주택재개발 정비사업구역 내에 있는 제1토지, 인접한 제2토지, 제1토지로부터 분할된 제3토지 및 그 지상 건물 등 지장물의 각 1/2 지분권자들인 갑 주식회사와 을 주식회사가 위 각 토지에 대한 개별평가를 전제로 산정한 수용재결 및 이의재결 보상금에 대하여 위 각 토지 전부를 일단지로 보고 일괄평가하여 보상액을 산정해야 한다며 정당한 손실보상금 등의 지급을 청구한 사안에서, 위 각 토지는 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우로서 일단의 토지 전체를 1필지로 보아 일괄하여 감정평가한 금액을 보상액으로 산정하는 것이 타당하다고 한 사례

주택재개발 정비사업구역 내에 있는 제1토지, 인접한 제2토지, 제1토지로부터 분할된 제3토지 및 그 지상 건물 등 지장물의 각 1/2 지분권자들인 갑 주식회사와 을 주식회사가 위 각 토지에 대한 개별평가를 전제로 산정한 수용재결 및 이의재결 보상금에 대하여 위 각 토지 전부를 일단지로 보고 일괄평가하여 보상액을 산정해야 한다며 정당한 손실보상금 등의 지급을 청구한 사안이다.

구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항 , 감정평가에 관한 규칙 제7조 에 따르면, 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용되고, 이때 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻하는데, ① 분할 전부터 충전소 부지로서 일체로 사용되어 왔던 제1토지와 제3토지처럼 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 하나의 충전소 부지로 사용되고 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 전체에 대해 단일한 가격으로 평가하는 것이 타당한 점, ② 갑, 을 회사가 제1토지에서 충전소를 운영하면서 인접한 제2토지를 매수하고 제3토지를 분할하는 한편, 제1토지 지상에 있던 건물을 철거하고 제3토지에 세차장을 신축하여 수용재결 시점까지 충전소와 세차장을 계속 일괄적으로 운영하였고, 제2토지는 세차장 진입로로 사용되어 온 것을 고려하면, 1필의 토지를 충전소 부지로 사용하는 경우 그 인접 토지를 세차장 등으로 이용하는 것은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항 의 ‘일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황’에 포함되고, 토지소유자의 주관적 가치나 특별한 용도에 해당한다고 볼 수 없는 점, ③ 제2토지는 충전소와 세차장의 진입로로 계속 사용해 왔고, 토지의 구조나 형상, 이용상황과 연혁 등을 고려하면, 제2토지의 이용상황이 단지 일시적이라고 볼 수 없으며, 종전 콘크리트 포장 도로를 형질변경 허가를 받지 않고 아스콘으로 포장하였다는 사정은 복수의 토지가 용도상 불가분 관계에 있는지를 따질 때 영향을 미칠 수 없는 점, ④ 제1토지는 주유소용지, 제2토지는 답, 제3토지는 잡종지로 서로 지목이 다르나, 여러 개의 토지들이 서로 지목이 다르다고 하여 곧바로 용도상 불가분의 관계를 부정할 수 있는 것은 아니고, 객관적 이용상황 등을 실제로 살펴보아 일체성이 인정된다면 지목 여부와 관계없이 용도상 불가분의 관계를 인정할 수 있는 점 등을 종합하면, 위 각 토지는 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우로서 일단의 토지 전체를 1필지로 보아 일괄하여 감정평가한 금액을 보상액으로 산정하는 것이 타당하다고 한 사례이다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제2항 , 제70조 제2항 , 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항 , 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항 , 제2항

지에스칼텍스 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인 박앤정)

○○○구역 주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 지유 담당변호사 이정진)

의정부지법 2021. 10. 5. 선고 2020구합15456 판결

2023. 3. 9.

1. 피고의 원고들에 대한 항소와 가지급물반환신청을 모두 기각한다.

2. 항소비용과 가지급물반환신청 비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고들에게 각 1,417,679,830원과 이에 대하여 2020. 4. 17.부터 2021. 10. 5.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 돈을 초과하는 피고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고들에게 각 495,176,830원과 이에 대하여 2020. 4. 17.부터 2021. 10. 5.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 가지급물반환 신청취지

원고들은 피고에게 각 1,002,798,672원과 이에 대하여 2021. 11. 16.부터 이 사건 가지급물반환신청서 송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초 사실, 관계 법령, 원고들의 주장 요지 및 ‘주변 개발이익의 반영 여부’에 대한 판단

이 법원이 이 부분에 관해 적을 이유는, 아래와 같이 고치거나 덧붙이는 것 말고는 제1심판결 이유 제1~3항 및 제4의 가.항 기재와 같다. 그러므로 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다(제1심판결의 별지 포함. 제1심판결이 여기서 설정한 약칭도 그대로 사용한다).

가. 제1심판결 2쪽 마지막 행 “지분권자들이다.” 다음에 “이 사건 각 토지의 현황은 이 판결의 별지 지적도와 같다.”를 덧붙인다.

나. 제1심판결 3쪽 12행 “이 법원에”를 “제1심법원에”로 고친다.

다. 제1심판결 3쪽 마지막 행 “이 법원의”를 “제1심법원의”로 고친다.

2. 일괄 감정평가 대상인지 여부

가. 관계되는 법리

구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항 은 “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정한다. 이에 따른 감정평가에 관한 규칙 제7조 는 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”라고 하면서도( 제1항 ), “둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있다.”라고 규정되어 있다( 제2항 ).

따라서 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다( 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다226490 판결 참조). 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 것은, 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다( 대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 참조).

한편 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제70조 제2항 은 “토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.”라고 정한다. 그러므로 2개 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는지 여부를 판단하는 데 일시적인 이용상황 등을 고려해서는 안 된다( 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016두940 판결 참조).

나. 인정되는 사실관계

아래 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나 갑 제10~13호증, 갑 제16, 18, 20, 23, 25호증, 을 제5~7호증, 을 제14~16호증의 각 기재 및 형상(영상)에 변론 전체의 취지를 종합해 인정할 수 있다.

1) 원고 대성산업 주식회사(이하 ‘원고 대성산업’이라고만 한다)는 1983. 7. 13.경 (지번 1 생략) 토지 및 그 지상의 건물(이하 ‘이 사건 제1건물’이라 한다) 중 각 1/2 지분을 취득하였다. 엘지정유판매 주식회사 주1) 는 1994. 11. 1. (지번 1 생략) 토지와 이 사건 제1건물 중 나머지 각 1/2 지분을 취득하였다.

2) 원고 지에스칼텍스 주식회사 주2) (이하 ‘원고 지에스칼텍스’라고만 한다)는 1999. 9. 1. 엘지정유판매 주식회사로부터 위 각 1/2 지분을 취득하였다.

3) 원고 대성산업은 (지번 1 생략) 토지와 이 사건 제1건물에서 원고 지에스칼텍스의 대리점 형식으로 LPG충전소(‘○○충전소’, 이하 ‘이 사건 충전소’라 한다)를 운영하였다. (지번 1 생략) 토지의 지목은 2002. 9. 24. 종전 ‘잡종지’에서 ‘주유소용지’로 변경되었다.

4) (지번 1 생략) 토지의 본래 면적은 1,081㎡이었는데, 2007. 1. 29.에 이르러 그 토지 중 391㎡ 부분이 (지번 2 생략) 토지로 분할되었다. 주3)

5) 구리시는 2004. 10. 18.경 (지번 1 생략) 토지 오른쪽에 위치했던 구리시 △△동 (지번 3 생략) 답 919㎡ 중 288㎡ 부분에 관하여 소유자들을 대위하여 구리시 △△동 (지번 4 생략) 답 288㎡[이하 ‘(지번 4 생략) 토지’라 한다]로 분할하고, 같은 날 (지번 4 생략) 토지를 도로 부지로 협의취득하였다. 이후 원고들이 2006. 9. 18. (지번 5 생략) 토지[이 판결의 별지에서 보는 것처럼 (지번 4 생략) 토지의 왼쪽에 위치한 토지로서, (지번 1 생략) 토지·(지번 2 생략) 토지와 (지번 4 생략) 토지 사이에 위치한다]를 각 1/2 지분씩 매수한 뒤, 이 사건 충전소와 세차장의 진입로로 사용하여 왔다.

6) 원고들은 2007. 2. 26. (지번 1 생략) 토지 지상에 있던 이 사건 제1건물을 철거하였다. 이 무렵 원고들은 (지번 2 생략) 토지[또는 (지번 1 생략) 토지의 일부] 지상에 건물을 신축하였다(이하 ‘이 사건 제2건물’이라 한다). 이 사건 제2건물은 이후 세차장과 사무소 등으로 이용되어 왔다.

7) 이 사건 제1건물의 건축물대장(변동사항)에는 ‘2007. 2. 8. 건축과-2830(2007. 1. 31.)호에 의거, 지상1층 충전소 24.7㎡, 관리사무소 지하1층 10㎡, 지상1층 57.69㎡, 화장실 5.2㎡ 멸실 및 대지면적 변경되어 등재’라고 기재되어 있다.

다. 판단

위 인정 사실과 갑 제24, 26, 27호증, 을 제5, 6, 7, 14호증의 각 기재·형상(영상) 및 구리시장에 대한 이 법원의 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정·추론할 수 있는 아래 1)~6)항 기재 사실·사정들을 위 가.항 기재 법리에 비추어 보면, 이 사건 각 토지는 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우로서 일단의 토지 전체를 1필지로 보아 일괄하여 감정평가한 금액을 보상액으로 산정함이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.

1) 충전소 부지로서 일체의 사용관계

원고들은 1999년경에 (지번 1 생략) 토지와 그 지상에 있던 이 사건 제1건물의 각 지분을 취득한 이후 이 사건 충전소를 운영하였다. 현재의 (지번 2 생략) 토지는 2007. 1. 29. 분할되기 이전에 (지번 1 생략) 토지의 일부분이었던 곳으로, 그 분할 이전부터 이미 이 사건 충전소의 부지로 사용되고 있었다. 즉 (지번 1 생략)·(지번 2 생략) 토지 모두, 기본적으로 이 사건 충전소의 부지로서 일체로 사용되어 왔다.

이처럼 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 하나의 충전소 부지로 사용되고 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 그 전체에 대해 단일한 가격으로 평가함이 타당하다. 주4)

2) 토지 분할과 건물 철거 등의 경위: 충전소와 세차장 운영 사이의 유기적 관계

가) 원고들은 2006. 9. 18. (지번 4 생략) 토지로부터 분할된 (지번 5 생략) 토지를 매수하였다. 원고들은 2007. 1. 29. (지번 1 생략) 토지로부터 (지번 2 생략) 토지를 분할하였다. 원고들은 2007. 2. 26.에 이르러 (지번 1 생략) 토지 지상에 있던 이 사건 제1건물을 철거하고, 새로 분할된 (지번 2 생략) 토지[또는 (지번 1 생략) 토지. 아래 3)항에서 자세히 본다] 지상에 주된 용도가 세차장(그 밖에 충전소의 사무실, 직원 숙소와 기사휴게소가 있다)인 이 사건 제2건물을 신축하였다. 원고들은 그 무렵부터 수용재결 시점인 2020년까지 이 사건 각 토지 지상에서 이 사건 충전소와 세차장을 계속하여 일괄적으로 운영하여 왔다.

나) 제1심법원의 감정인은 그와 같이 2006~2007년경에 있었던 토지 매수 및 분할, 이 사건 제1건물의 철거 및 이 사건 제2건물의 신축에 이르는 일련의 과정에 주목하여, 이 사건 각 토지가 용도상 불가분의 관계에 있지 않다는 취지의 의견을 낸 것으로 보인다[아래 6)항 참조]. 하지만 분할된 (지번 2 생략) 토지는 이 사건 충전소와 그 영업 주체가 동일한 세차장(이 사건 제2건물)으로, (지번 5 생략) 토지는 그 세차장의 진입로로 사용되고 있다. 분할된 (지번 1 생략) 토지 역시 분할 전과 마찬가지로 이 사건 충전소의 부지로 사용되어 왔다. 한편 갑 제13, 27호증 주5) 의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, (지번 5 생략) 토지는 원고들이 매수하기 이전에도 ‘콘크리트’ 포장이 되어 있었던 것으로 보인다[다만 원고들의 매수 이후 원고들이 ‘아스콘’ 주6) 포장을 한 것으로 보인다. 아래 4)항 참조].

다) 나아가 이 사건 각 토지에서는, (지번 1 생략) 토지에서 충전한 고객 차량이 세차를 원할 경우 (지번 5 생략) 토지에 있는 진입로를 거쳐 (지번 2 생략) 토지에 있는 세차장을 이용하는 방식의 영업이 2007년경부터 수용재결 시점까지 계속 영위되어 왔다. 기계식 세차시설의 도입 및 그 성능의 향상에 따라 예전보다 손쉽게 그리고 빠르게 충전소(주유소)에서의 충전(주유)과 동시에 양질의 세차가 가능해졌다. 이러한 기술적 발전 등으로 인해, 세차장의 설치 여부 및 그 이용의 만족도가 충전소 자체의 이용도 및 수익에 직결되는 사례들이 급격히 증가했다. 현시점에 이르러 용도상 불가분의 관계 여부를 판단할 때에는 그와 같이, 충전소 부지 내에 세차장이 설치됨으로써 충전소와 세차장이 영업적·경제적으로 긴밀하게 결합하여 일체로써 운영·양도되는 경우가 현저하게 많아졌다는 현실을 고려하지 않을 수 없다.

토지보상법 제70조 제2항 은 “가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.”라고 정한다. 여기서 ‘일반적인 이용방법’은 대상 토지가 놓여 있는 지역이라는 공간적 상황과 기준 시점이라고 하는 시간적 상황에서 대상토지를 이용하는 평균적 사람들이 이용할 것으로 기대되는 이용방법을 말한다. 반면 ‘토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치’ 내지 ‘특별한 용도’는 다른 사람에게 일반화시키기 어려운 주관적 가치나 용도를 뜻한다고 볼 수 있다. 주7) 위와 같은 현황 등을 종합하면, 1필의 토지를 충전소 부지로 사용하는 경우 그 인접 토지를 세차장 등으로 이용하는 것은 더 이상 주관적 가치나 특별한 용도에 해당한다고 말할 수 없으며, ‘일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황’에 포함된다고 봄이 논리와 경험의 법칙에 부합한다.

충전소에 세차장을 설치하도록 의무화한 법령상 규정이 없다거나 충전소 운영 주체와 세차장 운영 주체가 다르다고 해서, 이와 같은 충전소 운영 내지 거래의 실상을 도외시한 채 곧바로 개별평가 대상에 해당한다고 볼 것도 아니다. 실제로 갑 제24호증의 1 내지 3(각 손익계산서)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 세차장 영업 자체만 놓고 보면 적자가 누적되어 왔음에도 계속하여 세차장이 운영되어 왔던 것으로 보이기도 한다. 주8)

라) 아울러 이러한 사정들을 종합하면, 2006~2007년경에 있었던 토지 매수 및 분할, 건물의 철거·신축 등 일련의 조치로 인해 위 1)항과 같이 이 사건 충전소 부지로서 분할 전 (지번 1 생략) 토지 전체가 일체로 사용되던 관계가 종료되었다거나 실질적으로 변경되었다고 할 수도 없다. 분할된 (지번 5 생략) 토지(답), (지번 2 생략) 토지(잡종지)의 지목이 (지번 1 생략) 토지(주유소용지)의 지목과 서로 다르다는 사정만으로는, 이와 달리 볼 수 없다[ 대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 은 토지 분할 및 지목 변경, 건물의 철거 및 대지의 형상변경 등 일련의 사정변경으로 인해 2개의 토지가 종전 주차장과 그 부속시설의 부지로서 일체로 사용되던 관계가 종료되었으므로 용도상 불가분의 관계에 있지 않다는 취지로 판시하였다. 그런데 이 판례의 사안은, 토지 분할과 건물 철거 등으로 종전 대지의 용도가 완전히 바뀌었고(종전 공공화장실 → 나대지), 양 토지 경계에 경계석을 설치한 후 한 토지의 지상에 새롭게 잡석을 깔거나 콘크리트로 포장했으며, 양 토지가 가치형성적 측면에서 일체로 관리·이용되었다고 볼 사정이 없는 등 양 토지의 현실적 이용상황이 서로 달라진 사실관계를 바탕으로 하고 있다. 수 개의 토지 지목이 서로 다르다는 점에서는 이 사건과 공통되지만, 위와 같은 평가요소들을 종합할 때 이 사건에 곧바로 이 판례의 결론을 적용할 것은 아니다. 한편 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다226490 판결 은 교회와 그 부속시설(소예배실, 성경공부방, 휴게실 등)에 대한 가치를 산정할 때 개별평가가 타당하다는 취지로서 충전소와 세차장 등의 그 부속시설에 관한 일괄평가 여부가 쟁점화된 이 사건과 나름의 공통점이 있지만, 복수의 토지가 평가 대상인 이 사건과 달리 위 판례는 복수의 구분소유 건물에 관한 일괄평가가 문제 된 것으로서 주로 구분건물의 구조상 독립성·이용성이라는 관점에서 판단하여 그 주안점이 다르다고 보아야 한다].

3) 이 사건 제2건물의 위치

이 사건 제2건물의 건축물대장상 지번은 ‘(지번 1 생략)’으로 기재되어 있다. 이와 관련하여 원고는 실제로 이 사건 제2건물이 (지번 1 생략) 토지 및 (지번 2 생략) 토지 양 지상에 걸쳐 위치한다고 주장하는 반면, 피고는 실제로 이 사건 제2건물이 (지번 2 생략) 토지 지상에만 위치하는 것으로 (지번 1 생략) 토지 지상에는 존재하지 않는다고 주장한다.

을 제5~7호증의 각 형상·영상과 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 제2건물은 적어도 그 물건의 대부분이 (지번 2 생략) 토지 지상에 위치한다는 점을 확인할 수 있다. 다만 갑 제18, 25호증의 각 영상이나 건축물대장에 기재된 지번 등을 고려하면, 이 사건 제2건물의 위치가 오로지 (지번 2 생략) 토지에만 한정된다고 섣불리 인정하기는 어렵다. 설령 피고 주장대로 이 사건 제2건물이 (지번 2 생략) 토지에만 위치한다고 가정하더라도, (지번 2 생략) 토지가 (지번 1 생략) 토지에 바로 접해 있고, 이 사건 각 토지가 충전소·세차장 및 그 운영을 위한 진입로 등으로서 유기적으로 결합되어 단일한 용도로 사용되어 온 점 등을 생각하면, 그와 같은 사정은 이 사건 각 토지가 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단하는 데 별다른 영향을 미치기 힘들다.

4) (지번 5 생략) 토지의 이용상황과 형질변경의 문제 등

가) (지번 5 생략) 토지의 경우, 원고들이 2006. 9.경 그 소유권을 취득한 이후부터 현재까지 이 사건 충전소와 세차장의 진입로로 계속 사용해 왔다. 이 사건 제2건물에 설치된 세차장의 출입구 등을 살펴볼 때, 차량이 세차장의 출입구로 들어가기 위해서는 (지번 5 생략) 토지의 일부를 거쳐야만 하는 구조라고 보인다. 이와 같은 (지번 5 생략) 토지의 이용상황이 단지 일시적이라고 볼 수는 없다.

한편 (지번 5 생략) 토지와의 경계선상에 설치된 펜스는 원고들이 세차장 진입로를 개설하면서 설치한 것으로 보인다. 그것이 내력벽 등으로 축조되지 않았다는 점은 피고 주장과 같다. 다만 그 펜스의 재질이나 구조를 고려하더라도, 원고들이 2006. 9.경 (지번 5 생략) 토지의 소유권을 취득한 이래 그 위에 시설을 축조해 온 경위, 구조, 형상 등을 종합하면, (지번 5 생략) 토지의 이용상황이 단지 일시적인 것에 그친다고 할 수는 없다.

나) 이 법원의 구리시장에 대한 각 사실조회결과에 의하면, 원고들이 2006. 12. 이후 (지번 5 생략) 토지 지상에 아스콘 포장을 위한 형질변경 허가를 신청·신고하지 않았던 것으로 보이기는 한다. 피고는 이러한 사정과 을 제14호증의 각 영상(1990년과 2007년 촬영된 각 항공사진) 등을 근거로, 원고들이 (지번 5 생략) 토지에 관해 무단으로 그 형질을 변경해 아스콘 포장을 하고 세차장 통로로 사용한 것은 일시적 이용상황에 해당한다는 취지로 주장한다. 하지만 갑 제26, 27호증의 각 기재·영상과 변론 전체의 취지에 의하면, (지번 5 생략) 토지가 분할되기 전의 (지번 3 생략) 토지 지상에는 소매점과 자동차수리점으로 쓰이던 건물이 있었고, 늦어도 2006. 9. 7.경에는 (지번 5 생략) 토지에 이미 ‘콘크리트’ 포장이 되어 있었던 것으로 보인다. 현재 (지번 5 생략) 토지는 세차장 진입을 위한 진입로 등으로 사용되고 있다. 이와 같은 (지번 5 생략) 토지의 이용상황과 연혁 등을 고려하면, (지번 5 생략) 토지의 이용상황이 단지 일시적인 것에 지나지 않는다고 볼 수는 없다.

이와 관련하여 피고는, 종전 ‘콘크리트’ 포장 도로를 원고들이 새롭게 ‘아스콘’으로 포장한 이상, 불법 형질변경 토지로서 농지법상 원상복구의 대상이 되므로 그 토지의 이용상황은 일시적인 것에 불과하다는 취지로도 주장한다. 주9) 하지만 세차장 진입로로 이용하기 위해서는 ‘콘크리트’ 포장이든 ‘아스콘’ 포장이든 별다른 차이가 있다고 할 수 없다. 종전의 ‘콘크리트’ 포장 나아가 나대지 상태가 유지되었다고 한들, 세차장 진입로로는 여전히 사용될 수 있기 때문이다. 그러므로 이러한 사정은, 복수의 토지가 용도상 불가분 관계에 있는지 여부를 따질 때에는 별다른 영향을 미칠 수 없다.

5) (지번 2 생략) 토지의 형상 및 반대편 소도(소도)에 관련된 문제들

(지번 2 생략) 토지를 (지번 1 생략) 토지와 별개로 이용할 경우, 대로[구리시 △△동 (지번 6 생략) 도로를 말한다. 이하 ‘이 사건 대로’라 한다]에서 바로 진입할 수 없고 소도[구리시 △△동 (지번 7 생략) 도로를 말한다. 이하 ‘이 사건 소도’라 한다]를 통할 수밖에 없어 가로조건, 접근조건에 있어서 불리해지고 효용도가 떨어진다. 특히 (지번 5 생략) 토지의 경우 가늘고 긴 형상이어서, 이를 개별적으로 이용할 경우 획지조건이 현저히 불리해질 수밖에 없다. 따라서 (지번 2 생략) 토지, (지번 5 생략) 토지만을 각 분리하여 매매하게 되면, 위 각 토지의 경제적 가치가 저하된다.

이에 대하여 피고는, (지번 2 생략) 토지에 접한 이 사건 소도를 통해 사람과 자동차의 출입이 가능하고, 이와 같이 통행하더라도 (지번 1 생략) 토지 아래에 위치한 이 사건 대로에 접근하는 데 문제가 없다는 등의 취지로 주장한다. 피고의 주장처럼 이 사건 소도가 중로 2류(폭 15~20m), 소로 3류(폭 8m 미만)가 혼재된 도로로 행정상 구획된 것으로 보이기는 한다(을 제12호증). 하지만 현실적으로는 폭이 좁은 구간의 경우 승용차량 1대만으로 도로의 절반 이상을 차지하는 영상을 확인할 수 있고, 그러한 구간은 상당한 길이에 이른다(갑 제30호증). 결국 이 사건 소도는 차량 교행이 아예 불가능하거나 설령 가능하더라도 상당한 주의를 요하는 정도로 그 폭이 좁다고 보인다. 이러한 상황에서 피고의 주장처럼 이 사건 소도를 통해서만 이 사건 대로에 진입해야 한다면, 그 경제적 효용성이나 가치는 상당히 떨어질 수밖에 없다. 이 사건 각 토지의 개별평가를 전제한 1차 법원감정에서는 가로조건이 0.75로 평가되었는데, 일괄평가를 전제한 2차 법원감정에서는 가로조건이 1.00으로서 간과할 수 없는 차이가 나타나기도 한다.

피고는 이와 관련하여, 원고들이 2006. 7. 3. 이 사건 제2건물 신축 당시 이 사건 제2건물인 세차장 출입을 위한 출입로로 이 사건 소도를 상정하여 신축 허가를 받았다면서, 원고들이 (지번 1 생략)·(지번 5 생략) 토지를 (지번 2 생략) 토지와 독립적으로 이용할 것을 예정했다는 취지로도 주장한다. 하지만 수용보상을 위한 감정평가의 시점인 수용재결일 현재(2020. 3. 2. 또는 2020. 10. 29. 기준) (지번 2 생략) 토지에 세차장 등이 들어서 있고, 그 출입로는 (지번 5 생략) 토지에 위치하고 있음은 앞서 본 대로이다(원고들은 이와 관련하여, 이 사건 제2건물의 신축 허가 이후인 2006. 9. 18.경 (지번 5 생략) 토지를 매수함으로써 토지의 이용 계획을 변경했다는 취지로 반박하였다).

결국 피고의 위 주장은 2006. 7. 당시 (지번 2 생략) 토지에서 이 사건 소도를 통한 출입 자체가 불가능하지는 않았다는 점을 뒷받침할 수는 있을지언정, 수용재결 시점에서의 경제적 효용성이나 가치에 관한 위 판단을 뒤집을 수 있는 근거가 되기는 어렵다.

6) 토지의 지목과 용도상 불가분 관계

이 사건 각 토지의 지목은 (지번 1 생략) 토지의 경우 주유소용지, (지번 5 생략) 토지의 경우 답, (지번 2 생략) 토지의 경우 잡종지로서 서로 그 지목이 다르다. (지번 5 생략) 토지의 오른쪽에는 (지번 4 생략) 토지(도로)가 인접해 있어 전형적인 맹지(맹지)라고 볼 수는 없다. 경기도토지수용위원회와 중앙토지수용위원회는, 이 사건 각 토지에 개별 건물이 존재하고(건축물대장에도 각 별도의 건축물이 등재되었다) (지번 5 생략) 토지는 부속토지로서 세차장 출입로로 이용 중에 있다는 등의 이유로 개별평가가 타당하다고 판단했다. 제1심법원이 선정한 감정인 역시 ‘등기부와 건축물대장에 관련 지번으로 등재되어 있지 않고, 2007. 1.경 (지번 1 생략) 토지를 분할해 지목변경하면서 세차장 건물을 신축한 점’ 등을 근거로 개별평가가 타당하다는 취지로 회신하였다.

하지만 ① 여러 개의 토지들이 서로 지목이 다르다고 하여 곧바로 용도상 불가분의 관계를 부정할 수 있는 것은 아니다. 객관적 이용상황 등을 실제로 살펴보아 그 일체성이 인정된다면, 지목 여부와 관계없이 용도상 불가분의 관계를 인정할 수 있다. ② (지번 2 생략) 토지 지상에 있는 이 사건 제2건물의 주된 용도는 자동차 세차장 등으로서, 실질적으로는 자동차관련시설에 가깝다. 그런데 (지번 2 생략) 토지를 분할하고 이 사건 제2건물을 신축할 때에는 적어도, 행정실무상 세차장 건물이 신축되는 부지의 지목(용도)을 ‘주유소용지’로 할 수 없었으며 이를 ‘잡종지’로 설정할 수밖에 없었던 것으로 보인다. (지번 2 생략) 토지와 (지번 1 생략) 토지의 지목이 다르게 된 데에는 위와 같은 경위가 있었다는 점도 참작해야 한다. ③ (지번 5 생략) 토지의 경우 오른쪽에 도로가 있기는 하지만, (지번 5 생략) 토지는 구리시가 도로 부지 조성을 위해 수용한 땅[현재 (지번 4 생략) 토지]의 나머지 부분을 분할한 필지에 해당한다. 분할의 결과, 별지 지적도에서 보는 것처럼 부정형(부정형)의 가늘고 긴 형상이 되어버렸다. 그 면적도 198㎡에 불과하다. 이런 땅을 별개로 독립해서 거래한다면, 앞서 본 대로 경제적 가치나 효용이 많이 떨어질 수밖에 없다. ④ 각 토지수용위원회나 감정인의 의견에 법원이 구속되는 것도 아니다. ⑤ 피고는 그 밖에도, 이 사건 각 토지의 지목이 달라 각 토지별 납부세액이 다르다거나, 토지보상평가지침 제20조 제1항 단서가 ‘지목·용도지역 등을 달리하여 가치가 명확히 구분되는 경우’에는 개별평가한다는 취지로 정해져 있는 점 등을 거론한다. 하지만 토지별 납부세액이 다르다는 점은 지목의 상이성 때문에 당연히 추론되는 사정에 불과하다. 토지보상평가지침은 한국감정평가업협회가 제정한 지침으로서 법원이나 국민을 기속하는 규범이 아니다. 그 문언 자체로도, 지목 등을 달리해 ‘가치가 명확히 구분되는 경우’를 상정하고 있다. 따라서 이 사건 각 토지를 일괄하여 그 가액을 평가한다고 해서 지침에 어긋난다고 볼 수도 없다.

3. 손실보상금 지급 의무의 범위

이에 따라 이 사건 각 토지를 일괄평가한 2차 법원감정결과에 의하면, 원고들이 이 사건 각 토지 중 1/2 지분에 관해 받아야 할 정당한 손실보상액은 각 9,498,493,500원이 된다. 피고는 원고들에게 이의재결상 손실보상액과의 차액인 각 1,417,679,830원(= 9,498,493,500원 - 8,080,813,670원)과 이에 대하여 이 사건 각 토지의 수용개시 다음 날인 2020. 4. 17.부터 제1심 판결선고일인 2021. 10. 5.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

원고들의 이 사건 청구는 받아들일 수 있다. 이 법원의 심판범위에 해당하는 부분의 제1심판결은 이와 결론이 같다. 그러므로 피고의 원고들에 대한 항소와 가지급물반환신청을 모두 기각하기로 한다.

[별 지] 지적도 등본: 생략

주1) 변경 전 상호는 ‘세방석유 주식회사’이다.

주2) 변경 전 상호는 ‘엘지칼텍스정유 주식회사’이다.

주3) 2007. 2. 20.에는 (지번 2 생략) 토지의 지목이 잡종지로 변경되었다.

주4) 대법원 1998. 12. 22. 선고 97누3125 판결 및 행정소송실무편람(제2판), 서울고등법원 재판실무개선위원회(2003), 308~309쪽 참조.

주5) 갑 제27호증 6쪽 사진(전자기록뷰어 기준).

주6) ‘아스팔트 콘크리트’의 줄임말로서, 건설업계에서 통용되는 용어이다.

주7) 중앙토지수용위원회, 2019 토지수용 업무편람, 201쪽 참조.

주8) 서울고등법원 1999. 10. 8. 선고 97구36950 판결(확정)에서는, 양 토지가 자동차정비업소와 세차장으로 사용되는 경우에도 일단의 토지로 보아 그 보상액을 일괄평가해야 한다는 취지로 판단하였다. 반면 서울고등법원 2022. 9. 2. 선고 2021누61804 판결(확정)의 경우 양 토지가 주유소용지와 손세차 작업장으로 사용된 사안에서 용도상 불가분의 관계를 부정했다. 다만 이 사례의 경우, 수용대상토지가 종전에는 구거(원고의 소유가 아니었다)를 경계로 주유소용지에 인접해 있었을 뿐 서로 분리된 토지였고, 토지 지목을 변경하면서 개발행위허가가 있었는데 실제로 시행한 조성공사 등이 그 허가조건에 정면으로 위반되어 원상복구 대상에 해당한다(따라서 일시적 이용상황으로 보아야 한다)는 등의 사실관계를 바탕으로 한 것이다. 따라서 이 사건과는 그 사안을 달리한다.

주9) 2022. 10. 21. 자 참고서면 참조.