[1] 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이 인정되는지 여부(한정 소극)

[2] 중간생략등기 합의가 해제되거나 무효로 되었다고 단정할 수 없다는 이유로, 중간 매수인의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 부인한 사례

[1] 중간생략등기의 합의는 중간 매수인이 최초 매도인에 대하여 갖는 등기청구권을 행사하지 않고 최종 매수인이 최초 매도인에 대하여 직접 등기청구권을 행사하여야 함을 내용으로 하는 것이므로, 적어도 그 합의를 한 3당사자 사이의 내부관계에서는 그 합의의 취지에 따라 중간 매수인은 그 중간생략등기의 합의 자체가 해제되거나 또는 그 전제가 되는 중간 매수인과 최종 매수인 사이의 매매계약이 해제되기 이전에는 직접 최초 매도인을 상대로 하여 자기 앞으로 소유권이전등기를 구할 수는 없다고 보아야 하고, 다만 중간생략등기의 합의는 실체상의 거래관계를 전제로 하고, 또 등기청구권은 실체적인 권리 변동의 사실로부터 당연히 발생하는 것이어서 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 또는 이에 대응하는 최초 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기 의무가 절대적·객관적으로 소멸되는 것은 아니므로, 3당사자 사이에 중간생략등기를 경유하기로 특약을 하였다 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의로 제3자에게 대항하지 못하는 결과 제3자가 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 대위하는 등의 방법으로 행사하면 최초 매도인은 이에 응할 의무가 있을 뿐이다.

[2] 토지거래신고지역 내 토지에 대한 전전 매매가 이루어지고 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 신고필증을 받지 못하여 최초 매도인으로부터 최종 매수인에게로의 소유권이전등기가 경료되지 않고 있고, 그 토지가 제3자에게 이중 양도된 결과가 되었다는 등의 사정만으로 그 중간생략등기의 합의가 해제되었다거나 무효로 되었다고 단정할 수 없다는 이유로, 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 부인한 사례.

[1] 민법 제186조 [2] 민법 제186조

[1] , 대법원 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결(공1992, 505)

정환호 외 1인 (소송대리인 변호사 박요찬)

이규안 외 2인 (소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 김인섭 외 12인)

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 모두 원고들의 부담으로 한다.

서울 동작구 사당동 산 32의 8 임야 69,117㎡(이하 이 사건 임야라고 한다) 중, 가. 원고들에게 각, 피고 이규안은 69,117분의 2,989.16 지분에 관하여, 피고 안선영, 안선미는 각 69,117분의 1,992.945 지분에 관하여, 각 1990. 2. 27. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를,

나. 원고 정환호에게, 피고 이규안은 69,117분의 4,250.32 지분에 관하여, 피고 안선영, 안선미는 각 69,117분의 2,833.54 지분에 관하여 각 1990. 3. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 각 이행하라.

1. 소유권이전등기 절차 이행의무의 발생

갑 제1 내지 3호증의 각 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고들은 1990. 2. 27. 소외 안성진으로부터 이 사건 임야에 대한 위 안성진 소유의 69,117분의 49,282.2 지분(약 14,907평) 중 5,000평을 대금 1,250,000,000원에 매수하기로 하되 계약금 100,000,000원은 계약 당일에, 잔대금 1,150,000,000원은 같은 해 3. 29. 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부와 상환으로 지급하기로 약정하였고, 원고 정환호는 1990. 3. 20.경 위 안성진으로부터 위 임야에 대한 위 안성진 소유의 지분 중 3,000평을 대금 810,000,000원에 매수하기로 하되 위 대금은 같은 해 4. 10. 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부와 상환으로 지급하기로 약정한 사실, 그런데 위 안성진은 1991. 3. 5. 사망하였고, 위 안성진의 사망 당시 그 재산상속인으로는 처인 피고 이규안, 딸인 피고 안선영, 안선미가 있는 사실, 한편 원고들은 1990. 2. 27. 위 안성진으로부터 매수한 5,000평 중 69,117분의 2,578.4 지분을 소외 김병원 외 21명에게 전매하였고, 위 각 지분에 관하여는 원고들 명의의 중간등기가 생략된 채 위 소외인들 명의로 지분소유권이전등기가 경료된 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면 피고들은 위 안성진의 사망으로 인하여 그 법정상속분에 따라 위 각 매매계약상의 채무를 상속하였다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고들에게 각자의 법정상속분에 따라 위 소외인들 명의로 지분소유권이전등기가 경료된 부분을 제외한 나머지 지분에 관하여 청구취지 기재와 같이 위 각 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 각 이행할 의무가 있다고 할 것이다.

2. 피고들의 항변 등에 관한 판단

피고들은, 최초 매도인인 위 안성진은 중간 매수인인 원고들 및 원고들로부터 위 임야에 대한 안성진 소유의 지분 부분을 다시 매수한 최종 매수인들과의 중간생략등기의 합의에 따라 위 안성진으로부터 최종 매수인들에게 직접 소유권이전등기가 경료될 수 있도록 최종 매수인들에게 별도의 매매계약서를 작성하여 주었을 뿐만 아니라 최종 매수인들이 위 안성진을 상대로 제기한 소유권이전등기 청구소송에서 의제자백에 의하여 승소판결을 받도록 협조하여 주었으므로 중간 매수인인 원고들이 최초 매도인의 지위를 상속한 피고들을 상대로 그 이전등기 절차의 이행을 구할 수는 없다고 항변한다.

그러므로 살피건대, 을 제1호증의 1 내지 16, 을 제2호증의 1 내지 10, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재와 증인 김병원, 이진철의 각 일부 증언에 변론의 전취지를 더하여 보면, 원고들은 위 안성진과 사이에 앞서 본 바와 같은 내용의 매매계약을 체결한 후 원고들 명의로 소유권이전등기를 경료받지 않은 상태에서 1990. 3. 2.경부터 같은 해 5. 9.경까지 사이에 위와 같이 위 안성진으로부터 매수한 지분 부분을 30평을 1구좌로 하여 1구좌당 대금 9,000,000원에 소외 김병원 등 260여 명에게 전매한 사실, 한편 위 안성진은 원고들 및 최종 매수인들과 사이에 중간 매수인인 원고들 명의로의 그 지분에 관한 소유권이전등기를 생략하고, 위 안성진으로부터 그 최종 매수인들 명의로 직접 소유권이전등기를 경료하여 주기로 합의하면서 위 안성진과 최종 매수인들을 매매당사자로 한 매매계약서를 작성하고, 그 지분에 관한 소유권이전등기도 최종 매수인들이 위 안성진을 상대로 매매계약에 기한 이전등기 청구소송을 제기하고 위 안성진이 변론기일에 불출석하여 최종 매수인들이 승소판결을 받는 방법으로 경료하기로 약정한 사실, 위 약정에 따라 위 안성진, 원고들 및 최종 매수인들은 위 안성진을 매도인, 원고들을 중개인, 최종 매수인들을 매수인으로 하는 내용의 새로운 매매계약서를 별도로 작성하는 한편, 1990. 6. 27.경부터 같은 해 11. 30.경까지 사이에 최종 매수인들이 위 임야의 지분에 관하여 위 안성진을 상대로 직접 그 지분소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하고 위 안성진이 그 변론기일에 불출석함으로써 위 안성진은 최종 매수인들에게 각 매수지분에 관한 소유권이전등기를 경료하라는 내용의 승소판결이 선고, 확정되도록 한 사실, 한편 이 사건 임야는 토지거래신고지역이어서 그 지분소유권이전등기를 경료하기 위하여는 관할 구청으로부터 토지거래신고필증을 교부받아야 하는데 위 안성진을 상대로 확정판결을 받은 최종 매수인들 중 대부분은 위 신고필증을 교부받지 못하여 자신들 명의로 이전등기를 경료하지 못하고 있는 사실(그 중 소외 김병원 외 21명은 자신들 명의로 지분소유권이전등기를 경료하였다)을 인정할 수 있고 반증이 없으므로, 위 인정사실에 의하면 위 안성진과 원고들 및 최종 매수인들 사이에는 위 안성진으로부터 원고들 명의의 중간등기를 생략하고 위 최종 매수인들 명의로 바로 소유권이전등기를 경료하여 주기로 하는 내용의 중간생략등기의 합의가 있었다고 하겠다.

그런데, 부동산의 최초 매도인과 중간 매수인 및 최종 매수인의 3당사자 간에 중간 매수인 명의의 중간등기를 생략하고 최초 매도인으로부터 최종 매수인 명의로 바로 소유권이전등기를 경료하여 주기로 하는 내용의 중간생략등기의 합의를 한 경우라도, 그러한 합의만으로 바로 최종 매수인과 최초 매도인 사이에 매매계약이 체결되는 것은 아니고, 최초 매도인과 중간 매수인 사이의 매매계약관계 및 중간 매수인과 최종 매수인 사이의 매매계약관계는 여전히 존속하고, 다만 중간생략등기의 합의는 이러한 두 단계의 실체상의 거래관계를 전제로 하여 등기절차의 이행방법에 대해서만 편의상 부수적인 특약을 하는 데 그치는 것이고, 또 실체적인 권리이전의 경우에 있어 등기청구권은 그 권리변동의 사실로부터 당연히 발생하는 것이므로, 위 합의에 불구하고 본래의 권리변동에 따르는 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 또는 이에 대응하는 최초 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기 의무가 절대적, 객관적으로 소멸되는 것은 아니라고 할 것이다.

그러나, 한편 위와 같은 중간생략등기의 합의는 중간 매수인이 최초 매도인에 대하여 갖는 등기청구권을 행사하지 않고 최종 매수인이 최초 매도인에 대하여 직접 등기청구권을 행사하여야 함을 내용으로 하는 것이므로, 적어도 그 합의를 한 3당사자 사이의 내부관계에서는 그 합의의 취지에 따라 중간 매수인은 위 중간생략등기의 합의 자체가 해제되거나 또는 그 전제가 되는 중간 매수인과 최종 매수인 사이의 매매계약이 해제되기 이전에는 직접 최초 매도인을 상대로 하여 자기 앞으로 소유권이전등기를 구할 수는 없다고 보아야 할 것이고, 다만 위에서 본 바와 같이 중간생략등기의 합의는 실체상의 거래관계를 전제로 하고, 또 등기청구권은 실체적인 권리변동의 사실로부터 당연히 발생하는 것이므로, 3당사자 사이에 중간생략등기를 경유하기로 특약을 하였다 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의로 제3자에게 대항하지 못하는 결과 제3자가 중간 매수인의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 대위하는 등의 방법으로 행사하면 최초 매도인은 이에 응할 의무가 있을 뿐이라고 하겠다.

따라서 원고들과 위 안성진 및 최종 매수인들 사이의 위 중간생략등기의 합의가 해제되었다거나 원고들과 최종 매수인들 사이의 매매계약이 해제되었다는 사정이 보이지 아니하는 이 사건에 있어서 원고들은 다시 이 사건 중간생략등기 합의의 당사자인 위 안성진의 상속인들인 피고들을 상대로 위 매매계약에 기한 소유권이전등기를 구할 수는 없다고 할 것이니, 이 점을 지적하는 피고들의 위 항변은 이유 있다.

이에 대하여 원고들은, 비록 위 안성진이 원고들 및 최종 매수인들과 사이에 중간생략등기의 합의를 하였어도 중간 매수인인 원고들의 위 안성진에 대한 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 최종 매수인들의 원고들에 대한 지분소유권이전등기청구권이 소멸되는 것은 아니며, 최종 매수인들이 위 안성진에 대한 소유권이전등기 절차이행의 승소 확정판결을 받았어도 그에 기한 이전등기가 경료되지 아니하는 이상 최초 매도인의 소유권이전등기 의무가 이행되었다고 볼 수 없으며, 한편 토지거래신고구역 내에 있는 토지에 대한 소유권이전등기를 함에 있어서는 토지거래계약 신고필증이 첨부되어야 하므로 매도인은 매수인에게 위 신고필증을 제공할 의무가 있는 것인데 위 안성진은 최종 매수인들에게 위 신고필증을 제공하지 못하고 있고, 또한 위 신고필증을 교부받는 것은 이미 불가능하게 되어 위 안성진의 최종 매수인들에 대한 소유권이전등기 의무는 이행불능되었고, 원고들이 이 사건에서 승소판결을 받게 되면 관할 관청으로부터 토지거래신고필증을 교부받아 원고들 앞으로 소유권이전등기를 경료할 수 있게 되고, 나아가 다시 최종 매수인들 명의로 소유권이전등기를 경료하여 줄 수 있으며, 최종 매수인들은 원고들과의 전매계약을 해제하고 원고들에게 전매대금의 반환 등을 요구하고 있고, 위 안성진은 자신의 소유지분인 14,907평보다 약 4,573평을 초과한 19,480평을 소외 김용배 및 원고들, 소외 김학성 외 217명에게 매도하였고, 이로 인하여 위 안성진은 자신의 지분을 전전매수한 최종 매수인들에 대하여 소유권이전 등기 의무를 이행하는 것이 불가능하게 되어 위 중간생략등기의 합의는 무효로 되었으므로, 피고들은 원고들에게 지분소유권이전등기를 경료하여 줄 의무가 있다고 주장한다.

그러므로 살피건대, 중간생략등기의 합의만으로는 중간 매수인인 원고들의 위 안성진에 대한 지분소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 최종 매수인들의 원고들에 대한 지분소유권이전등기청구권이 소멸되는 것이 아님은 앞서 인정한 바와 같으나, 일단 중간생략등기의 합의가 있는 경우에는 적어도 그 합의를 한 3당사자 사이에서는 합의의 구속력에 따라 중간 매수인은 특별한 사정이 없는 한 직접 최초 매도인을 상대로 하여 자기 앞으로 소유권이전등기를 구할 수는 없다고 보아야 하므로 원고들의 이 부분 주장은 이유 없고, 앞서 본 증거에 변론의 전취지를 더하여 보면, 위 안성진과 원고들은 이 사건 임야를 공동으로 개발하여 그 지상에 조합아파트를 건축하여 분양할 목적으로 같은 해 7. 31.경 함께 소외 동작개발 주식회사를 설립하여 위와 같이 위 임야의 지분을 분할하여 전매한 것인데 이 사건 임야는 토지거래신고지역이고 도시계획상 일반주거지역 내의 공원용지로 되어 있어 토지거래계약의 신고시 관할 구청에 제출되는 토지이용계획이 조합아파트를 건축하기 위한 경우에는 국토이용관리법 제21조의8 제1항 제1호 의 권고 사유에 해당하여 그 토지거래신고필증이 교부되지 아니하는 경우여서 위 안성진을 상대로 확정판결을 받은 최종 매수인들 중 대부분은 자신들 명의로 이전등기를 경료하지 못하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 이러한 사정만으로 피고들의 최종 매수인들에 대한 소유권이전등기 의무가 이행불능되었다고 볼 수 없고, 설사 그렇지 않다고 하더라도 위와 같이 신고필증이 교부되지 아니하는 것이 최초 매도인인 위 안성진의 책임 있는 사유에 의한 것이라고 단정할 수도 없으므로 중간자인 원고들은 임의로 위 중간생략등기의 합의를 해제할 수는 없는 것이며, 또한 위 안성진 명의의 등기가 경료되어 있는 경우와는 달리 원고들 명의로 소유권이전등기가 경료되면 다시 최종 매수인들 명의로의 지분소유권이전등기가 더 용이해진다고 볼 만한 사정도 없고, 최종 매수인들이 원고들과의 전매계약을 해제하고 전매대금의 반환을 요구하고 있다는 점을 인정할 증거도 없으며, 앞서 든 각 증거에 의하면, 위 안성진은 1990. 2. 27. 소외 김용배에게 그 소유지분인 14,907평 중 5,000평을 매도하였다가 위 김용배와의 매매계약을 해제한다는 전제 아래 다시 그 소유의 지분을 원고들에게 합계 8,000평, 소외 김영택 외 205명에게 1구좌 30평씩 합계 6,180평을 각 매도하였으나, 위 김용배와 사이의 위 매매계약을 해제하지 못하게 됨으로써 자신의 소유지분보다 4,273평을 초과하여 매도한 결과로 된 사실, 한편 소외 김영택 외 205명도 원고들로부터 위 지분을 다시 매수한 최종 매수인들과 마찬가지로 관할 구청으로부터 토지거래계약의 신고필증을 교부받지 못하여 그 이전등기를 경료하지 못하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 위와 같이 위 안성진이 자신의 소유분을 초과한 지분을 매도하였다고 하여도 그러한 사정만으로 즉시 최종 매수인들에 대한 지분소유권이전등기가 이행불능으로 되었다고 보기 어렵고, 또한 원고들 명의로 지분소유권이전등기를 경료하는 것이 최종 매수인들 앞으로 지분소유권이전등기를 경료하는 것보다 더 용이하다고 볼 만한 사정이 없는 점, 위 김영택 외 205명도 최종 매수인들과 마찬가지로 관할 구청으로부터 토지거래계약의 신고필증을 교부받지 못하여 그 이전등기를 경료하지 못하고 있는 점, 최종 매수인들 앞으로 지분소유권이전등기를 경료하는 것이 불가능하게 되었다거나 그들이 이 사건 중간생략등기 합의의 해제를 바라는 의사가 뚜렷하지도 않은 점 등에 비추어 위 안성진이 자신의 소유분을 초과한 지분을 매도하였다는 사정만으로 원고들이 바로 중간생략등기의 합의를 해제하고 최초 매도인 즉, 위 안성진의 상속인들인 피고들을 상대로 그 이전등기를 구할 수도 없다고 할 것인바, 결국 원고들과 위 안성진 및 최종 매수인들 사이의 중간생략등기의 합의가 해제되거나 무효로 되었다고 단정할 수 없으므로 원고들의 위 주장은 모두 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고들의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.