[1] 임대차계약의 중개를 의뢰받은 부동산중개업자가 부담하는 중개대상물의 시세에 대한 확인·설명의무의 정도

[2] 중개대상물에 대한 권리관계와 시세에 관한 확인·설명의무를 소홀히한 부동산중개업자에게 손해배상책임을 인정하되, 중개업자의 설명만을 믿고 섣불리 임대차계약을 체결한 임차인의 과실을 참작하여 손해배상책임의 범위를 40%로 제한한 사례

[1] 임차인으로부터 임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자는 감정평가인이 시가나 차임을 감정하듯이 시세조사를 하여 이를 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 의뢰인이 요구하는 경우 중개업자가 업무를 통하여 이미 인지하고 있거나 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 확인할 수 있는 범위 내에서는 신의성실로써 목적물의 시세를 설명하여 줄 의무가 있다고 할 것인데, 중개업자가 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다.

[2] 중개대상물에 대한 권리관계와 시세에 관한 확인·설명의무를 소홀히한 부동산중개업자에게 손해배상책임을 인정하되, 중개업자의 설명만을 믿고 섣불리 임대차계약을 체결한 임차인의 과실을 참작하여 손해배상책임의 범위를 40%로 제한한 사례.

[1] 부동산중개업법 제17조 제1항 , 부동산중개업법시행령 제22조 제1항 제5호 , 제8호 [2] 민법 제396조 , 제763조 , 부동산중개업법 제17조 제1항 , 제19조 제1항 , 부동산중개업법시행령 제22조 제1항 제5호 , 제8호

[1] 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결(공1999상, 1153)

안문헌 (소송대리인 변호사 엄욱)

피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 김형수)

2004. 9. 21.

1. 피고들은 각자 원고에게 1,800만 원 및 이에 대하여 2004. 3. 7.부터 2004. 10. 19.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 60%는 원고의, 40%는 피고들의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

4,500만 원과 소장 송달 후의 법정 지연손해금 청구

1. 기초사실

다음의 사실은 다툼이 없거나, 갑1, 3, 4, 6, 7호증, 을1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 피고 1은 대구 수성구 매호동 에서 부동산중개업을 하는 공인중개사이고, 피고 대한공인중개사협회는 피고 1이 부동산 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 그 손해에 대하여 공제금을 지급하기로 한 공제사업자이다.

나. 원고는 2002. 10. 7. 피고 1의 중개로 윤대훈과 사이에, 윤대훈 소유의 위 매호동 1327-15 소재 4층 다가구주택(6가구 거주 가능, 이하 '이 사건 주택'이라 한다) 중 301호에 관하여 임대차보증금 4,500만 원, 기간 2002. 11. 30.부터 2004. 11. 30.까지로 정한 임대차계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결하였다.

다. 한편, 위 계약 체결 당시 이 사건 주택에는, ① 이정호(202호)의 2002. 3. 13.자 전세금 4,000만 원의 전세권설정등기, ② 고산새마을금고의 2002. 6. 4.자 채권최고액 1억 9,500만 원의 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었고, ③ 502호에 대하여 2001. 12. 12.자(전입신고는 같은 달 17.) 보증금 500만 원, 월세 30만 원의 임대차계약을 체결한 박애림, ④ 302호에 대하여 2001. 11. 1.자(전입신고는 2002. 2. 8.) 보증금 2,000만 원, 월세 22만 원의 임대차계약을 체결한 백성필, ⑤ 201호에 대하여 2001. 12. 1.자(전입신고 및 확정일자는 같은 달 8.) 보증금 4,500만 원의 임대차계약을 체결한 염진선 등의 임차인이 거주하고 있는 상태였다.

라. 그 후 이 사건 주택은 고산새마을금고의 2003. 2. 28.자 경매신청에 따라 이 법원 2003타경10490호로 임의경매절차가 진행되어 2003. 11. 6.경 254,111,110원에 낙찰되었는데(2003. 3. 13.자 감정가는 276,415,240원), 2003. 12. 26.자 배당표상 실제 배당할 금액 254,403,762원 중 1순위로 소액임차인 박애림 500만 원, 소액임차인 백성필 1,200만 원, 2순위로 당해세 364,500원, 3순위로 확정일자 임차인 염진선 4,500만 원, 4순위로 전세권자 이정호 4,000만 원, 5순위로 근저당권자 고산새마을금고 152,039,262원(총 채권액 214,859,000원의 77.97%)에 모두 배당되었고, 후순위자인 원고는 배당받지 못하였다.

2. 당사자의 주장

원고는, 이 사건 계약의 중개 당시 피고 1이 원고보다 선순위로 배당받을 수 있는 위 ③, ④, ⑤ 임차인들의 보증금 등 권리관계에 관하여 제대로 알려 주지 아니한 채, 위 임차인들은 월세로 살고 있고 이 사건 주택의 시세는 4억 5천만 원 이상 나가므로 등기된 선순위 채권액을 공제하더라도 원고의 보증금은 확보된다고 설명하는 바람에 이를 믿고 임대차계약을 체결한 원고로 하여금 보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 하였다고 주장하면서, 그 보증금 손해액 4,500만 원의 지급을 구한다.

이에 대하여 피고들은, 피고 1이 원고에게 위 임차인들의 보증금 등 권리관계를 모두 설명하였고, 이 사건 주택의 시세는 약 3억 원 이상 된다는 점을 이야기하여 주었는바, 위 중개대상물 확인·설명서에 위 임차인들의 권리관계를 기재하지 않은 것은 그 권리관계 기재란이 등기부 기재사항만 적도록 되어 있어 등기되지 않은 임차인들의 권리관계를 기재하지 않았던 것뿐이고, 설사 시세를 4억 원 이상 된다고 설명하였더라도 임대차중개인에게 부동산 시가를 확인하여 설명할 의무까지 있다고 볼 수는 없으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 다툰다.

3. 판 단

가. 관련 법령

부동산중개업자는 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무가 있고( 부동산중개업법 제16조 ), 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니되며( 동법 제15조 제1호 ), 중개행위를 할 경우 당해 중개대상물에 대한 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등의 권리관계에 관한 사항 및 거래예정가격을 조사한 후 그 내용을 동시행규칙 별지 제15호 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서를 서면으로 작성하여 의뢰인에게 제시하고, 이를 성실, 정확하게 설명하여야 하는데( 동법 제17조 제1항 , 동시행령 제22조 제1항 제5호 , 제8호 , 동시행규칙 제15조 제2항 ), 위 서식 중 '권리관계에 관한 사항'은 '등기부 기재사항(소유권에 관한 사항과 소유권 이외의 권리사항으로 구분)'과 '실제 권리관계'로 구분되어 있고, 등기부 기재사항은 등기부등본을 확인하여, 실제 권리관계는 임대의뢰인이 고지한 실제 권리관계에 관한 사항을 각 기재하여야 한다(동 별지 제15호 서식 및 기재요령).

나. 손해배상책임의 발생

(1) 우선, 위 관련 법령이 등기되지 아니한 권리관계도 임대의뢰인 등을 통하여 확인한 내용을 위 서식 중 '실제 권리관계'란에 기재하여 설명하도록 하고 있는바, 피고 1이 위 ③, ④, ⑤ 임차인들의 권리관계에 관하여 서면으로 제시하여 설명하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 위 피고가 위 부분 의무를 제대로 이행하지 아니한 점은 분명하다.

(2) 한편, 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 중개업자는 민법 제681조 에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 위 관련 법령에 의하면, 부동산중개업자는 신의성실로써 중개행위를 하여야 하고, 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니되는 한편, 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 외에 거래예정가격까지 조사하여 그 내용을 서면으로 설명하도록 하고 있는바, 임대차계약에서의 거래예정가격인 보증금이나 차임 조사를 위하여는 목적물의 시세조사도 같이 할 경우가 많을 뿐만 아니라, 비교적 고액의 보증금을 수수하는 우리 나라 임대차 현실에서 임차인은 그 보증금 회수가능성 여부를 계약체결의 가장 중요한 요소의 하나로 고려하고, 그 가능성 여부는 주로 목적물의 가액과 그 피담보채무의 내역에 따라 결정되므로, 결국 임차인으로부터 임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자는 감정평가인이 시가나 차임을 감정하듯이 시세조사를 하여 이를 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 의뢰인이 요구하는 경우 중개업자가 업무를 통하여 이미 인지하고 있거나 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 확인할 수 있는 범위 내에서는 신의성실로써 목적물의 시세를 설명하여 줄 의무가 있다고 할 것인데, 중개업자가 이에 그치지 않고 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 할 것이다( 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 등 참조).

(3) 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 위 인용 증거들과 갑2, 5, 8호증의 각 기재 및 증인 안종헌, 정득만의 각 일부 증언(뒤에서 믿지 아니하는 부분은 제외)에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 계약을 중개할 당시 피고 1은 원고에게, 위 ③, ④, ⑤ 임차인들의 정확한 보증금액과 그 전입신고 및 확정일자 유무 등 배당순위에 관련된 사항을 빠짐없이 설명하지 아니한 채 대략적인 보증금과 월세 액수만을 구두로 제시하고, 이 사건 주택의 시세에 관하여는 4억 원이라는 소유자의 기대치를 제대로 조사·확인하지도 아니한 채 그대로 전달하면서, 시세가 4억 원 이상이 되는데 담보된 채무는 그에 훨씬 미치지 못하므로 원고의 보증금 회수에는 문제없다고 설명하며 계약체결을 권유함으로써, 이를 믿은 원고로 하여금 이 사건 계약체결에 이르게 한 사실, 그러나 당시 이 사건 주택의 실제 시세는 3억 원 내외에 불과하였고, 그 지역 부동산중개업자라면 어렵지 않게 위 시세를 조사·확인할 수 있었던 사실(이는, 이 사건 계약체결 약 5개월 전인 2002. 5. 29.자 이 사건 주택의 매매가가 원고는 2억 9,500만 원이라고 주장하고 있고, 피고들은 3억 3,000만 원이라고 주장하고 있는데, 이 사건 계약체결 약 5개월 후인 2003. 3. 13.자 감정가는 276,415,240원으로, 이 사건 계약체결 약 1년 후인 2003. 11. 6.자 낙찰가는 254,111,110원으로 계속 하락하고 있고, 피고측 증인 정득만도 당시 소유자가 4억 원이면 이 사건 주택을 매도하겠다는 취지의 이야기를 나누었다고 증언하고 있는데, 이는 당시 소유자나 중개업자 모두 4억 원에는 이 사건 주택을 매수할 자가 없다는 사실을 잘 알고 있었음을 엿볼 수 있게 하는 점 등의 사정에 비추어 추인된다.)을 인정할 수 있고, 이에 반하는 을2호증의 기재와 증인 정득만의 일부 증언은 위 인용 증거들에 비추어 믿지 아니하며, 달리 반증이 없다.

(4) 그렇다면 피고 1은 의뢰인인 원고에게 신의성실로써 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 제대로 설명하지 아니하였을 뿐만 아니라, 목적물의 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 원고에게 그대로 전달함으로써, 이를 믿고 이 사건 계약체결에 이르게 된 원고로 하여금 그 임대차보증금 상당액에 해당하는 손해를 입게 하였으므로, 직접행위자 또는 공제사업자인 피고들은 각자 원고에게 부동산중개업법 제19조 제1항 , 제3항 등에 의한 손해배상책임이 있다고 할 것이다.

다. 손해배상책임의 제한

한편, 위 인정 사실에 의하면 원고도 비교적 고액의 보증금을 지급하고 임대차계약을 체결함에 있어 중개인의 설명만을 믿고 계약체결을 할 것이 아니라, 스스로 인근 중개업소, 임대인 및 다른 임차인들을 통하여 이 사건 주택의 시세와 선순위 임차보증금의 액수를 확인하여 그 보증금의 회수 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 계약체결 여부를 결정하였어야 할 것인데, 이를 게을리한 채 만연히 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 계약을 체결한 과실이 있으므로, 피고들이 배상하여야 할 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되 그 과실 비율은 앞서 인정한 사실관계에 비추어 60% 정도로 봄이 상당하므로, 피고들의 책임 비율은 이를 제외한 나머지 40%로 제한한다.

4. 결 론

그렇다면 피고들은 각자 원고에게 1,800만 원(4,500만 원 × 40%) 및 이에 대하여 낙찰대금 배당확정일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2004. 3. 7.부터 피고들이 그 지급의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2004. 10. 19.까지는 민법 소정 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서만 이유 있어 주문과 같이 판결한다.