소득세과-4191 (2008. 11. 13.)

소득

건설업 중 주택신축판매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로서 사업소득이 있는 거주자는 종합소득과세표준에 기본세율을 적용하여 산출세액 등을 계산하고 종합소득과세표준과 세액을 신고하여야 함.

소득세법 제19조 제1항 제6호에 규정하는 건설업 중 주택신축판매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로서 사업소득이 있는 거주자는 소득세의 납세의무가 있고, 종합소득과세표준에 기본세율을 적용하여 산출세액 등을 계산하고 종합소득과세표준과 세액을 신고하여야 하며, 이때 주택신축판매업의 범위에 관하여는 소득세법 시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】 및 소득세법 기본통칙 19-5【주택신축 판매사업의 범위】를 참고하시기 바랍니다.

소득세법 제19조 【사업소득】

〔붙 임 : 관련자료〕

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

과천시에 1998년에 농지를 약 450평 구입하여 자경하던 중 2005년에 그린벨트가 해제되면서 일부는 수용으로 인하여 보상받고 나머지는 제1종 구거지역으로 해제되어 보유하고 있으며 다세대주택을 건축하여 분양을 하려고 함.

○ 질의요지

사업자등록을 하여 위 토지에 다세대주택 6가구를 건축할 수 있는데 이를 매매하는 경우 양도소득세 또는 사업소득세 중 어느 것으로 납세의무를 이행하는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제1조 【납세의무】

① 다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다. (1994. 12. 22. 개정)

1. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 “거주자”라 한다)

2. 거주자가 아닌 자(이하 “비거주자”라 한다)로서 국내원천소득이 있는 개인

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1.주택을 건설하여 판매하는 사업

2. (삭제, 1995. 12. 30.)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에부수되는 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)

③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지 내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.

1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우

2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우

④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】

영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 개정)

4. 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 제14조 【과세표준의 계산】

① 거주자의 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준은 각각 구분하여 계산한다. (2006. 12. 30. 개정)

② 종합소득에 대한 과세표준(이하 “종합소득과세표준”이라 한다)은 제16조부터 제47조의 2까지의 규정에 따라 계산한 이자소득금액ㆍ배당소득금액ㆍ부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ근로소득금액ㆍ연금소득금액과 기타소득금액의 합계액에서 종합소득공제를 한 금액으로 한다. (2007. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제15조 【세액계산의 순서】

거주자의 종합소득 및 퇴직소득에 대한 소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 규정에 따라 계산한다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 제14조의 규정에 따라 계산한각 과세표준에 기본세율을 적용하여 종합소득산출세액과 퇴직소득산출세액을 각각 계산한다. (2006. 12. 30. 개정)

2. 제1호의 규정에 따라 계산한 각 산출세액에서 제56조부터 제59조까지의 규정에 따른 공제(이하 “세액공제”라 한다)를 하여 종합소득결정세액과 퇴직소득결정세액을 각각 계산한다. 이 경우 제56조의 규정에 따른 배당세액공제가 있는 때에는 산출세액에서 배당세액공제를 한 금액과 제62조 제2호의 규정에 의한 금액을 비교하여 큰 금액에서 제56조의 2 및 제57조 내지 제59조의 세액공제를 한 금액을 세액으로 하고, 제13조의 규정에 따라 감면되는 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 결정세액을 각각 계산한다. (2007. 12. 31. 개정)

3. 제2호의 규정에 따라 계산한 결정세액에 제81조 및 「국세기본법」 제47조의 2부터 제47조의 5까지의 규정에 따라 가산세를 가산하여 종합소득총결정세액과 퇴직소득총결정세액을 각각 계산한다. (2007. 12. 31. 개정)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

■ 서면1팀-901, 2006.06.30

【질의】

서울시에서 2002년에 건설업 주택판매의 사업자등록증을 교부받고, 다세대주택(20평미만)을 신축하여 판매하여오고 있다가, 아파트를 제외한 소형주택의 인기하락으로 2003년에 신축한 주택 10채가 현재 미 분양된 상태로 남아 있으며, 분양목적으로 보유하고 있는 주택(10채)외에 별도로 3채의 주택을 추가로 보유하고 있음.

미분양주택(10채)을 2006년 또는 그 이후 분양판매 될 경우 세율적용에 있어 의문이 있어 질의함.

제1안) : 1세대 3주택에 해당되므로 어떠한 주택을 판매하더라도 매매차익에 60％의 세율을 적용함.

제2안) : 부동산매매업자가 아니므로 신축하여 보유하고 있은 미분양주택을 분양판매 할 경우에는 매매차익에 종합소득세 기본세율을 적용하고, 기존 취득하여 보유한 주택을 매매할 경우에만 60％의 세율 적용함.

【회신】

주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 「소득세법」 제64조 ［부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례］의 규정이 적용되지 아니하는 것임.

■ 서면5팀-1629, 2007.05.22

【질의】

(사실관계)

- 1983년에 취득하여 보유중인 나대지에 상가건물을 신축하여 분양하고자 함.

(질의내용)

- 상가가 금년내에 분양(양도)될 경우 비사업용 토지에서 제외되는지.

- 만약 주택을 신축하여 분양(양도)될 경우 비사업용 토지에서 제외되는지.

【회신】

1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지” 라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 비사업용토지에서 제외되는 것이며,

2. 상가를 신축하여 분양판매하는 경우 소득세법 시행령 제34조의 규정에 의거 부동산매매업에 해당하며, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.

<참고예규>

“해당사항 없음”