서면인터넷방문상담5팀- 915 (2008.04.30 )

양도

신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정은 주택건설사업자를 제외하는 것임.

1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)가 「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003.6.30. 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 경우, 당해 주택이 고가(고급)주택에 해당하지 아니하면 같은법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제2항 규정에 의하여 신축주택 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다.2. 위 1.을 적용함에 있어서 거주자에는 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항인 것입니다.

조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

1. 질의내용 요약

- 거주자 A는 1989년 인천시 남동구 ○○동 소재 대지 100평을 취득하여 2003년 5월 7일 동 대지를 분할하여 A의 대지 위에 A와 B가 다가구주택 100평씩을 신축 취득하여 양도하려고 하였으나 양도가 되지 않아 임대하여오다가 2008년 4월 30일 양도한 경우(A는 2003년 5월 7일 현재는 이민으로 비거주자였으나 양도일에는 거주자 요건을 갖춤) 다음과 같은 설이 있어 질의함.

(갑설) B만 조세특례제한법 제99조의 3 규정을 적용받을 수 있다.

(을설) A, B 모두 조세특례제한법 제99조의 3 규정을 받을 수 있다.

(병설) A, B 모두 조세특례제한법 제99조의 3 규정을 받을 수 없다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8. 14. 제목개정)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 이하 생략

○ 조세특례제한법시행령 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정)

① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29. 신설)

③ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① ~ ⑭ 생략

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

(16) 이하 생략

○ 소득세법시행령제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-687, 2007.02.22

1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간(서울특별시, 과천시 및 「텍지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우에는 2001.5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신죽주택”( 소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.

2. 거주자(주택건설사업자를 제외함)가 「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003.6.30. 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 경우, 당해 주택이 고가(고급)주택에 해당하지 아니하면 같은법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제2항 규정에 의하여 신축주택 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.

3. 위 1. 및 2.를 적용함에 있어서 거주자에는 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항인 것임.

4. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-938, 2005.6.15.)를 참고하기 바람.

○ 서면4팀-938, 2005.06.15

1. 조세특례제한법 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호에서 규정하는 주택건설사업자라 함은 주택법 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것이며

2. 판매를 목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우에는 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당함. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.

3. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(제도46014-11245, 2001.5.25.)을 참고바람.

○ 서면4팀-5, 2008.01.02

「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003.1.1.∼2003.6.30. 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우로서 당해 주택이 「소득세법 시행령」 제156조의 규정에 의한 고가주택에 해당하지 아니하는 경우 「조세특례제한법」 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제2항이 규정에 의하여 종전 「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 당해 주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 당해 규정에 의한 감면대상 신축주택에 해당되지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 당해 주택이 감면대상 신축주택에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.

○ 서면4팀-3575, 2006.10.30

「조세특례제한법」 제99조의 3 규정에 의하여 ‘양도소득세가 감면되는 신축주택’에서 제외되는 고가주택 해당여부를 판정함에 있어, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 및 같은법 시행령 제156조 제3항의 규정에 의거 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 여부를 판정하는 것임.

○ 서면4팀-2312, 2005.11.23

귀 질의의 경우, 조세특례제한법 제99조의 3 규정을 적용함에 있어 당해 신축주택(다가구주택)의 고급주택 판정기준은 동법 시행령 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서 사용승인을 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것인 바, 구 소득세법 시행령(2002.10.1.자로 개정되기 전의 것) 제156조(고급주택의 범위)의 규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행규칙 제74조에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고급주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법 시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 다가구주택을 단독주택으로 보는 경우에는 고급주택 규정 적용시 다가구주택을 단독주택으로 취급하여 고급주택 여부를 판단하는 것임.

○ 서면4팀-1337, 2006.05.12

【질의】

ｏ 2002년 4월에 다가구주택을 매입하여 철거 후 다세대주택을 신축하였으며, 신축목적은 주택을 판매하는 것이 기본목적이었으나 당시 주택경기가 하강국면으로 접어들어 분양이 안될 경우 5층은 본인이 거주하고 나머지는 임대할 목적으로 사업자등록을 주택신축판매와 주택임대로 함.

ｏ 동 주택 준공후 5층은 본인이 거주하고 나머지는 임대하여 매년 주택임대소득세를 신고납부하고 있으며, 또한 언제라도 매매할 수 있도록 구청에 임대사업자등록은 현재까지 하고 있지 않음(임대사업자등록후 5년간은 매매가 금지됨).

- 이 경우 금년내 위의 주택을 매매한다면 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부와 만일 보유기간(준공일)에 따라 양도소득 또는 사업소득으로 달라진다면 준공일부터 사업소득 또는 양도소득에 해당하는 시기는 언제인지 여부

【회신】

1. 거주자가 사업상 목적으로 다세대주택을 신축하였으나 분양되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 당해 주택의 판매소득은 사업소득에 해당하는 것이며, 장기간 분양이 되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대후 당해 주택을 판매한 경우 그 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 양도소득 또는 사업소득인지는 그 주택의 신축목적ㆍ규모ㆍ주택의 보유기간ㆍ판매경위 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 사실판단할 사항임.

2. 귀 질의와 관련되는 기 질의회신문(서면4팀-1936, 2005.10.20. 및 서면4팀-250, 2006.2.10.)을 참고하기 바람.