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판시사항
가. 지상건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 토지소유자가 민법 제366조 소정의 법정지상권을 취득할 수 있는지 여부
나. 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택이 양도된 경우, 양도인은 임대인으로서의 지위를 상실하는지 여부
판결요지
가. 민법 제366조 소정의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상건물이 경매로 인하여 각기 그 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것이므로, 토지와 그 지상건물이 각기 소유자를 달리하고 있던 중 토지 또는 그 지상건물만이 경매에 의하여 다른사람에게 소유권이 이전된 경우에는 위 법조 소정의 법정지상권이 발생할 여지가 없으며, 또 건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기의 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 그 건물과 부지인 토지가 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다.
나. 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 양도인은 임대인으로서의 지위를 상실하게 된다.
참조조문
가. 민법 제103조[명의신탁] , 제366조 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제3조 제2항
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 이문성
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 이정우 외 1인
주문
원심판결의 피고 패소부분 중 원심판결 별지감정도 제3도 표시 ㅈ1, ㄱ5, ㄴ5, ㄷ5, ㄹ5, ㅅ5, ㅇ5, ㅍ1, ㅌ1, ㅂ3, ㅋ1, ㅊ1,ㅈ1의 각 점을 순차 연결한 선내부분 45㎡에 관하여 임료상당 부당이득금의 반환을 명한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다.
피고의 나머지 상고를 기각한다.
위 상고기각 부분에 관한 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】 피고의 상고이유를 본다(소송대리인들의 상고이유보충서는 상고이유서 제출기간이 지난 뒤에 제출되었으므로, 위 상고이유를 보충하는 범위 내에서 판단한다).
제1점에 대하여
민법 제366조 소정의 법정지상권은 저당권 설정당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상건물이 경매로 인하여 각기 그 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것이므로, 토지와 그 지상건물이 각기 소유자를 달리하고 있던 중 토지 또는 그 지상건물만이 경매에 의하여 다른 사람에게 소유권이 이전된 경우에는 위 법조 소정의 법정지상권이 발생할 여지가 없다고 할 것이며, 또 건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기의 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 그 건물과 부지인 토지가 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다 고 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면 원심은 이 사건 대지들에 관하여는 1979. 6. 29. 피고 앞으로 소유권이전등기가 경료되어 있었는데, 1981. 8. 7. 근저당권자가 소외 금성사로 된 근저당권설정등기가 경료되고, 위 회사의 신청에 의하여 개시된 임의경매절차에서 원고가 이를 경락받아 1988. 12. 22. 그 소유권을 취득한 사실, 피고는 이 사건 대지들 위에 건립된 원심판결 별지 건물목록 ②항 기재 건물(같은 별지 감정도 제3도의 ㉯, ㉯1,㉯2부분, 이하 제2건물이라 한다)에 관하여 1971. 11. 22. 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하고, 같은 날 피고의 소외 1에 대한 채무 담보를 위하여 동 소외인 명의의 가등기를 경료한 후, 1972년경에 이르러 위 채무를 변제하고서도 위 가등기를 말소하지 않고 있다가 1976. 7. 6. 다른 채권자들로 부터 강제집행을 당할 염려가 있게 되자, 위 소외 1에게 그 소유명의를 신탁하기로 하여 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 위 근저당권이 설정된 당시 이 사건 대지들은 소외 1이 아니라 피고의 소유로 되어 있었으므로, 이 사건 대지들과 제2건물이 동일인인 위 소외 1의 소유에 속하였다고 할 수 없고, 또한 위 건물의 소유명의를 위 소외 1에게 신탁한 피고로서는 그 수탁자인 위 소외 1 이외의 제3자에게 위 건물이 자기의 소유임을 주장하여 법정지상권을 취득할 수는 없다고 판단하여 피고가 이 사건 대지들에 관하여 위 건물의 소유를 위한 민법 제366조 소정의 지상권을 취득하였다는 피고의 항변을 배척하고 있는바, 위에서 설시한 법리와 기록에 비추어 보면 이와 같은 원심의 인정,판단은 옳다고 수긍이 되고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 법정지상권의 성립에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 이유 없다.
제2점에 대하여
원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면 원심이 원심판결 첨부 별지 건물목록 ①항 기재 건물(위 같은 감정도 제2도의 ㉮, ㉮5, 스 , 스1 부분, 이하제1건물이라 한다)중 위 ㉮5, 스1 부분이 ㉮, 스 부분과는 별개의 독립한 건물이라는 피고의 주장에 부합하는 증거들을 배척하고, 그 채택증거를 종합하여 제1건물은 등기부상으로는 이 사건 대지들인 부산 부산진구 당감동 730의 56, 730의 24, 730의 4 등 3필지상의 목조와즙 1층 주택 건평 15.66평으로 등재되어 있으나, 실제로는 위 730의 56, 730의 4 및 국가와 소외 2의 공유인 위 같은 동 730의 5등 3필지 위에 세워져 있고, 그중 위 ㉮5,스1 부분이 위 730의 5 지상에 있으며 건물구조는 ㉮, ㉮5 부분이 등기부 기재와 같이 목조 기와지붕이고, 스 , 스1 부분은 블록조 슬라브 지붕이지만 위 스 , 스1 부분은 위 건물의 나머지 부분인 ㉮, ㉮5 부분과 일체가 되어야 사용될 수 있고, ㉮, ㉮5 부분과 떨어져서는 별개의 독립된 건물로서의 효용을 갖지 못하며, 그런 이유로 인하여 위 스 , 스1 부분은 위 임의경매절차에서 제시외건물로서 위㉮, ㉮5 부분과 일체로 경매대상이 되어 원고에게 경락된 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 제1건물중 위 ㉮5 부분은 원고가 경락받기 전부터 피고 소유로 등기부상 등재되어 있던 부분이고, 또 스1 부분은 등기부에 등재된 위 ㉮, ㉮5 부분에 부합된 부분이므로, 원고가 경락에 의하여 취득한 소유권의 효력은 당연히 위 ㉮5 부분과 스1 부분에도 미친다고 판단하였음은 정당한 것으로 수긍되고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 심리미진으로 인한 사실오인이나 부합에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 결국 원심의 전권에 속하는 증거의 취사판단과 사실의 인정을 비난하거나 원심이 인정한 사실과 상치되는 사실을 전제로 원심의 판단을 헐뜯는 것에 지나지 아니하여 받아들일 수 없다.
제3점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은 피고가 제1건물의 부지로서 이 사건 대지들중 일부인 위 같은 감정도 제1도 표시 ㉮부분 60㎡를 정당한 권원 없이 원심 공동피고 소외 3, 같은 소외 4 및 제1심 공동피고 소외 5를 통하여 간접점유하고 있으므로, 피고는 이 사건 대지들의 소유자인 원고에게 1988. 12. 22. 부터 위 점유부분을 인도할 때까지 위와 같은 권원 없는 점유로 인하여 피고가 얻었거나 얻게 될 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단하고 있다.
그러나 기록에 의하면 이 사건 제1심법원은 위 소외 5가 제1건물에 대한 위 금성사 명의의 근저당권설정등기가 마쳐지기 전인 1977. 5. 10. 제1건물중 위 같은 감정도 제3도 표시 ㉮부분 49㎡에 관하여 피고와 전세계약을 체결한 다음 그 무렵 건물의 인도와 주민등록 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었고, 따라서 위 소외 5는 위 전세계약으로 그 후 제1건물에 관하여 위 근저당권에 기초해 진행된 경매절차에서 위 건물을 경락받은 원고에게 대항할 수 있다는 이유로, 위 소외 5는 원고로부터 위 전세계약상의 전세금 16,000,000원을 지급받음과 상환으로 위 건물 부분을 명도할 의무가 있다고 판결한 바 있고, 이 부분 판결은 위 소외 5와 원고 쌍방이 항소하지 아니하여 확정된 사실을 알 수 있는바, 이와 같이 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 양도인은 임대인으로서의 지위를 상실하게 된다 는 것이 당원의 확립된 견해이고(당원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결 각 참조), 따라서 이 사건에 있어서도 사실관계가 위와 같다면 원고가 위 건물부분을 경락받아 피고의 위 전세계약상의 임대인의 지위를 승계하게 됨으로써 피고는 임대인의 지위를 상실하게 되었다 할 것이므로, 피고가 임차인인 위 소외 5를 통하여 위 건물부분에 대하여 맺고 있던 간접점유관계도 당연히 해소되었다고 보아야 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심이 원고가 제1건물에 대한 소유권을 취득한 이후에도 피고가 여전히 위 소외 5를 통하여 위 건물부분의 부지로서 원고 소유인 이 사건 대지들 중 위 같은 감정도 제3도 표시 ㅈ1, ㄱ5, ㄴ5, ㄷ5, ㄹ5,ㅅ5,ㅇ5, ㅍ1, ㅌ1, ㅂ3, ㅋ1, ㅊ1, ㅈ1의 각 점을 순차 연결한 선내부분 45㎡를법률상 원인없이 간접점유하고 있다고 보아 피고에게 임료 상당의 부당이득의 반환을 명하였음은 대항력 있는 임차권의 목적인 주택이 양도된 경우의 법률관계에 관한 법리를 오해한 위법의 소치라고 아니할 수 없고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다고 하겠다.
그러므로 원심판결의 피고 패소부분중 위 같은 감정도 제3도 표시 ㅈ1,ㄱ5ㄴ5, ㄷ5, ㄹ5, ㅅ5, ㅇ5, ㅍ1, ㅌ1, ㅂ3, ㅋ1, ㅊ1,ㅈ1의 각 점을 순차 연결한 선내부분 45㎡에 관하여 임료상당 부당이득금의 반환을 명한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고의 나머지 상고를 기각하며 상고기각 부분에 관한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.