서면인터넷방문상담4팀-1068 (2008. 5. 1)

양도

한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이나, 1주택으로 볼 것인지 여부는 사실 판단할 사항임

1세대 1주택의 비과세 판정 및 1세대의 주택수 계산에 있어서 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이나, 귀 사례의 경우 2채의 주택이 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구ㆍ독립성, 각 세대의 주거생활 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항임

소득세법 제89조【비과세양도소득】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 한 세대가 한 필지의 토지(297.1㎡)의 2분의 1 지분(148.55㎡)을 1983.6월 취득하고 위 지상건물(213.9㎡, 2층)을 1984년 7월 신축하여 거주해오다가

- 2002년 3월 같은 필지 토지 지분(148.55㎡)을 취득하여 위 지상건물(196.2㎡, 2층)을 신축하여 타인에게 임대주택으로 제공하고 있음

- 2008년 상기 건물2동을 일시에 양도할 예정(실거래가는 6억 미만)이며, 위 주택 이외 국내에 다른 소유주택은 없음

○ 질 의

- 상기 2동의 주택을 일시에 양도하는 경우 1세대 1주택에 해당하는지 여부

(갑설) 한 필지 안에 한사람의 소유로서 한울타리 안에 있는 주택이므로 1세대1주택으로 본다

(을설) 한 필지 안에 한울타리 안에 있는 건물이라도 2세대가 살고 있으므로 1세대 2주택으로 본다

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. - 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서“주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005. 12. 31. 개정)

4. 삭 제 (2005.12.31)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)

1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정)

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정)

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정)

3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

② ~ ④ 생략

⑤제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고,동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)

⑦ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)

③ 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○서면5팀-277, 2006.09.28

【제목】

한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것임

【질의】

(사실관계)

- A주택(안채) : 47.52㎡, B주택(별채) : 55.65㎡

- 매매대금 : 7억원

1. A주택에서 부모와 거주하던 중 B주택을 신축하고 A주택에서는 부모가 거주하고 B주택에서는 누나와 본인이 거주하였음.

2. 부친이 사망하고 동 주택을 본인이 상속받고, 본인은 근무상의 이유로 다른 곳에 거주하며 동 상속주택 4가구를 임대함.

3. 동 상속주택은 대문도 하나이고 마당에 있는 재래식 화장실 및 수돗가를 공동으로 사용함.

(질의사항)

위와 같은 상황에서 상속받은 두채의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 고가주택으로 보아야 하는지, 아니면 1세대 2주택으로 보아야 하는지 여부

【회신】

1.1세대 1주택의 비과세 판정 및 1세대의 주택수 계산에 있어서 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며,한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것임.

2.귀 사례의 경우 한울타리 안의 토지위에 2채의 주택이 있는 경우에도 2채의 주택이 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구ㆍ독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항이며, 동일세대원이 아닌 자가 소유하는 주택의 부수토지는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는 것임.

3. 귀 질의와 관련되는 기존 질의회신문(서면4팀-2102, 2006.7.6. ;)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀 -2336, 2005.11.28.

【제목】

한울타리 안에 2채이상의 주택이 있는 경우로서 동일한 생활영역 안에 있다면 하나의주택으로 보는 것이나 이에 해당하는 지 여부는 각 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임

【질의】

(주택현황)

- 소재지 : 대전광역시 ○구 ○○동 XXX-1(토지 922㎡, 단층주택 131.9㎡)

ㆍ등기부등본 및 건축물관리대장상 건물내역

1층 목조 주택 83.97㎡, 1층 흙벽돌조 부속건물 26.78㎡

1층 흙벽돌조 부속건물 7.6㎡, 1층 블럭조 부속건물 13.55㎡

- 소유자 : 정○○(시어머니)

ㆍ토지 1990.3.30. 취득(소유지분 922분의 263.5)

건물 1997.4.24. 취득(소유지분 2분의 1)

- 노○○(본인)

ㆍ토지 2000.4.6. 취득(소유지분 922분의 263.5)

건물 2000.4.6. 취득(소유지분 2분의 1)

-목○○(타인)

ㆍ토지 1994.12.31. 취득(소유지분 922분의 395)

- 본인은 종전주택이 수용됨으로 인하여 불가피하게 보상금으로 2000.4.6. 시어머니로부터 ○구 ○○동 XXX-1 소재 주택의 일부지분을 매입하여 주민등록을 이전하고 동 주택의 부속건물에 남편 및 자녀와 함께 거주하여 오고 있음. 같은 번지의 주택에 대하여 시어머니와 공유지분으로 되어 있으나, 사실상으로는 동 번지의 주택건물을 구분 소유하고 있으며 시어머니는 별도로 생계를 유지하고 있음.

(질의) 상기의 경우 1세대 1주택에 해당하는지, 아니면 1세대 2주택에 해당하는지.

【회신】

1세대 1주택의 비과세 판정 및 1세대의 주택수 계산에 있어서 “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며,한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이나,이 경우 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임.

○ 서면4팀-732, 2008.03.19

【제목】

1동의 주택이 설계 및 건축 단계에서부터 물리적으로 구획되어 있고 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며 대지·기타 설비 등은 공동으로 사용하도록 되어 있는 경우 공동주택으로 봄

【질의】

○ 내 용

- 1세대가 서울 지역에 소재하는 2주택(A,B)을 소유하고 있음.

- A주택은 다가구용 단독주택으로 기준시가 1억원 이상임.

- B주택은 1990년 이전에 신축된 주택으로서 공부상 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 6호(세대)로 구성되어 있고 6호(세대)의 출입구는 각각 따로 되어 있음.

- 또한, B주택은 각 호(세대)별로 구분등기가 되어 있지 않고 토지 및 건물에 대한 소유권은 공동소유자별 지분등기로 되어 있는 상태임.

* B주택은 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하에 해당되고, 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하임.

- B주택에 대한 공동소유자별 재산세는 공동소유자의 지분별로 고지되었으며, 본인의 소유지분에 대한 기준시가는 약 3,000만원 정도이나, B주택 전체의 기준시가는 1억원을 초과함.

○ 질 의

- 위와 같이 A주택과 B주택만을 소유하고 있는 1세대가 공동으로 소유하고 있는 당해 B주택을 양도하는 경우 당해 B주택은 1세대 2주택 등의 중과세율이 적용되는지 여부

【회신】

「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 규정을 적용함에 있어 일반건축물 대장에 등재된 1동의 주택이 설계 및 건축 단계에서부터6세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고,각 세대단위마다 독립하여 방실과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 대지, 벽, 기타 설비 등은 6세대가 공동으로 사용하도록 되어 있는 경우 당해 주택은 공동주택으로 보는 것이며, 이 경우 동법 시행규칙 제82조 제1항 제3호 규정의 기준시가는 고시된 개별주택가격에 주택 전체 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것으로, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임.

( 이 하 여 백 )