주택임대차보호법 제3조의 5 에 따라 경매절차에서 임차인이 임대차보증금을 전액 반환받지 못한 경우에는 임차권이 소멸하지 않은 것이 되어 임차인은 여전히 당해 임차목적물에 대한 추후 경매에서 회수하지 못한 임차보증금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것이므로, 법원이 제2경매 절차에서 작성한 배당표는 청구취지 기재와 같이 변경되어야 한다.

양요천

광주광역시 북구외 3

2004. 4. 20.

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

광주 (상세주소 생략) 아파트(소유권대지권의 비율 2878/388600)에 관한 광주지방법원 (사건번호 생략)호 부동산강제경매 절차에서 위 법원이 2004. 1. 29. 작성한 배당표 중 피고 광주광역시북구청에 대한 1순위 배당액 110,390원, 피고 서광주농업협동조합에 대한 배당액 14,193,590원, 피고 나주시에 대한 배당액 385,680원, 피고 광주광역시북구청에 대한 3순위 배당액 142,370원, 피고 국민건강보험공단에 대한 배당액 1,422,260원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 14,016,687원을 30,270,977원으로 각 경정한다는 판결.

1. 원고의 주장

가. 원고는 소외 1로부터 청구취지기재부동산(이하 이사건 아파트라 한다)을 임차보증금 33,000,000원에 임차한 다음 1995. 3. 22. 이 사건 아파트로 주민등록전입신고를 마치고, 같은 해 7. 4. 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다.

나. 이후 원고는 채권자(임차보증금 반환 청구에 대한 확정판결로 보인다)로서 이 사건 아파트에 관한 강제경매(광주지방법원 (사건번호 생략)호, 이하 제1경매라 한다)를 신청한 후 배당요구를 하였으나, 원고가 확정일자를 부여받은 날 이전에 설정된 선순위 권리자들이 배당할 금액을 모두 배당받은 결과 원고는 위 배당절차에서 임차보증금을 전혀 회수하지 못하였다(원고가 이 사건 아파트로 주민등록전입신고를 마칠 당시 선순위 권리자가 존재하지 아니하였으므로 원고의 이 사건 임대차는 대항력 있는 임대차에 해당한다. 한편 위 경매절차에서는 소외 2가 이 사건 아파트를 낙찰받았다).

다. 원고는 또다시 이 사건 아파트에 대한 강제경매를 신청하였으나(광주지방법원 (사건번호 생략)호, 이하 제2경매라 한다) 위 법원은 원고가 위 제1경매에서 우선변제권을 행사하였으므로 제2경매에서는 우선변제권이 있는 임차인으로서 배당받을 수 없다고 보아 원고를 최후순위 권리자로 인정하고 2004. 1. 29. 별지 기재와 같은 배당표를 작성하였다(위 경매절차에서는 소외 3이 이 사건 아파트를 낙찰받았다).

라. 그러나 주택임대차보호법 제3조의 5 (1999. 1. 21. 법률 제5641호로 본조가 신설됨)에 따라 경매절차에서 임차인이 임대차보증금을 전액 반환받지 못한 경우에는 임차권이 소멸하지 않은 것이 되어 임차인은 여전히 당해 임차목적물에 대한 추후 경매에서 회수하지 못한 임차보증금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것이므로 위 법원이 제2경매 절차에서 작성한 배당표는 청구취지 기재와 같이 변경되어야 한다(위 경매절차에서 배당받은 나머지 채권자들 중 원고의 임차권에 우선하는 권리자는 없다)

2.판단

원고의 주장과 같이 임차인인 원고의 우선변제권이 제1경매절차의 종결(낙찰)에도 불구하고 여전히 존재하는 지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 낙찰인에 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 제1경매의 낙찰로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다고 할 것인바( 주택임대차보호법 제3조의 5 는 기존의 대법원 판례를 뒷받침하기 위하여 신설된 조항으로서 위 규정에 근거하여 임차인의 우선변제권이 임차목적물의 낙찰 이후에도 여전히 존재한다고는 볼 수 없다), 따라서 원고가 앞서 본 바와 같이 1995. 3. 22. 전입신고를 마치고, 1995. 7. 4. 이 사건 임대차계약서상에 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 취득하고, 제1경매절차에서 위 보증금 3,300만원 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 이를 전혀 배당받지 못하였다고 하더라도, 낙찰인에 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있음은 별론으로 하고, 임차인으로서 가지고 있던 우선변제권은 제1경매절차에서의 낙찰로 인하여 소멸한 결과 제2경매절차에서는 더 이상 우선변제권을 행사할 수 없다 할 것이므로, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 제2경매 절차에서도 원고가 여전히 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있음을 전제로 하는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다[원고의 주장이 자체로 법률상 이유가 없으므로 피고 나주시(무변론 대상 피고임)에 대하여도 원고의 청구를 기각한다]

[별지 배당표 생략]

판사 민기영