경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우, 그 임차보증금을 공제하고 최저경매가격이 평가되는지 여부

경매실무에 있어 경매목적 부동산에 관한 임대차 여부를 조사하고 그 유무를 경매공고에 표시하도록 한 취지는 경매인에게 그런 사유를 알리고 또 응찰가액을 정함에 있어 참고하라는 뜻에 지나지 아니한다고 할 것으로 임대보증금을 공제하고 경매목적 부동산의 가액을 평가한다고는 볼 수 없다.

경매법 제31조

원고

피고

광주고등법원 1984.7.20. 선고 84나106 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 기록을 검토하면 원고는 피고소유였던 이 사건 건물을 경락에 의하여 그 소유권을 취득하고 1982.12.20 그 소유권이전등기를 경료하였다. 한편 피고는 이 건물의 각 1부씩을 소외 1, 소외 2 및 소외 3에 각 임대하여 그들이 입주하고 있었는데 원고는 위와 같이 소유권을 취득한 후 위 입주자들을 상대로 건물명도 소송을 제기하였던바, 위 임대차는 주택임대차보호법에 따라 원고가 건물의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다 하여 임차보증금 합계 금 3,800,000원의 지급상환으로한 명도 판결이 선고되어 원고는 그 돈 3,800,000원을 지급하고 가옥명도를 받았으니 피고는 원고의 출연에 의하여 임차보증반환을 면하게 된 부당이득을 하게 되었으니 그 반환을 구하며 아니면 원고가 대위변제한 임차보증금의 구상을 구하고 있음이(기록 67면 원고의 준비서면 참조)분명하다.

2. 원심판결은 이에 대하여 원고의 이 사건 청구를 대위변제로 인한 구상금청구로 단정한 다음 경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우에는 그 부담하고 있는 가격을 평가하여 공제한 후 최저경매가격을 정하는 것이므로 원고가 경락받은 위 최저경매가격에는 위 부동산 위에 부담하고 있는 위 소외인들이 임차보증금이 공제된 가격이라 할 것이고 따라서 원고의 위 소외인들에 대한 임차보증금의 변제는 피고를 대위하여 변제한 것이라고 볼 수 없으므로 원고의 청구는 이유없다고 판시하였다.

3. 앞에서 본 바와 같이 원고의 청구원인은 부당이득반환과 구상금청구를 선택적으로 하고 있음이 뚜렷하므로 원고의 청구를 배척하려면 위 두가지 청구에 대하여 전부판단을 하여야 함에도 불구하고 위와 같이 구상금청구에 대하여서만 판단을 하였음은 심리를 다하지 아니하고 또 부당이득반환청구에 대한 판단유탈의 위법이 있다고 아니할 수 없다.

그리고 부동산경매에 있어 그 목적물의 가격을 감정할 때 그 부동산상에 부담이 있는 임차보증금을 공제하고 최저경매가격을 결정한다고 함은 원심의 독단에 불과하고 기록상 그런 사정을 수긍할만한 아무런 자료를 찾아볼 수 없다.

경매실무에 있어 경매목적 부동산에 관한 임대차여부를 조사하고 그 유무를 경매공고에 표시하도록 한 취지는 경매인에 그런 사유를 알리고 또 응찰가액을 정함에 있어 참고하라는 뜻에 지나지 아니한다고 할 것으로 임대보증금을 공제하고 경매목적 부동산의 가액을 평가한다고는 볼 수 없다.

원심판결의 위와 같은 위법은 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항 의 원심판결 파기사유에 해당한다고 할 것이므로 이점에 관한 논지 이유있다고 할것이다.

그러므로 원심판결을 파기환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.