경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우 최저 경매가격의 평가방법

경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우에는 그 부담하고 있는 가격을 평가하여 공제한 후 최저경매가격을 정하여야 한다.

경매법 제29조 , 주택임대차보호법 제3조

차갑건

변동남

전주지방법원(83가합459 판결)

1심판결을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

소송 총비용은 원고의 부담으로 한다.

원고는, 피고는 원고에게 금 3,800,000원 및 이에 대하여 소장송달 다음날부터 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고를 구하였다.

피고는, 주문과 같은 판결을 구하였다.

1. 성립에 다툼이 없는 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 3, 갑 3호증의 1, 2, 각 기재와 당심증인 안광선의 증언에 변론의 전취지를 모아보면, 다음의 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

가. 원고의 모인 소외 왕 삼례는 피고에게 돈 11,500,000원을 대여하고 담보조로 1981. 8. 25. 피고 소유인 전주시 팔복동 2가 243-6, 대 364평방미터중 364분의 165 및 위 지상건물 제2호 시멘트 벽돌조 스라브즙 평가건 창고 1동 건평 59.14평방미터 (이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 관하여 1981. 8. 27. 전주지방법원 접수 제73,839호로써 채권 최고금액은 11,500,000원으로 한 근저당권설정등기를 받았다.

나. 한편 소외 안광선은 위 근저당권설정등기가 마쳐지기 이전부터 이 사건 건물을 임차하여 오다가 1980. 7. 30. 피고로부터 이 사건 부동산에 관하여 기간은 6개월, 임차보증금은 3,800,000원으로 계속 임차하였고, 이미 1979. 11. 29. 주민등록 전입신고를 마쳤다.

다. 위 안광선은 피고의 승낙하에 위 건물의 일부씩을 1979. 11. 23. 소외 이상용에게 임차기간 6개월, 임차보증금은 1,300,000원으로, 또한 1981. 7. 30. 소외 고영모에게 임차기간은 위와 같고, 임차보증금은 1,000,000원으로 전대하고서 위 이상용은 1982. 2. 25. 위 고영모는 1982. 1. 17. 각 주민등록 전입신고까지 마친 뒤, 각 인도받아 점유하여 왔다.

라. 위 왕삼례는 위 근저당권에 기하여 임의경매신청을 한 결과 그의 아들인 원고가 1982. 11. 12. 이 사건 부동산을 경락받고 같은 해 12. 20. 같은법원 접수 제54,173호로써 원고명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 원고는 위 법원 83가단8호 로써 그때까지 위 건물의 각 일부씩을 점유사용하고 있던 위 안광선, 이상용, 고영모를 상대로 건물명도의 소를 제기하였던 바, 위 법원은 1983. 7. 1.에 위 안광선은 1,500,000원, 위 이상용은 1,300,000원, 위 고영모는 1,000,000원을 원고로부터 각 지급받음과 상환으로 위 소외인들이 점유하고 있는 건물부분을 명도하라는 판결이 선고되었고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

바. 원고는 1983. 10. 14. 위 소외인들에게 위 각 금원 합계 3,800,000원을 지급하고, 위 가옥을 명도받았다.

2. 원고는 위 인정사실과 같이, 임대인인 피고가 그 임차인이던 위 안광선에게 지급할 임차보증금을 대위변제하였으므로 위 임차보증금 3,800,000원의 지급을 구한다는 것이다.

살피건대, 경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우에는 그 부담하고 있는 가격을 평가하여 공제한 후 최저경매가격을 정하는 것이므로 (만일 공제하지 않았다면, 경매 절차에서 시정되어야 한다), 원고가 경락받은 위 최저경매가격에는 위 부동산 위에 부담하고 있는 위 소외인들의 임차보증금이 공제된 가격이라 할 것이다.

따라서 원고의 위 소외인들에 대한 임차보증금의 변제는 피고를 대위하여 변제한 것이라고 볼 수 없으므로, 원고의 청구는 이유없다.

3. 그렇다면, 원고의 청구를 기각할 것인 바, 이와 결론이 다른 1심판결은 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 소송 총비용은 패소한 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.