조심2009구0297 (2009.04.08)

잔금지급일 이전 주택이 철거된 경우 나대지 양도로 볼 수 있는지 여부

양도소득세는 양도자산 자체가 아닌 양도자가 얻은 양도차익을 과세대상으로 하는 것인 점, 매매계약 체결당시 주택이 존재했던 점, 주택에 대한 대금을 받은 점, 따라서 잔금청산일 현재 자산자체가 현존하지 않았다 하여 주택의 양도가 없었다고 볼 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 제4조 (소득의 구분)

소득세법 제88조 (양도의 정의)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 1. 12. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 619,897,730원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고는 2003. 8. 29. 대구 ○○구 ○○동3가 121-1 대 311.7㎡(이하 '이 사건 토 지'라고 한다) 및 이 사건 토지 지상의 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층의 다가구 주택(12지구) 538.65㎡(이하 '이 사건 주택'이라고 하고, 이 사건 토지 및 주택을 합하여 '이 사건 부동산'이라고 한다)를 650,000,000원에 취득하였다.

나. 원고는 2005. 4. 23. 이 사건 부동산을 소외 주식회사 ☆☆☆☆에셋(이하 '소외 회 사'라고 한다)에게 1,950,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하면서 계약 당일 계약금 160,000,000원을 받았고, 2005. 9. 1.까지 중도금 1,205,000,000원을 받았으며, 2005. 10. 12. 소외 회사의 비용으로 이 사건 주택을 멸실한 후 2005. 10. 18. 잔금 585,000,000원을 받았다.

다. 원고는 2005. 10. 28. 이 사건 부동산 중 이 사건 토지만을 양도한 것으로 하여 이 사건 토지의 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정한 다음 2005년 귀속 양도소득세를 688,740원으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.

라. 피고는 원고가 선고한 양도소득세에 대한 실지조사를 실시한 후, 이 사건 토지 및 주택을 모두 양도한 것으로서 고가주택 및 그 부수토지의 양도로 보아, 2009. 1. 12. 원고에게 위 양도에 대하여 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 산정한 2005년 귀속 양도소득세 619,897,730원을 결정고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2009. 1. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2009. 4. 8. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지변호 포함, 이 하 같다), 을 제1, 2, 3, 6, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이사건처분의적법여부

가. 원고의주장

(1) 매매목적물이이사건토지에한정된다는주장

소외 회사는 이 사건 토지 지상에 공동주택을 신축하기 위하여 이 사건 토지를 매수한 것이기에 이 사건 주택을 매수할 이유가 없었고, 원고 역시 절세를 위하여 이 사건 주택을 멸실한 다음 이 사건 토지만을 양도한 것이므로, 원고가 이 사건 토지 외에도 이 사건 주택을 양도하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 이사건주택은양도시기에멸실되어과세대상이될수없다는주장

양도소득세의 과세요건이 되는 시점인 양도시기는 매매대금이 청산된 잔금지급일임이 명백한바, 설령 원고가 소외 회사와 사이에 체결한 매매계약의 목적물에 이 사건 주택이 포함되었다고 하더라도, 이 사건 주택은 잔금지급일 이전에 멸실되어 양도시기 인 잔금지급일을 기준으로 하면 이 사건 주택이 양도되었다고 할 수 없으므로, 양도시기에 이 사건 주택이 현존함을 전제로 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 2003. 4. 7. 소외 이선희로부터 이 사건 토지 및 그 지상의 이 사건 주택 (이선희는 2002. 8. 6.자로 이 사건 주택에 대한 사용승인을 받았고 2002. 8. 17. 그 소유권보존등기를 마쳤다)을 2003. 8. 21. 잔금지급을 조건으로 650,000,000원에 매수하여 2003. 8. 29. 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 원고가 2005. 4. 23. 소외 회사와 사이에 체결한 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라고 한다)의 주요 내용은 아래와 같다.

(3) 소외 회사는 2005. 6. 21. 주식회사 ★★산업개발과 이 사건 부동산이 포함되어 있는 대구 ○○구 ○○동3가 105 외 173필지에 관하여 착공일 2005. 10. 1., 준공예정일 2005. 12. 31.로 하는 '○○동 재개발 철거공사' 도급계약(2005. 12. 19. 준공일을 2006. 2. 28.로 변경)을 체결하고 위 ★★산업개발을 통하여 이 사건 주택을 철거하였고, 그 후 2005. 10. 12. 이 사건 주택의 건축물대장이 말소되고, 같은 달 13. 이 사건 주택에 관하여 '2005. 10. 12. 멸실'을 원인으로 한 건물멸실등기가 경료되었다.

(4) 한편 원고 명의로 2005. 9. 2. 철거 일자를 '2005. 9. 8.부터 2005. 10. 30.까지'로 하여 이 사건 주택의 건축물철거 및 멸실신고가 있었고, 2005. 10. 12.경 건축물대장 말소신청이 있었으며, 원고는 소외 회사로부터 2005. 10. 18. 잔금 585,000,000원을 받음으로써 매매대금 1.950.000.000원을 모두 지급받았다.

(5) 원고는 2008. 11. 19. 피고로부터 이 사건 세무조사를 받으면서 '상기 본인은 위 표시 양도물건인 다가구주택을 2003. 8. 21. 이선희로부터 650,000,000원에 취득하여 보유하다가 2005. 4. 23. 아파트시행사인 (주)☆☆☆☆에셋에 매매가액 1,950,000,000원 에 매매계약을 체결하고, 잔금 585,000,000원은 2005. 10. 18. 받고 위 다가구주택을 인도하였으며, 주택철거는 매수자인 (주)☆☆☆☆에셋에서 철거를 하였습니다.'라는 내용의 확인서를 작성하였다.

[인정근거] 앞서 든 증거, 을 제4, 5, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이사건매매계약의목적물에이사건주택이포함되어있는지여부

위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 매매계약서 중 제l조 매매목적물의 표시에는 이 사건 토지만 기재되어 있지만, 비고란에 '다가구주택 12세대'라고 기재되어 있고, 제2조 매매대금의 표시에 이 사건 토지와 주택의 면적이 기재되어 있고 총 금액이 기재되어 있으며, 제10조 기타 특약사항에 원고가 소외 회사 에 이 사건 토지와 건물의 등기권리증을 제공하도록 기재되어 있는 점, ② 일반적으로 주택이 건립된 토지를 매도할 때는 그 지상의 건물이 주택으로 사용할 수 없는 정도로 낡은 경우가 아닌 한 그 부지인 토지만을 매매한다는 것은 이례에 속하고, 더욱이 이 사건 주택은 2002. 8.경 신축된 비교적 새 건물임에도 이 사건 주택을 제외하고 그 부 지인 이 사건 토지만을 매매하였다는 원고의 주장은 쉽사리 납득하기 힘든 점, ③ 원고는 이 사건으로 인하여 세무조사를 받을 당시 작성한 확인서에 이 사건 토지 및 주택을 양도물건으로 표시한 점, ④ 소외 회사는 소외 회사의 비용과 책임으로 철거업체를 선정하여 이 사건 주택을 철거한 후 이에 대한 건물멸실 등기까지 마쳤는바, 원고의 주장대로 이 사건 매매계약에 이 사건 주택이 포함되어 있지 않다면 이 사건 주택에 대하여 처분권한이 없는 소외 회사가 소외 회사의 비용과 책임으로 위와 같이 철거 등 을 하였다는 것은 선뜻 이해하기 힘들고, 원고가 이 사건 주택에 대하여 건축물철거ㆍ멸실신고서 등을 제출한 이유는 철거 당시 이 사건 주택의 명의자가 원고로 되어 있어 소외 회사가 위 신고서 등을 제출할 수 없었기 때문인 것으로 보이는 점, ⑤ 소외 회사가 잔금지급일 전에 이 사건 주택을 철거한 것은 소외 회사가 부담하여야 할 이 사건 주택에 대한 취득세, 등록세 등의 세금 부담을 줄이고, 원고가 부담할 양도소득세 산정시 실지거래가액 적용을 회피하여 세금 부담을 줄이려는 의도에 의한 것으로 보이고, 원고가 이 사건 주택이 매매목적물이 아니어서 잔금을 지급받기 전에 철거한 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 목적물에는 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 주택도 포함되어 있다고 봄이 상당하다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유가 없다.

(2) 과세요건으로서잔금지급일현재이사건주택이현존하여야하는지여부

소득세법이 '양도'를 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대 한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고, '양도소득세'를 위와 같은 양도로 인하여 양도자가 얻는 소득(양도차익)에 대한 과세로 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 양도소득세는 양도자가 얻는 소득인 '양도차익'을 과세대상으로 하는 것이지 양도의 대상이 되는 '자산' 자체를 과세대상으로 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 소득세법이 양도시기로 규정하고 있는 대금 청산일 현재 자산 자체가 현존하고 있어야만 하는 것은 아니라고 판단된다. 즉, 이 사건 매매계약을 체결할 당시 이 사건 토지 지상에는 이 사건 주택이 있었고 이 사건 매매계약에는 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 주택도 포함되어 있어 양도계약 당시에는 양도소득세의 과세요건을 갖추고 있었고, 나아가 양도인인 원고가 소외 회사로부터 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 전부를 지급받음으로써 이 사건 주택에 대한 대금을 청산 받은 이상, 이 사건 매매계약 후 잔금지급일 이전에 이 사건 주택이 철거됨으로써 이 사건 토지가 나 대지 상태가 되었다고 하더라도 원고가 이 사건 주택의 양도로 소득을 얻었다는 사실에는 변함이 없다. 따라서 잔금지급일 현재 이 사건 주택이 철거되어 현존하지 않더라도 원고가 이 사건 주택의 양도로 인하여 얻은 소득은 여전히 양도소득세가 과세되는 소득이라고 봄이 상당하다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유가 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.