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판시사항
가. 분양처분이 준공인가를 받은 이후 이루어진 경우 개발사업완료시점
나. 구 개발이익환수에관한법률시행령(1991.9.13. 대통령령 제13465호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항의 규정취지 및 모법 위반 여부
판결요지
가. 구 개발이익환수에관한법률(1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항은 개발사업완료시점에 관하여 원칙적으로 관계법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가를 받은 날을 개발사업완료시점으로 하되, 다만, 사업시행자가 개발사업의 목적 용도로 사용을 개시하거나, 타인에게 분양 등 처분하는 경우에는 그에 해당하는 날을 개발사업완료시점으로 보도록 규정하고 있는바, 이와 같이 타인에게 분양 등 처분을 한 날을 개발사업완료시점으로 보도록 규정한 것은 분양 등 처분 이후에는 토지가격이 상승하더라도 이미 분양을 마친 사업시행자에게는 그 가격 상승으로 인한 이익이 귀속하지 않는 점을 고려한 것이므로, 분양 등 처분한 날을 개발사업완료시점으로 보는 것은 분양 등 처분이 개발사업의 준공인가를 받기 전에 이루어진 때에 한하고, 분양 등 처분이 개발사업의 준공인가 등을 받은 후에 이루어진 경우에는 원칙으로 돌아가 준공인가 등을 받은 날을 개발완료시점으로 보아야 한다.
나. 구 개발이익환수에관한법률시행령(1991.9.13. 대통령령 제13465호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항의 취지는 건축물이 있는 토지의 경우 건축물과 토지 가액을 일괄 평가하여야 한다는 의미가 아니라 토지의 가액을 나대지 상태로가 아닌 건축물 부지 상태로(임차권, 지상권 등의 제한이 있는 상태라는 의미가 아니다) 평가한다는 의미에 불과한 것으로 개발사업완료시점의 토지 가액을 구 개발이익환수에관한법률(1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에 의하여 산정하여야 할 때에는 그것이 건축물이 있는 토지라 하더라도 토지 가액은 어디까지나 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 평가되어야 한다고 본다면, 위 시행령 제9조 제3항은 모법에 위배되지 않고 유효하다.
원고, 상고인
주식회사 진흥개발 소송대리인 변호사 한광세
피고, 피상고인
청원군수
주문
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 제1점에 대하여
구 개발이익환수에관한법률(1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것. 이하 "법"이라 한다) 제9조 제3항 은 개발사업완료시점에 관하여 원칙적으로 관계법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가를 받은 날을 개발사업완료시점으로 하되, 다만, 사업시행자가 개발사업의 목적 용도로 사용을 개시하거나, 타인에게 분양 등 처분하는 경우(같은 조 제2항)에는 그에 해당하는 날을 개발사업완료시점으로 보도록 규정하고 있는 바, 이와 같이 타인에게 분양 등 처분을 한 날을 개발사업완료시점으로 보도록 규정한 것은 분양 등 처분을 하게 되면 그 이후 토지가격이 상승하더라도 이미 분양을 마친 사업시행자에게는 그 가격 상승으로 인한 이익이 귀속하지 않는 점을 고려한 것이라 할 것이므로, 분양 등 처분한 날을 개발사업완료시점으로 보는 것은 그 분양 등 처분이 개발사업의 준공인가를 받기 전에 이루어진 때에 한하고, 분양 등 처분이 개발사업의 준공인가등을 받은 후에 이루어진 경우에는 원칙으로 돌아가 준공인가 등을 받은 날을 개발완료시점으로 보아야 할 것이다 ( 당원 1993.5.14. 선고 93누4069 판결 참조).
같은 취지에서, 준공인가는 받았으나 분양 등 처분을 하지 않았으므로 개발사업완료시점이 도래하지 아니하였다는 원고의 주장을 배척하고, 준공인가된 날을 개발사업완료시점으로 본 원심판단은 옳고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
2. 제2점에 대하여
구 개발이익환수에관한법률시행령(1991.9.13. 대통령령 제13465호로 개정되기 전의 것, 이하 시행령이라 한다) 제9조 제3항 은, 개발사업완료시점의 부과대상토지의 가액을 산출함에 있어서 부과대상토지에 건축물이 건축되어 있는 경우에는 당해 건축물을 포함하여 평가한 토지의 가액에서 건축물의 가액을 뺀 금액을 부과대상토지의 가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 법 제10조 제1항이 개발사업완료시점의 부과대상토지의 가액은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 가액의 산술평균한 금액으로 하도록 규정하고 있고, 건축물을 포함한 토지의 가액을 공시지가를 기준으로 일괄 평가 할 수는 없는 점에 비추어 보면, 위 시행령 제9조 제3항의 취지는 건축물이 있는 토지의 경우, 건축물과 토지 가액을 일괄 평가하여야 한다는 의미가 아니라 토지의 가액을 나대지 상태로가 아닌 건축물 부지 상태로(임차권, 지상권 등의 제한이 있는 상태라는 의미가 아니다) 평가한다는 의미에 불과한 것으로 개발사업완료시점의 토지 가액을 법 제10조 제1항에 의하여 산정하여야 할 때에는 그것이 건축물이 있는 토지라 하더라도 토지 가액은 어디까지나 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 평가되어야 한다.
이렇게 본다면, 위 시행령 제9조 제3항 은 모법에 위배되지 않고 유효하다 할 것이니, 이 규정이 무효라는 소론 주장은 받아들일 수 없다.
만일, 위 시행령을 위와 같이 해석하지 아니하고 건축물이 있는 토지의 경우 공시지가를 기준으로 토지 가액을 산출할 필요가 없다는 취지로 이해한다면 이는 법 제10조 제1항에 반하는 무효의 규정이 될 것이다.
그런데, 원심은, 위 시행령 제9조 제3항 을 건축물이 있는 토지의 경우에는 건축물과 토지 가액을 일괄 평가 한 후 건축물 가격을 빼는 방식으로 토지 가액을 산출하면 되고 공시지가를 기준으로 토지 가액을 산출할 필요가 없는 것으로 이해하면서도 이를 법 제10조 1항에 반하지 않는 유효한 규정으로 보아, 피고가 법 제10조 제1항 에 의한 개발사업완료시점의 토지 가액 산정을 위하여 평가를 의뢰한 ○○감정평가사합동사무소와 △△감정평가사합동사무소가 이 사건 개발부담금 부과대상 토지의 가액을 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 산출하지 아니하였음을 인정하면서도 이를 적법하다 하였으니, 원심판결에는 법 제10조 제1항 , 시행령 제9조 제3항 의 해석적용에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고논지는 이유가 있다.
3. 이에 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.