한 전매제한기간 내에 이루어졌음이 분명하고, 법 제52조 제2항 에서 전매제한기간에 위반하여 전매를 한 자를 처벌한다는 규정을 두고 있을 뿐 전매의 효력에 관하여는 아무런 규정도 두고 있지 아니하므로 전매제한기간에 위반한 전매계약이라도 유효하고, 다만 그 전매계약에 의한 매수인이 그 매수 사실로써 분양 사업주체에게 대항할 수 없다고 할 것이다.
그러나 법 제38조의3 제3항 은 전매제한기간 위반의 전매가 있는 경우에 그 매수인에게 사업주체가 분양대금으로 납입된 금액에서 감가상각비 및 수선비를 공제한 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 한편, 피고와 소외인 사이의 분양계약서 제8조 제1항 제3호는 전매제한기간 위반을 피고가 분양계약을 해제할 수 있는 사유의 하나로 규정하고 있다. 위 규정들의 취지에 비추어 보면, 전매제한기간 위반의 전매가 있는 경우에 그 매수인이 그 매수 사실로써 사업주체에게 대항할 수 없다고 하는 의미는 사업주체가 전매제한기간 위반을 이유로 원래의 분양계약을 해제한 때에는 그 매수인이 그 명의로 등기를 경료하는 등으로 제3자에 대한 관계에서 대항력을 취득하였는지의 여부를 불문하고 그 권리를 사업주체에게 주장하여 분양계약 해제의 효력을 부인할 수 없고, 사업주체가 납입된 분양대금에서 일정액을 공제하고 매수인으로부터 국민주택을 환수하는 것 역시 거부할 수 없다는 의미로 볼 것이지, 사업주체가 위와 같은 분양계약의 해제 또는 국민주택의 환수 등의 조치를 취하지 아니한 상태에서도 사업주체에 대한 관계에서는 마치 전매계약이 없었던 것과 동일하게 취급한다는 의미라고 볼 것은 아니라고 할 것이다.
그렇다면 피고가 소외인과의 분양계약을 해제하거나 그 계약의 무효 또는 취소를 주장할 뜻이 없음을 명백히 하는 한편, 전매수인인 원고에게 법 제38조의3 제3항 소정의 주택환수를 위한 대금을 지급하였다는 주장조차 하고 있지 아니한 이 사건에 있어서는 소외인이 전매제한기간을 위반하였다는 것만으로 피고가 소외인과의 전매계약에 기한 원고의 매수인으로서의 지위나 권리행사를 저지할 수는 없는 것이다.
2. 구법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 법률, 이하 같다)에 의하면 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간 동안 전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 분양 사업주체에게 그 전매 사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 하는 것이 대법원의 견해 인데( 대법원 1991. 9. 10. 선고 91다21992 판결 , 1992. 2. 25. 선고 91다44544 판결 , 1992. 7. 28. 선고 92다11329 판결 , 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결 등 참조), 이는 법 규정 자체가 전매제한기간 내의 전매행위를 일체 불허하는 것이 아니라 일정한 경우에는 전매를 허용하고 있고 법의 이러한 제한규정을 단속규정으로 이해하고 있는 점에 비추어 볼 때, 전매제한기간 내에 한하여 전매수인이 당초의 수분양자와 사이에 이루어진 전매제한기간 내의 전매의 법률상 효과를 사업주체에 대하여 대항할 수 없다는 것이지, 사업주체가 이를 사유로 분양계약상의 규정에 따라 계약을 해제하거나 구법 제38조의3 제3항 소정의 환수조치를 취하지 아니하고 있음에도 불구하고 전매제한기간이 경과된 후까지 사업주체에 대하여 위 전매로 인한 법률관계를 주장할 수 없다는 취지는 아니다.
그런데 기록에 의하면 이 사건 아파트는 군포시 산본동에 위치한 국민주택으로서 수도권지역 내에 위치하고 있음이 분명하므로, 구 주택건설촉진법 제38조의3 제1항 , 구 동법시행령 제37조 제1항 단서, 건설부고시 1991. 8. 24. 제485호에 의하면 그 전매제한기간은 당해 주택의 입주자로 당첨된 날로부터 사업주체가 입주예정자에게 통보한 당해 주택의 입주 개시일 후 2년까지이고, 이 사건 입주 개시일은 1994. 11. 1.부터 같은 해 11. 30.까지의 기간 중 짝수 일자이므로, 그 전매제한기간은 입주자로 당첨된 날로부터 1996. 11. 30.까지임을 알 수 있고, 이 사건 전매행위가 1993. 10. 20. 이루어졌음은 원심이 적법히 인정한 바와 같다.
그렇다면 이 사건 전매행위는 위 전매제한기간 내에 이루어진 것이나, 그 후에 위 전매제한기간이 경과되었음이 역수상 명백한 이상, 이 사건 아파트의 전매수인인 원고는 소외인과 사이에 효력이 발생한 전매의 법률관계를 사업주체인 피고에게도 주장할 수 있다 고 할 것이다. 따라서 원심은 그 이유는 다르나 원고가 소외인과 사이의 이 사건 아파트전매계약의 효력을 사업주체에 대하여 주장할 수 없다는 피고의 주장을 배척하고, 소외인을 대위하여 이 사건 아파트의 소유권이전등기절차이행을 구하는 원고의 이 사건 청구를 인용한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 판례에 위반된 법률해석을 하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.