가. 경매물건명세서 중 부동산 표시의 기재 정도와 미등기건물을 경매목적물에서 제외할 경우의 기재 요령

나. 집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하지 아니하고 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 정한 최저경매가격결정의 적부(소극)

가. 경매물건명세서 중 부동산의 표시는 목적물의 동일성을 인식할 정도의 기재이면 되고 그 이상 자세히 기재할 필요는 없으나 등기부상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한 경우에는 그것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 할 것이고, 그 경우에는 지상권의 개요를 기재하는 난에 경락으로 인하여 미등기건물을 위한 법정지상권이 생길 여지가 있음을 기재하여야 하며, 그 사본의 비치 후에도 오류가 발견된 경우에는 이를 정정하여야 한다.

나. 지상의 미등기건물이 같이 경매되는 경우와 그렇지 아니한 경우는 경매목적물인 그 부지의 평가액에도 영향이 있다 할 것인데 집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하는 등의 조치를 취하지 아니하고 종전에 제출된 평가서의 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 최저경매가격을 정한 것은 최저경매가격결정에 중대한 하자가 있다 할 것이다.

가. 민사소송법 제617조의2 나. 같은 법 제615조 , 제633조 제6호

재항고인 소송대리인 변호사 박재승

서울민사지방법원 1991.9.5. 자 91라304 결정

원심결정을 파기한다.

사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

이 사건 재항고이유는 요컨대 재항고인은 경락부동산상에 존재하는 미등기 제시외 건물이 경매목적물에 포함되는 것으로 알고 가격을 정하여 매수신청을 하였으나, 경락허가결정에는 목적부동산에서 미등기건물이 제외되어 있어 경락인인 재항고인은 경락부동산상에 타인 소유의 미등기건물이 존재하는 불측의 부담을 안게 되고 결국 부동산 전체의 이용에 상당한 장애를 받을 것이 예상되는 등 재산상 손해를 입게 되어 부당하다는 데 있다.

살피건대, 부동산경매절차에서 매수희망자가 목적부동산의 자세한 현황에 접할 수 있는 것은 법률상 경매기일공고와 경매물건명세서 또는 집행기록 전체를 열람하는 방법 등이 있는바, 그 중 경매기일공고는 신문공고의 경유 그 지면의 제한으로 인하여 이 사건과 같이 미등기건물이 있는지 여부 등을 나타내기에는 적절치 아니하고, 법원게시판에 게시하는 방법은 그 방법상의 한계로 인하여 그 의도와는 달리 널리 매수희망자에게 부동산의 현황을 알리기에는 미흡하며, 기록 전체의 열람은 경매기일 전에는 그 열람권자가 제한되어 있고 경매기일에서의 열람은 시간상의 제약 아래 대체로 방대한 기록 전체를 파악하는 것이 물리적으로 거의 불가능하다고 보아, 민사소송법과 민사소송규칙은 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하여 현황보고서 및 감정평가서 등과 함께 그 사본을 경매기일의 1주일 전까지 비치하고 일반인에게 제한 없이 열람시키도록 하는 제도를 마련한 것이다.

경매물건명세서 중 부동산의 표시는 목적물의 동일성을 인식할 정도의 기재이면 되고 그 이상 자세히 기재할 필요는 없으나 등기부상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한 경우에는 그것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로 이 사건에서와 같이 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 할 것이고, 그 경우에는 지상권의 개요를 기재하는 난에 경락으로 인하여 미등기건물을 위한 법정지상권이 생길 여지가 있음을 기재하여야 하며, 그 사본의 비치 후에도 오류가 발견된 경우에는 이를 정정하여야 함에도, 기록에 의하면 이 사건 경매법원은 경매물건명세서의 부동산 표시에 등기부상 목적물 외에 미등기건물이 있음을 아무 설명 없이 표시하여 마치 미등기건물이 목적물에 포함되어 있는 것처럼 기재하였고, 지상권의 개요난에도 토지와 건물이 다른 사람에게 매각되면 지상권이 설정되는 것으로 보게 될 여지가 있다고만 기재하였으며 그 사본을 비치한 후에도 이를 정정하지 아니하여 경매물건명세서의 작성에 중대한 하자를 초래하였다 할 것이다.

또한, 지상의 미등기건물이 같이 경매되는 경우와 그렇지 아니한 경우는 경매목적물인 그 부지의 평가액에도 영향이 있다 할 것인데 집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하는 등의 조치를 취하지 아니하고 종전에 제출된 평가서의 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 최저경매가격을 정한 것은 최저경매가격결정에도 중대한 하자 있음을 면치 못한다 할 것이다.

그렇다면, 위와 같은 사유를 제대로 심리하지 아니한 채 이 사건 경락허가결정에 잘못이 없다고 한 원결정에는 경매물건명세서 작성 또는 최저경매가격결정에 관한 법리를 오해한 잘못이 있고, 이를 지적하는 취지가 포함된 재항고논지는 이유 있다 할 것이다.

이에 원결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.