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판시사항
가. 개발사업완료시점의 예외적 사유로 “분양 등 처분하는 경우”를 규정한 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호 의 규정취지
나. 분양 등 처분을 소유권이 이전되는 경우로 제한하여 규정한 구 개발이익환수에관한법률시행령(1992.8.25. 대통령령 제13718호로 개정되기 전의 것) 제8조 제2항 이 모법에 위배되어 무효인지 여부(적극)
판결요지
가. 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호 에서 개발완료시점의 예외적 사유의 하나로 “분양”을 규정한 것은 통상 아파트 건설사업 시행자가 아파트나 상가를 분양할 시점에는 분양가격은 정하여져 있고 또 분양하게 되면 그때부터는 아파트나 상가를 임의로 처분할 수 없는 것이어서 그 후 아파트나 상가의 부지가격이 상승한다 한들 사업시행자로서는 가격상승으로 인한 이익을 차지할 방법이 없어 위 법에서 예상하고 있는 개발이익은 얻을 수 없게 된다는 점을 고려하여 개발완료시점의 예외사유의 하나로서 분양 등을 규정한 것으로 해석된다.
나. 분양의 의미를 구 개발이익환수에관한법률시행령(1992.8.25. 대통령령 제13718호로 개정되기 전의 것) 제8조 제2항 에서처럼 소유권이 이전되는 경우로 한정한다면 아파트나 상가를 분양할 경우 토지소유권이 이전되는 경우가 아니면 준공검사일 이전에 개발사업이 완료된 것으로 볼 수 있는 경우는 없게 되는데 아파트나 상가의 분양에 있어 준공검사 이전에 토지소유권을 이전하는 경우란 상상키 어려워 결국 위 시행령의 규정은 위 법에서 준공검사 이전에 분양 등 처분하는 경우를 개발완료시점으로 보도록 한 법의 취지를 몰각하게 될 것이라는 점에서 위 시행령의 규정은 개발완료시점에 관하여 위 법에서 정한 “분양 등 처분하는 경우”의 범위를 근거 없이 부당하게 제한한 것으로서 무효라고 아니할 수 없다.
원고, 상고인
새한건설주식회사 소송대리인 변호사 이희태 외 2인
피고, 피상고인
안동시장
주문
원심판결을 파기하고 사건을 대구고등법원에 환송한다
이유
원고소송대리인의 상고이유(상고이유보충서는 제출기간이 지난 뒤의 것이므로 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여
개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호 에 의하면, 개발사업완료시점은 원칙적으로 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 하되, 사업시행자가 타인에게 분양 등 처분하는 경우에는 그때를 개발사업 완료시점으로 한다고 규정하고, 동 시행령(1992.8.25. 대통령령 제13718호로 개정되기 전의 것) 제8조 제2항 에 의하면, 법 제9조 제3항 제2호 의 규정에 따라 분양 등 처분하는 경우는 토지의 소유권이 이전되는 경우와 소유권이 이전되기 전이라도 토지를 매수하고자 하는 자가 사업시행자로부터 사용 승낙을 받아 당해 토지에 건축물의 건축착공 등 사용을 개시하는 경우로 한다고 규정하였다.
그런데 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지한다는 개발이익환수에관한법률의 제정목적에 비추어 볼 때, 위 법 제9조 제3항 제2호 에서 개발완료시점의 예외적인 사유의 하나로 “분양”을 규정한 것은 통상 아파트 건설사업 시행자가 자기가 건설하는 아파트나 상가를 분양할 시점에는 이미 그 분양가격은 정하여져 있는 것이고 또 이를 분양하게 되면 그때부터는 아파트나 상가를 임의로 처분할 수 없는 것이어서 가사 그 아파트나 상가의 부지가격이 그 후 상승한다 한들 이미 분양을 마친 사업시행자로서는 그 가격상승으로 인한 이익을 차지할 방법이 없어 위 법에서 예상하고 있는 개발이익은 이를 얻을 수 없게 된다는 점을 고려하여 위 법에서 개발완료시점의 예외사유의 하나로서 분양 등을 규정한 것으로 해석된다. 만일 위 분양의 의미를 위 시행령에서처럼 이를 소유권이 이전되는 경우로 한정한다면 (위 시행령 제2항 후단 에서 규정하는 “토지를 매수하고자 하는 자가 사업시행자로부터 사용 승낙을 받아 당해 토지에 건축물의 착공 등 사용을 개시하는 경우”라는 것은 아파트를 건설하여 이를 분양하는 경우에는 거의 그 적용이 없는 것이다) 아파트나 상가를 분양할 경우 그 토지소유권이 이전되는 경우가 아니면 준공검사일 이전에 개발사업이 완료된 것으로 볼 수 있는 경우는 없게 되는데 아파트나 상가의 분양에 있어 준공검사 이전에 토지소유권을 이전하는 경우란 상상키 어려워 결국 위 시행령의 규정은 위 법에서 준공검사 이전에 분양 등 처분하는 경우를 개발완료시점으로 보도록 한 법의 취지를 몰각하게 될 것이다.
이와 같은 점에서 위 시행령의 규정은 개발완료시점에 관하여 위 법에서 정한 “분양 등 처분하는 경우”의 범위를 근거 없이 부당하게 제한한 것으로서 무효라고 아니할 수 없다.
원심판결의 이유에 의하면, 원심은 채택증거에 의하여 원고가 1989.4.10. 안동시 태화동 산 45의 1 외 5필지의 토지 중 10,283㎡(이 사건 토지)에 관하여 대지조성사업을 포함한 주택건설사업계획의 승인을 받고, 그 무렵부터 공사에 착수하여 1990.12.21. 이를 준공하자, 피고는 그 사업으로 인하여 이 사건 토지에 개발이익이 발생하였다 하여 1991.3.27. 개발이익환수에관한법률 및 동 시행령에 따라, 1989.4.10.부터 1990.12.21.까지 전기간을 1989년도의 정상지가상승률인 31.97%에 따라 산정한 개발부담금 149,167,000원을 원고에게 부과, 고지하였다가, 1990년도의 정상지가상승률이 20.58%로 결정, 고지되자 이에 따라 개발부담금을 금 151,736,000원으로 새로 산정하여 앞서의 개발부담금 부과결정을 경정한 후 1991.4.12. 원고에게 이를 납부할 것을 고지한 사실을 확정한 다음, 이 사건 토지에 관하여 원고가 1989.4.10. 사업시행인가를 받고 같은 해 7. 분양을 완료한 후 건축공사에 착수하여 사용을 개시하였으니 개발사업완료시점의 이 사건 토지의 가액은 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호 에 의하여 분양시점이자 토지사용을 개시한 1989.7.의 공시지가를 기준으로 산정하여야 할 것인데 피고는 사업준공시점을 개발사업완료시점으로 보아 개발부담금을 산정하였으므로 이는 위법하다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 분양을 완료하였다는 1989.7.경 피분양자인 타인에게 이 사건 토지의 소유권을 이전하였다거나 원고 아닌 타인으로 하여금 건축착공 등을 하도록 사용 승낙을 한 것이 아닌 점은 원고도 시인하고 있으니, 그때에 이 사건 토지를 분양 등 처분한 것으로는 볼 수 없어 원고의 주장은 이유 없다고 판단하였는바, 이는 위 시행령의 규정에 대한 법리오해의 위법을 저지른 것이라 할 것이다. 논지는 이유 있다.
이상의 이유로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.