원고 (소송대리인 변호사 전종만 외 1인)

피고 1 외 3인

2012. 9. 18.

1. 원고의 피고들에 대한 이 사건 각 청구를 각 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

대전지방법원 2011타경13739호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2012. 7. 4. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 3,658,515원을 670,739원으로, 피고 2에 대한 배당액 33,656,151원을 9,936,860원으로, 피고 3에 대한 배당액 10,090,819원을 2,979,279원으로, 피고 4에 대한 배당액 15,332,405원을 2,807,163원으로, 원고에 대한 배당액 33,656,151원을 80,000,000원으로 각 경정한다.

1. 배당이의 과정

가. 원고는 2008. 9. 10. 소외 1(대법원판결의 소외인)과 사이에 대전 서구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 보증금 80,000,000원, 임대차기간 2008. 9. 10.부터 2010. 9. 10.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

나. 원고는 위 임대차계약 체결 당일 보증금 80,000,000원을 소외 1에게 지급하였고, 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다.

다. 원고는 소외 1을 상대로 임대차보증금반환청구의 소( 이 법원 2011가단12689 )를 제기하여 2011. 7. 2. 승소판결이 확정되었다.

라. 피고 4는 이 사건 주택에 대하여 강제경매신청( 이 법원 2009타경24996호 , 이하 ‘선행 경매사건’이라 한다)을 하였고, 위 경매절차는 아래와 같이 진행되었다.

라. 원고는 2011가단12689호 판결 에 기하여 이 사건 주택에 대하여 강제경매신청( 이 법원 2011타경13739 )을 하였고, 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)는 아래와 같이 진행되었다.

마. 원고는 이 사건 경매절차에서 배당요구 종기까지 별도의 배당요구서를 제출하지 않았다.

바. 이 사건 경매절차에서 집행관이 제출한 현황조사보고서에는 원고의 권리관계가 나타나 있고, 이 사건 주택에 전입신고 된 원고의 주민등록등본이 첨부되어 있으며, 매각물건명세서에도 원고의 임대차관계가 표상되어 있으나 배당요구는 하지 않은 것으로 나타나 있다.

사. 피고들은 원고가 이 사건 주택에 대한 전입신고를 마치고 확정일자를 받고 난 이후인 2009. 3. 23.부터 2010. 9. 28.까지 사이에 이 사건 주택에 대하여 가압류를 한 채권자들이다.

바. 원고는 배당기일에 출석하여 피고 4에 대한 배당금 중 11,325,894원, 피고 1에 대한 배당금 중 2,702,509원, 피고 3에 대한 배당금 중 7,453,987원, 피고 2에 대한 배당금 중 24,861,461원에 대하여 이의를 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑 1, 2, 4 내지 9, 11호증의 각 기재

2. 쟁점에 대한 판단

가. 이 사건의 쟁점

피고들은 원고가 배당요구 종기 전에 배당요구서를 제출하지 않았으므로, 경매법원이 원고의 우선변제권을 인정하지 않은 것은 정당하다고 주장하고, 원고는 별도의 배당요구서를 작성하지 않았지만 우선변제권 있는 임차인으로서의 배당요구 요건이 충족되었다고 주장하고 있으므로, 이 사건의 쟁점은 원고가 배당요구 종기 전에 우선변제권 있는 임차인으로서의 배당요구 요건을 충족하였는지 여부라 할 것이다.

나. 우선변제권 있는 임차인으로서의 배당요구 요건 충족 여부

1) 배당요구는 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위로서, 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 하고, 위 서면은 배당요구 종기까지 제출되어야 한다.

2) 위와 같이 배당요구권자로 하여금 배당요구 종기까지 배당을 요구하도록 하고 그 이후에는 실권효를 적용하는 이유는 다양한 이해관계인이 참여하는 경매절차에서 법률관계를 명확하게 하고 불측의 손해를 막기 위한 것이다.

3) 따라서, 원고가 집행력 있는 판결정본을 가진 일반채권자로서 경매를 신청할 수 있는 지위와 우선변제권 있는 임차인으로서 배당요구를 할 수 있는 지위를 겸유하고 있는 상태에서 일반채권자의 지위를 넘어 우선변제권 있는 임차인으로서 배당을 받고자 한다면 경매신청자로서 별도의 배당요구서라는 서면을 제출할 필요까지는 없다 하더라도 배당요구 종기까지 확정일자 있는 임대차계약서와 주민등록등본 등 우선변제권이 있음을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하여야 한다고 봄이 상당하다.

4) 그런데, 집행관이 제출한 현황조사보고서에 이 사건 주택에 전입신고 된 원고의 주민등록등본이 첨부되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로 이를 원고가 제출한 것과 동일하게 보아 주더라도, 배당요구 종기 전에 원고가 확정일자 있는 임대차계약서를 제출하였음을 인정할 증거가 없으므로, 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수는 없다.

3. 원고의 나머지 주장에 대한 판단

가. 이중경매 신청자라는 주장

1) 주장

원고는 선행 경매사건의 배당요구 종기 전에 이중경매를 신청하였고, 선행사건의 배당요구 종기까지 이중경매를 신청한 채권자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 권리가 있으므로, 이 사건 배당은 부당하다.

2) 판단

원고가 선행 경매사건에서 우선변제권 있는 임차인으로서 배당요구를 한 사실은 피고들도 다투지 아니하나, 원고는 선행 경매사건의 배당요구 종기일인 2009. 11. 26.이 지난 2011. 7. 6.에 이르러서야 집행력 있는 판결정본에 기하여 이 사건 경매신청을 하였을 뿐 2009. 11. 26. 이전에 이중경매를 신청하였음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

나. 배당요구가 필요 없는 채권자라는 주장

1) 주장

원고는 임대차보증금을 회수하기 위해 집행력 있는 판결정본에 기해 이 사건 경매신청을 하였고, 배당요구란 다른 채권자의 강제집행절차에 편승하여 집행절차에 참가함으로써 동일한 재산의 매각대금에서 변제받기 위한 행위에 불과하므로 원고와 같은 경매신청자는 별도의 배당요구 행위가 필요 없다. 그리고 부동산현황조사서에 원고가 확정일자 있는 임차인이라는 사실, 원고가 주민등록 등 대항요건을 갖추었다는 사실 등이 모두 나타나 있으므로 원고가 우선변제권 있는 임차인임을 소명하기 위한 별도의 행위를 하지 않았더라도 원고는 피고들에 우선하여 배당받아야 한다.

2) 판단

가) 경매신청자가 우선변제권이 있는 임차인인 경우 집행력 있는 판결 등을 가진 일반채권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 겸유하게 되나, 집행력 있는 판결 등에 기하여 경매를 신청한 임차인이라 하더라도 주택임대차보호법에 따라 우선변제권 있는 임차인으로서 배당을 받고자 한다면 해당 요건을 갖추어 별도의 배당요구를 하여야 함은 앞서 본 바와 같다.

나) 한편, 우선변제권 있는 임차인이라 하더라도 배당절차에 참여하지 아니하고 임대차관계를 유지할 수 있는 선택권이 있으므로, 권리신고가 되어 있다거나 부동산현황조사서에 우선변제권이 있음을 표상하는 내용이 포함되어 있다 하더라도 여기에 배당요구와 동일한 효과를 부여할 수는 없다.

다. 준물권에 관한 주장

1) 주장

주택임대차보호법은 일정한 요건 아래 임차인에게 준물권자로서의 지위를 부여하고 있으므로, 원고는 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.

2) 판단

원고가 주장하는 바와 같이 일정한 요건을 갖춘 주택임차인은 일반채권자에 비해 우선변제권을 갖고 있음은 주택임대차보호법에 의하여 인정된 당연한 권리이지만, 우선변제권이 있다는 것과 우선변제를 받기 위해서 별도의 배당요구가 필요한지 여부는 전혀 별개의 문제이고, 민사집행법에 따르면 우선변제권 있는 임차인이라 하더라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 한다는 것 또한 명백하므로, 원고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

라. 법적안정성과 소송경제에 관한 주장

1) 주장

가) 부동산을 경락받고자 하는 사람들은 매각대금이 임차보증금을 초과하고 임차인이 우선변제권의 요건을 갖추고 있다면 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 신뢰할 것이다.

나) 그럼에도 불구하고 이 사건의 경우처럼 임차인이 배당요구를 하지 않는 결과가 되어 경락인이 임대보증금을 인수하여야 한다면 이는 후순위 채권자들에게는 예상치 못한 이익이 돌아가는 반면 경락인에게는 그에 상응하는 손해가 발생하게 되므로 이는 정의의 관념에 반할 뿐만 아니라 법적안정성을 훼손하는 결과가 되고, 경락자는 임차인과 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구의 소를 제기하여야 하는 등 소송경제를 크게 해치게 되어 부당하다.

2) 판단

가) 우선, 부동산을 경락받고자 하는 자는 우선변제권 있는 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하였는지 여부를 살핌으로써 임대차보증금을 인수할 의무가 생기는지 여부를 판단할 수 있기 때문에 어떠한 불측의 손해가 발생한다고 보기 어렵고(이 사건 경매절차에서 작성된 매각물건명세서에도 원고는 배당요구를 하지 않은 것으로 나타나 있음은 앞서본 바와 같다), 위와 같이 경매는 여러 사람들의 이해관계가 얽혀 있기 때문에 오히려 원고가 주장하는 법적안정성을 기하기 위하여 배당요구 등 절차의 준수 여부 등에 관하여 보다 엄격하고 신중하게 판단하여야 한다.

나) 한편, 선순위 채권자가 배당에 참가할 권리를 포기하거나 그러한 권리를 행사하지 않음으로써 후순위 채권자에게 그에 따른 이익이 돌아간다 하더라도, 이는 배당에 참가한 채권자들 사이의 문제일 뿐만 아니라 후순위 채권자들이 자신의 채권 이상의 만족을 얻는 것도 아니므로 이를 두고 정의관념에 반한다고 할 수 없다.

다) 또한, 선순위 채권자가 배당요구를 하지 않음으로써 후순위 채권자의 배당액이 증가하였다 하더라도 이를 두고 후순위 채권자가 부당이득을 하였다고 보기 어렵고, 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다 하더라도 후순위 채권자나 경락인과 사이에 부당이득 관계가 성립하는 것도 아니므로, 소송경제를 해하는 바도 없다. 설사 소송경제를 해는 측면이 있다 하더라도 그와 같은 가치가 집행법상의 원칙들을 후퇴시키고 법적안정성을 해하면서까지 지켜야 할 가치라고 보기도 어렵다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 각 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.