2017가단200969 임대차보증금

A

B

2017. 9. 12.

2017. 10. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 2015. 4. 16.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고는 2012. 9. 23. 피고로부터 피고 소유의 대전 동구 C 외 1필지 지상 5층 다가구주택 중 201호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 기간 2012. 9. 25.부터 2014. 9. 25.까지, 보증금 2,500만원, 차임 월 20만원으로 정하여 임차하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).

나. 원고는 2012. 9. 25. 보증금을 완납하고 이 사건 주택을 인도받은 후 2012. 9. 27. 이 사건 주택을 주소지로 하여 전입신고를 한 이래 이 사건 주택에서 거주하였다.

다. 피고는 2013. 9. 12. D에게 이 사건 주택을 포함한 위 다가구주택 전체와 그 대지를 매도하고, 같은 날 D 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

라. D의 채권자 겸 근저당권자인 동대전새마을금고는 D이 대출금채무를 변제하지 않는다는 이유로 위 다가구주택과 그 대지에 대한 임의경매신청을 하였고, 2014. 6. 20. 임의경매개시결정이 내려져 같은 날 그 기입등기가 마쳐졌다(대전지방법원 E).

마. F은 위 임의경매절차에서 위 다가구주택과 그 대지를 낙찰받아 2015. 3. 4. 매각 대금을 완납하고 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 F의 요구에 따라 2015. 4. 15. F에게 이 사건 주택을 인도하였으나, 위 임의경매절차에서 배당요구 등의 조치를 취하지 않아 배당을 받지는 못하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1, 2호증, 을제1호증의 1, 2, 을제2호증의 각 기재, 이 법원의 대전 산내동장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

이 사건 임대차계약은 기간만료 이후에도 묵시적으로 갱신되었다가 원고가 2015. 4. 15. F에게 이 사건 주택을 인도함으로써 종료되었고, 피고가 D에게 이 사건 주택의 소유권을 양도하였다 하더라도 임대차보증금반환채무의 면책적 채무인수에 대하여 원고가 승낙한 바 없으므로, 피고는 여전히 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위에 있다. 따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 2,500만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조). 한편 원고가 들고 있는 대법원 판결들은 이 사건과 사안이 다르므로 그 법리를 이 사건에 적용하는 것은 적절하지 않으며, 위와 같은 임대인 지위 승계 및 임대차보증금반환채무의 면책적 채무인수는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 발생하는 효과로서 원칙적으로 임차인의 동의를 요하지 아니한다.

이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고는 원고가 제3자에 대한 대항력을 갖춘 이후로서 이 사건 임대차계약이 기간만료 등으로 종료되기 전인 2013. 9. 12. D에게 이 사건 주택의 소유권을 양도하여 D이 임대인의 지위를 승계하였으므로, 이로써 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하였다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 강지웅