원고(소송대리인 변호사 신종윤외 1인)

피고(소송대리인 변호사 주석환외 1인)

2003.4.24.

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 금 2,000,000원 및 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 금 406,933원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 금 4,297,667원 및 이에 대하여 2002. 6. 9.부 터 2003. 7. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.

4. 본소로 인한 소송비용은 그 중 50%는 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 하고, 반소로 인한 소송비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

5. 제1, 2항은 각 가집행할 수 있다.

본소 : 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)에게 19,210,000원 및 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 581,333원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

반소 : 원고는 피고에게 4,586,953원 및 이에 대하여 반소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 원고의 본소청구에 관한 판단

가. 인정사실

(1) 원고는 1998. 12.경부터 경남 (상세지명 생략)에서 (학원명 생략)학원이라는 상호로 학원을 경영해 오다 2001. 10. 7.경 피고 소유의 신축건물인 (상세지번 생략) 외 6필지 지상 (건물명 생략)빌딩 건물을 일부 임차하여 위 학원을 운영하고자 피고와 사이에 위 건물의 3층 중 55평 가량(이하 이 사건 건물부분이라 한다)을 보증금 1,000만원, 월 임료 90만원, 임차기간 입주일로부터 3년으로 정하여 임차하기로 하는 계약을 구두로 체결하였는데, 당시 원고는 피고에게 위 보증금 중 200만원을 지급하면서 이 사건 건물부분에 칸막이 등 학원이전변경등록을 받는 데 필요한 시설을 마친 후 입주하되 위 보증금 중 나머지 800만원은 입주시 지급하기로 약정하였다.(그 후 원고와 피고 명의로 작성된 임대차계약서[을1]에는 원고가 피고에게 위 보증금 잔금 800만원을 2001. 10. 13. 지급하기로 약정한 것인 양 기재되어 있으나, 이 임대차계약서는 원고가 경남 (상세지명 생략)교육청에 위 학원이전변경등록을 신청하는 데 제출하고자 작성된 것으로서 그 작성일자가 위 잔금 지급기일인 2001. 10. 13.과 같은 날짜로 기재되어 있는 점 등에 비추어 위 기재내용은 신뢰하기 어렵고, 또한 을6, 증인 김환성만으로는 위 임대차계약서 작성시에 원고가 위 학원이전변경등록을 신청하는 데 있어서의 필요상 위 잔금 지급기일과 위 임대차계약서 작성일자를 동일한 날짜로 기재해 줄 것을 요구하여 그와 같이 작성된 것이라고 인정하기 어렵다)

(2) 그리하여 원고는 피고의 동의하에 이 사건 건물부분에 상당한 비용을 들여 칸막이, 바닥타일, 간판 및 내부시설 공사를 진행한 뒤 위 공사가 마무리되자 같은 달 22. 이 사건 건물부분에 입주하여 위 학원을 운영하기 시작하였다.

(3) 그런데 피고는 같은 달 25. 원고에게 원고가 위 보증금 중 잔금 800만원을 지급하지도 아니한 채 이 사건 건물부분에 입주하여 이를 무단점유하고 있다는 이유로, 원고로부터 지급받은 위 200만원을 몰취할 수도 있지만 이를 내어 줄 테니 이 사건 건물에서 퇴거하라며 위 임대차계약의 해제를 통고하였고, 이에 원고가 같은 달 27.경 위 보증금 중 잔금 800만원을 지급하려 하였으나 그 수령을 거절하며 원고에게 이 사건 건물부분의 명도를 재차 요구하였다.

(4) 그러나 원고가 이 사건 건물부분을 명도하지 아니하고 계속 위 학원을 운영하자, 피고는 원고가 전기요금을 제대로 납부하지 아니하였다는 이유로 같은 해 11. 19.과 같은 달 23.에 전기를 차단하는가 하면 원고가 이 사건 건물부분을 명도하지 않으면 출입문을 봉쇄하겠다고 하면서 같은 달 29.에는 이 사건 건물부분에 단전조치를 취하기까지 하였다.

(5) 한편 피고는 이미 같은 달 20. 소외인 외 2인에게 위 (건물명 생략)빌딩 건물 전부를 임대하기로 하는 구두계약을 체결한 상태였는데, 같은 해 12. 1.경 원고가 단전조치된 전기를 복구해 달라고 항의하자 위 전기복구문제를 소외인 등과 협의하라고 하였고, 이에 원고는 소외인 등과 협의한 결과 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물부분을 비워준다고 약속하면 전기를 복구해 주겠다고 하므로 일단 위 학원을 정상적으로 운영할 생각에서 소외인 등에게 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물부분을 비워주겠다고 약속하였다.

(6) 그리하여 위 전기시설이 복구되었으나 원고가 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물부분에서 퇴거하지 아니한 채 계속 위 학원을 운영하자, 소외인 등은 같은 해 3. 9.부터 (건물명 생략)빌딩 건물에 병원개축공사를 개시하였고, 이후 위 공사로 말미암은 소음과 진동 등으로 인하여 위 학원 운영이 곤란해지고 급기야 위 학원 강의실과 복도 사이의 콘크리트벽이 허물어지고 천정부분이 파손되기에 이르자 원고는 같은 달 12. 위 학원 영업을 중단하고 이 사건 건물부분에서 퇴거하였다.

[증거] 다툼 없거나 피고가 자인하는 사실, 갑4, 6, 7, 10(일부), 을1(일부), 3-2, 6(일부), 증인 안성배(일부), 증인 김환성(일부), 변론 전체의 취지

나. 판단

(1) 손해배상책임의 발생

위 인정사실에 의하면, 피고는 자신의 동의하에 원고가 이 사건 건물부분에 상당한 비용을 들여 위 학원 운영을 위한 칸막이 등 시설을 설치한 사실을 알면서도 원고가 입주시 지급하기로 한 위 보증금 잔금 800만원을 지급하지 아니한 채 입주하였다는 이유로 원고에게 위 잔금 지급을 최고하지도 아니한 채 위 임대차계약의 해제를 통보하였는바, 이는 민법 제544조 소정의 최고절차를 거치지 아니한 부적법한 해제 통보로서 그 효력이 없다 할 것이므로, 피고는 여전히 유효한 위 임대차계약에 좇아 원고가 제공하는 위 보증금 잔금 800만원을 수령하고 임대인으로서 원고에게 이 사건 건물부분을 사용, 수익하게 해 줄 의무가 있음에도 불구하고, 이에 위반하여 위 보증금 잔금의 수령을 거부한 채 원고에게 이 사건 건물부분의 명도를 요구하면서 전기를 차단하는 등 원고의 위 학원 영업을 방해하고 이후 이 사건 건물부분을 소외인 등에게 이중으로 임대함으로써 결국 원고로 하여금 위 임차기간 중에 이 사건 건물부분에서 퇴거하게 하였으므로, 피고는 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

피고는 위 해제 통보 이후 피고가 소외인 등과 위 (건물명 생략)빌딩 건물 전체에 대한 임대차계약을 정식으로 체결한 2001. 12. 15.경 원고가 이 사건 건물부분을 2002. 2. 28.까지 자진 명도하겠다고 약정한 바 있으므로, 피고는 이 사건 건물부분에 대한 위 임대차계약과 관련하여 원고에게 아무런 책임이 없다는 취지로 주장하나, 을6, 증인 김환성만으로는 위 주장사실을 인정하기 어려우므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 손해배상의 범위

(가) 재산상 손해

원고는 피고의 위와 같은 채무불이행으로 인하여 원고가 입은 재산상 손해로서 이미 지급한 위 보증금 200만원, 피고가 위 내부시설을 손괴함으로써 발생한 위 시설비 상당의 피해액 1,121만원, 이사비 100만원, 그리고 원고가 이 사건 건물부분에서 퇴거한 2002. 3. 12.부터 이 사건 임차기간 만료일에 즈음한 2004. 10. 12.까지 위 학원을 정상적으로 운영하였더라면 얻을 수 있는 월 581,333원씩의 영업수익을 구하면서, 특히 위 보증금 200만원과 위 시설비 1,121만원, 이사비 100만원은 피고가 위 임대차계약을 해제 통보할 당시 이를 보상해 주겠다고 약정하기까지 하였다고 주장한다.

살피건대, 원고가 지급한 위 보증금 200만원부분은 아래 제2항 피고의 반소청구에 관한 판단에서 보는 바와 같이 원고가 미납한 전기요금 등 공과금과 임료 합계 6,297,667원에서 공제되어 소멸하였다 할 것이고, 또한 위 시설비 상당의 피해액 1,121만원부분은 원고가 이 사건 건물부분에 위 칸막이 등 시설을 설치하는 데 그 시설비로 1,121만원이 소요되었다는 점에 대하여 갑5, 10, 증인 안성배만으로는 이를 인정하기 어려울 뿐 아니라 더욱이 피고가 소외인 등과 공모하여 위 내부시설을 손괴하였음을 인정할 아무런 증거가 없으며, 위 이사비 100만원부분도 실제 그와 같은 비용이 소요되었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없는 데다가, 피고가 위 시설비나 이사비 상당의 손해배상을 약정하였다는 점에 대하여도 갑10, 증인 안성배만으로는 이를 인정하기 어려우므로, 이 부분에 대한 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

다만 원고는 피고의 위와 같은 채무불이행으로 인하여 최소한 이 사건 건물부분에서 퇴거한 2002. 3. 12.부터 이 사건 임차기간 만료일까지 원고가 위 학원을 정상적으로 운영하였더라면 얻을 수 있는 영업수익 상당의 손해를 입게 되었다 할 것인데, 갑14에 의하면 원고는 2001. 한 해 동안 위 학원을 운영하면서 총 6,976,000원 상당의 순수익을 얻은 사실을 인정할 수 있고, 이후로도 원고가 위 학원을 정상적으로 운영하는 경우 같은 액수의 영업수익을 얻을 수 있으리라 추인되므로, 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 2002. 3. 12.부터 이 사건 임차기간 만료 전인 2004. 10. 12.까지 월 581,333원(6,976,000원 ÷ 12)의 비율로 계산한 영업수익 상당의 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이나, 한편 피고가 위와 같이 이 사건 임대차계약을 부당하게 해제하고 임대인으로서의 의무를 이행하지 아니한 데에는 원고가 위 보증금 잔금의 지급을 지체하고 이후 위 전기요금 등을 납부하지 아니한 잘못에서 비롯되었다 할 것이므로, 이와 같은 원고의 과실 정도를 참작하기로 하되 그 비율은 30%로 봄이 상당하다 할 것이어서, 결국 피고는 원고에게 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 406,933원(581,333원 × 70%)의 비율로 계산한 손해액을 배상할 책임이 있다.

(나) 정신적 손해

위에서 본 바와 같이 원고는 1998.경부터 경남 (상세지명 생략)지역에서 위 학원을 운영해 왔는바, 2001. 10. 7. 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 피고의 위와 같은 채무불이행으로 인하여 위 학원을 정상적으로 운영하지 못하였을 뿐 아니라 이 사건 건물부분에서 위 학원을 운영한 지 채 5개월도 못되어 위 학원 운영을 그만두게 됨으로써 위 (상세지명 생략)지역에서 학생들과 학부모들 사이에 그 신용도가 추락하였음은 충분히 추인할 수 있고, 그 결과 원고가 상당한 정신적 고통을 받았을 것임은 경험칙상 명백하므로, 피고는 이를 금전으로나마 위자할 의무가 있다 할 것인데, 피고의 위와 같은 채무불이행이 야기되게 된 경위 및 결과 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 참작하면 피고는 원고에게 위자료로 200만원을 지급함이 상당하다 할 것이다.

다. 소결론

그렇다면, 피고는 원고에게 위와 같은 채무불이행으로 인한 손배배상으로서 200만원 및 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 406,933원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유가 있다.

2. 피고의 반소청구에 관한 판단

원고가 2001. 10. 7. 피고와 위 임대차계약을 체결하고 이 사건 건물부분에 칸막이 등 위 학원 운영을 위한 시설을 하기 시작한 이래 2002. 3. 12. 이 사건 건물부분에서 퇴거할 때까지 이 사건 건물부분을 사용, 수익하는 동안 2001. 11.경까지의 전기요금 210,910원과 위 퇴거시까지의 공용전기요금 494,883원 및 수도요금 1,381,160원, 그리고 이 사건 건물부분에 입주한 2001. 10. 22.부터 위 퇴거시까지의 임료 합계 4,210,714원{90만원 × (4개월 + 19일 / 28일)}을 미납하였고, 이에 피고가 위 전기요금 등의 공과금을 대납한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을4, 5, 6(일부), 증인 김환성(일부)에 의하여 이를 인정할 수 있으므로, 원고는 피고에게 위 합계액 6,297,667원에서 이미 지급된 위 보증금 200만원을 공제한 나머지 4,297,667원을 지급할 의무가 있다 할 것이다(피고는 이 사건 건물부분에 대한 임료를 위 임대차계약 체결일인 2001. 10. 7.분부터 구하나, 앞서 본 바와 같이 위 임대차계약 당시 원고와 피고는 원고가 이 사건 건물부분에 위 학원 운영을 위한 시설을 마친 후 입주하기로 하고 그 임차기간을 입주일로부터 3년으로 정하였던 만큼, 원고는 위 입주일인 2001. 10. 22.부터 이 사건 건물부분에 대한 임료를 지급할 의무가 있다).

원고는 피고가 위 임대차계약을 해제 통보할 당시 원고가 이 사건 건물부분에서 퇴거할 때까지 발생하는 전기료, 수도요금 등 공과금과 월 임료를 받지 아니하겠다고 약정하였다고 주장하나, 갑10, 증인 안성배만으로는 이를 인정하기 어려우므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

그렇다면, 원고는 피고에게 위 4,297,667원 및 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달 다음날인 2002. 6. 9.부터 이 판결선고일까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유가 있다.

3. 결론

따라서, 원고의 본소청구와 피고의 반소청구를 위 각 인정범위 내에서 인용하여 주문과 같이 판결한다.