서일46011-10512 (2002.04.22)

양도

공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임.

귀 질의의 경우 우리청의 관련 기질의회신문 (소득46011-340,1999.11.12. 및 재일46014-2657,1997.11.12.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.※ 소득46011-340, 1999.11.12공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임.

소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

1. 질의내용 요약

<토지소유 현황>

토지를 출자하여 공동사업으로 부동산매매업(85㎡ 이상의 주택을 신축하여 양도 목적임)을 영위하기 위하여 동일 필지의 토지에 4인 공동지분(각자 1/4지분)으로 등기된 상태의 토지를 현물출자 공동사업을 예정 중에 있으며, 토지소유자 중 2인은 10년전에, 나머지 2인은 3년전에 각각 취득하였으나, 취득가액이 불분명한 토지에 대하여 다음과 같은 문제가 있어 질의합니다.

■ 현행 규정 및 국세청 예규

1. 토지 취득시기 및 취득가액 산정 문제

소득세법 제27조 및 동법시행령 제55조. 동법시행령 제89조. 동법시행규칙 제48조. 법인세법시행령 제89조에서 사업소득에 대한 필요경비를 계산함에 있어서 토지출자자는 “주택신축판매업과 부동산매매업의 경우 사업용으로 사용한 것에 대하여는 그 취득가액이 불분명한 자산은 당해 사업자가 당초에 취득한 때의( 소득세법시행령 제55조) 시가에 취득세.등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하되( 소득세법시행령 제89조) 시가가 불분명한 경우에는

① 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액

② 상속세 및 증여세법 제38조 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 64조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액을 시가로 보아( 법인세법시행령 제89조) 이에 취득세. 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액의 취득가액을 장부가액으로 한다.( 소득세법시행령 제55조)“로 규정되어 있습니다.

그리고 공동사업자의 경우에는 국세청예규 소득46011-340,재일46014-2657 (1999.11.12)에서는 “공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날은 현물출자 시기로 보는 것입니다” 라고 회신한 바 있습니다.

2. 공동구성원에 대한 공동사업 출자 당시의 양도소득세 문제

또한 국세청예규 재일46014-2657(1999.7.14)에서

① 양도소득세가 과세되는 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로서,

② 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자 하는 경우 현물출자 하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도 된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임. 이라고 회신한 것은 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기와 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산전체가 사실상 유상으로 공동사업에 양도되는 것으로 보아 양도소득세가 과세된다는 양도의 개념으로 회신한 것으로 보고 있습니다.

■ 문제점 제기

1. 단독으로 등기된 토지를 이용하여 주택신축판매업 또는 부동산매매업을 영위할 경우에 필요경비 중 토지에 대하여 그 취득가액은 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 그 취득가액이 불분명한 자산은 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 시가에 취득세. 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 장부가액으로 하여 양도소득세도 과세되지 아니하며,

2. 동일 필지에 4인 공동으로 지분등기 된 토지를 이용하여 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지를 당해 공동사업에 현물출자 하는 경우 현물출자 하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하고 또한 공동사업의 필요경비 중 토지의 취득가액에 대하여는 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하면 위 1번에서 단독사업을 할 경우와 같이 자신의 토지에 자신의 건축물을 신축하여 판매하는 경우와 차이점이 없음에도 불구하고 취득가액이 달리 산정되는 문제가 있습니다.

<질의내용>

위와 같이 동일 필지에 취득시기가 각각 다르고 지분이 동일하게 1/4로 등기되어 있는 취득가액을 알 수 없는 토지를 공동 출자하여 공동사업(주택신축판매업 또는 부동산매매업)을 할 경우

① 공동사업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지에 대하여 취득시점과 취득가액을 어떻게 산정 하여야 하는지요 ?

② 공동구성원이 출자한 토지에 대하여 양도소득세 과세 여부를 질의합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정)

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】

① 다음 각호의 1의 소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장” 이라 한다)에 대하여는 당해 소득이 발생한 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (1994. 12. 22 개정)

2. 사업소득 (1994. 12. 22 개정)

② 제81조 제5항 및 제7항 내지 제10항과 제158조에 규정하는 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 당해 공동사업을 경영하는 각 거주자의 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 배분한다. (1999. 12. 28 개정)

③ 공동사업장에 대하여는 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조의 규정을 적용한다. (1994. 12. 22 개정)

④ 공동사업을 경영하는 자가 당해 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 규정하는 사업자등록을 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동사업자, 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항을 사업장소재지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1994. 12. 22 개정)

⑤ 공동사업장에 대한 소득금액의 신고ㆍ결정ㆍ경정 또는 조사 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-340,1999.11.12

공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임.

○ 재일46014-2657,1997.11.12

1. 양도소득세가 과세되는 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자신이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로서,

2. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임.